Andrahandsupplåtelser i bostadsrättsförening

1. Informera medlemmarna

Steg ett är att informera medlemmarna om vilka regler som gäller för andrahandsupplåtelse i föreningen, som att det alltid krävs ett tillstånd från styrelsen. Det är också bra att informera om vilket underlag som behövs i en ansökan, t ex vilket skäl som ligger till grund, namn på hyresgäst och den tänkta tidsperioden för uthyrningen. Den här informationen ges lämpligast till medlemmarna via de ordinarie kanalerna som hemsida, medlemsbrev, anslag och medlemsmöten.

2. Identifiera andrahandsupplåtelsen

Det är en andrahandsupplåtelse så fort en annan person än bostadsrättshavaren bor i lägenheten, oavsett om denne betalar hyra eller ej. Det finns inga undantag, inte ens om det är en närstående som bor i lägenheten utan att bostadsrättshavaren själv bor där. En ansökan om tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand måste därför alltid lämnas in till styrelsen. Ansökan görs skriftligen. Rekommendationen är att tillåta andrahandsupplåtelse max ett år i taget. Därefter måste en ny ansökan lämnas in om bostadsrättshavaren vill fortsätta att upplåta. Det finns dock särskilda regler för juridiska personer som vill upplåta en bostadslägenhet.

3. Ta ställning

Beslutet om att tillåta andrahandsupplåtelse är upp till styrelsen att fatta. Styrelsen kan neka upplåtelse om de kriterier som hyresnämnden lägger till grund för sitt beslut inte är uppfyllda. Det handlar dels om att bostadsrättshavaren ska ha skäl att upplåta sin bostad i andra hand. Det kan till exempel vara studier eller arbete på annan ort, sjukhusvistelse eller att man vill provbo med sin partner. 

Dels handlar det om att föreningen måste ha en befogad anledning att vägra tillstånd till andrahandsupplåtelse, om bostadsrättshavaren faktiskt har skäl att hyra ut. Det kan till exempel handla om att föreningen är mycket liten eller att upplåtelsen har pågått under lång tid.

Det står styrelsen fritt att vara generösare i sin bedömning om att ge tillstånd. Då är det viktigt att tänka på att ha en policy för andrahandsupplåtelser och att behandla andra medlemmar lika i liknande situationer.

4. Svara på ansökan

När ansökan har kommit in ska styrelsen fatta beslut inom rimlig tid och bör svara på den skriftligen. Det kan även vara lämpligt att informera om att allt ansvar gentemot föreningen, som avgifter och ansvar för eventuella skador, fortfarande ligger på bostadsrättshavaren, även om denne upplåter sin lägenhet.

5. Om svaret blir nej …

I vissa fall kan det vara aktuellt för styrelsen att neka andrahandsupplåtelse. Exempel på vad som kan vara en befogad anledning för bostadsrättsföreningen att neka tillstånd kan vara att det redan är många bostadsrätter upplåtna i andra hand och det är svårt att tillsätta personer till förtroendevalda poster. Det sistnämnda är vanligt i små bostadsrättsföreningar. Då har bostadsrättshavaren rätt att överklaga beslutet hos hyresnämnden, som omprövar beslutet enligt sina kriterier. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga.

6. Rätt att ta ut avgift

Många bostadsrättsföreningars styrelser har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Först och främst måste det framgå av stadgarna i bostadsrättsföreningen att möjlighet finns att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse. I 2011 års HSB normalstadgar (version 5) framgår denna möjlighet. Därutöver krävs det ett styrelsebeslut där styrelsen beslutar att börja ta ut avgift för andrahandsupplåtelse.

Avgiften tas ut av bostadsrättshavaren som upplåter sin lägenhet i andra hand. Avgift kan även tas ut av kommun eller landsting som innehar en bostadsrätt som är upplåten som bostad. Detta trots att kommun eller landsting inte behöver ansöka om tillstånd, men det rör sig om en andrahandsupplåtelse då de låter någon bo i deras lägenhet. Om en bostadsrättshavare skulle äga flera bostadsrätter i bostadsrättsföreningen kan en avgift tas ut för var och en av lägenheterna om de upplåts i andra hand.

Enligt bostadsrättslagen och HSB normalstadgar 2011 (version 5) framgår att avgiften får tas ut med max 10 procent av prisbeloppet per år. En avgift kan tas ut med max 4 730 kr per år under år 2020. Hänsyn ska tas till hur många kalendermånader lägenheten är upplåten.

7. Rutiner och konsekvenser vid otillåten andrahandsupplåtelse

Om styrelsen misstänker att det pågår en olovlig andrahandsupplåtelse måste de agera. Steg ett är att ta direktkontakt med bostadsrättshavaren. Steg två är att skicka ut en rättelseanmaning, en begäran om att uthyrningen ska upphöra, tillsammans med information om att det finns risk att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om man inte upphör med uthyrningen. Steg tre är uppsägning, om andrahandsupplåtelsen fortsätter, med tvångsförsäljning som följd.

Det är viktigt att agera snabbt då styrelsen misstänker en otillåten andrahandsupplåtelse. En rättelseanmodan ska skickas inom två månader från det att föreningen fått kännedom om upplåtelsen.

Om en enskild medlem upplåter sin lägenhet utan tillstånd finns det risk att hen blir uppsagd från föreningen och lägenheten kan komma att säljas via Kronofogdemyndigheten.