Trygg uthyrning av lokal i huset

En lokalhyresgäst betalar bostadsrättsföreningen hyra varje månad och området berikas med uppskattade verksamheter. Men en hyresgäst som missköter sig kan också innebär problem. Det finns därför vissa saker att tänka på vid uthyrning av en lokal och när man som bostadsrättförening bli hyresvärd. 

Välj en lämplig lokalhyresgäst 

Det är viktigt att göra en ordentlig bedömning av den tänkta hyresgästen. Hämta information från register som är offentliga och utred om det förekommit tidigare domar och brott. Utred om personen förekommer hos kronofogden, skatteverket eller bolagsverket på ett oönskat sätt. Ta också en kreditupplysning på hyresgästen/bolaget för att få information om bland annat lån och krediter. Denna information kan hjälpa för att se om den tänkta hyresgästen har tillräckligt god betalningsförmåga. 

Om verksamheten är nyetablerad och betalningsförmågan i framtiden är osäker kan bostadsrättföreningen kräva att hyresgästen ställer viss säkerhet till bostadsrättsföreningen. Upprätta i skriftligt avtal där det framgår vad för säkerhet som lämnats, vad säkerheten gäller för och när den får lyftas/användas av hyresvärden. 

Upprätta ett genomtänkt lokalhyresavtal 

Det är viktigt att bostadsrättsföreningen tar fram ett tydligt hyreskontrakt som hyresgästen får skriva under och därefter är tvungen att förhålla sig till under avtalstiden. Precisera vad lokalen får användas till, ändamålet med uthyrningen ska vara tydligt.  

Ange vad lokalen får användas till 

I hyresavtalet bör det framgå att det inte är tillåtet att använda lokalen för andra ändamål än det i avtalet angivna ändamålet utan tillstånd från hyresvärden eller i vissa fall hyresnämnden. Om detta är otydligt i avtalet finns det en risk att hyresgästen använder lokalen till annan verksamhet än vad som var tänkt från början, utan att hyresvärden kan motsätta sig det.  

En hyresgäst som haft lokalen längre än två år kan dock hämta tillstånd från hyresnämnden. Då bör hyresgästen kunna presentera beaktansvärda skäl för sitt behov av ändrad användning av lokalen och hyresvärden bör inte ha befogad anledning att motsätta sig ändrad användning. 

Var tydlig i avtalet vad gäller särskilda villkor 

Om bostadsrättsföreningen önskar begränsa hyresgästens användning av lokalen ytterligare är det viktigt att ta med det i avtalet. På så vis minskas risken för problem och oenigheter. Det kan handla om att ange tillåtna öppettider i avtalet för att förhindra oönskade öppettider. Detsamma gäller om man vill förhindra alkoholservering.  

Tänk på att hyresavtal överlåts ibland 

Överlåtelse av hyresavtalet får enligt huvudregel endast ske om hyresvärden godkänner det. När lokalen används för förvärvsverksamhet och hyresgästen överlåter själva verksamheten gäller annat. I det fall verksamheten överlåts till annan kan hyresgästen istället få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.  

Lämplig hyresgäst även vid överlåtelse 

Oavsett om hyresgästen överlåter hyresavtalet eller själva verksamheten till en annan hyresgäst är det viktigt att bostadsrättsföreningen gör en lämplighetsbedömning också av den nya hyresgästen. Om denne saknar betalningsförmåga kan det vara anledning att inte godkänna en överlåtelse av hyresavtalet. Det är även en befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse vid prövning i hyresnämnden. 

Aktier kan överlåtas 

Om hyresgästen är en juridisk person, till exempel ett aktiebolag, kan aktierna överlåtas till ny ägare. Det innebär att samma juridiska person fortsätter vara hyresgäst men ägaren till aktierna i aktiebolaget är en ny person. I detta fall kan inte bostadsrättsföreningen motsätta att den nya personen bedriver verksamhet i lokalen, även om den skulle vara oönskad. Vill man undvika en sådan situation kan en äganderättsklausul tas in i hyresavtalet vilket innebär att hyresvärdens skriftliga tillstånd krävs för att överlåtelse ska kunna ske. 

Tänk på det indirekta besittningsskyddet 

Hyresgästen får indirekt besittningsskydd när hyresförhållandet varat längre än nio månader (om inte besittningsskyddet har avtalats bort). Det innebär att hyresgästen i vissa fall har rätt till skadestånd när den blir uppsagd. 

Det indirekta besittningsskyddet innebär att det kan bli svårt att säga upp en hyresgäst som bostadsrättsföreningen inte är nöjd med och därför är det viktigt att föreningen iakttar den försiktighet som krävs innan hyresavtalet ingås.