Uteplatsen – en del av bostadsrätten?

Vad ingår i bostadsrätten?

För att ta reda på vad som ingår i bostadsrätten behöver styrelsen först titta på upplåtelseavtalet för den aktuella bostadsrätten. Upplåtelseavtalet kan sägas utgöra ”startplattan” för bostadsrättsupplåtelsen. Alla efterkommande övergångar av bostadsrätten sker genom överlåtelseavtal (i huvudsak). Skulle man backa bandet på alla efterkommande överlåtelser så kommer man tillbaka till upplåtelseavtalet.

Upplåtelseavtalet innehåller, utöver den lägenhet som upplåts med bostadsrätt, även de belopp som ska betalas såsom insats med mera. Om nu föreningen granskar ett upplåtelseavtal, som ofta har ingåtts en lång tid tillbaka, ska det framgå om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt eller inte, det vill säga är en del av bostadsrätten. Saknas information om uteplatsen i upplåtelseavtalet och inget heller framgår i föreningens ekonomiska plan kring detta, eller andra handlingar som förtydligar kring upplåtelsen, saknas stöd för att uteplatsen ingår i bostadsrätten.

Det är tämligen ovanligt att en uteplats är upplåten med bostadsrätt. Skulle det dock vara så har bostadsrättshavaren samma skyldigheter som för bostadslägenheten. Stadgarna och bostadsrättslagen styr i det fallet bostadsrättshavarens skyldigheter för uteplatsen.

Är uteplatsen inte upplåten med bostadsrätt men nyttjas utan ersättning är det en fråga om en allmän benefik nyttjanderätt. Vad som då gäller kring upplåtelsen får anses utmynna från vad som gäller enligt allmänna fastighetsrättsliga principer. Ansvaret kan sägas omfatta att nyttjaren ska vårda objektet väl - inbegripet renhållning och enklare löpande åtgärder. Om det på uteplatsen finns trall eller liknande materiel kan det inbegripa ett visst underhållsansvar för föreningen. Saknas avtal som reglerar nyttjandet bör detta endast omfatta enklare möblemang och vad som anses som ”normalt nyttjande”.

Vad händer när bostadsrätten överlåts och vad kan styrelsen behöva göra?

Vid varje överlåtelse av bostadsrätten bör följden bli att nyttjanderätten upphör som ett sidoavtal (enligt 6 kap. 10 § Bostadsrättslagen) vid den tidpunkt som bostadsrätten övergår. Om den nya bostadsrättshavaren nyttjar uteplatsen uppkommer en ny allmän benefik nyttjanderätt om föreningen är passiv gällande nyttjandet.

Om avtal, som nämnts ovan, saknas kring uteplatsen men en allmän benefik nyttjanderätt föreligger behöver föreningen säga upp densamma för att den ska upphöra. Högsta domstolen har i ett avgörande (NJA 2004 s. 288) förtydligat kring hur en allmän nyttjanderätt kan sägas upp. Skälig uppsägningstid ska iakttas. Uppsägningstiden bedöms vara mellan 6–12 månader, beroende på vad upplåtelsen avser. I de här fallen bör inte uppsägningstiden vara mer än nio månader.

Om styrelsen kommer fram till att uteplatsen inte är upplåten med bostadsrätt, och att avtal som reglerar upplåtelsen saknas, bör styrelsen tillse att föreningen och nyttjaren ingår ett avtal som reglerar villkoren. I avtalet regleras bland annat frågor kring underhåll/reparationer, hur uteplatsen får nyttjas, föreningens möjlighet till tillträde för tillsyn eller för genomförande av underhåll av mark eller byggnad, avtals- och uppsägningstid samt nuvarande nyttjanderättshavares skyldighet att tillse att en ny bostadsrättshavare/nyttjare övertar förpliktelserna i avtalet i samband med att bostadsrätten övergår.

För det fall en nyttjanderättshavare inte vill träffa ett avtal som reglerar ovan villkoren kan föreningen säga upp nyttjanderätten med skälig uppsägningstid. Att inte ha nyttjanderätten reglerad genom avtal kan försvåra styrelsens förvaltning kring underhåll av både mark och byggnad.

I samband med ändringarna i bostadsrättslagen, som trädde i kraft i januari år, är det numera ett krav att mark eller andra utrymmen som ingår i upplåtelsen ska anges i upplåtelseavtalet. Detta gäller då bara upplåtelser som sker efter årsskiftet.

Styrelsen bör därmed, om uteplats upplåts till medlemmar, utreda om uteplatsen är en del av bostadsrätten eller inte och om så inte är fallet - om avtal saknas - tillse att ett avtal ingås för att underlätta styrelsens förvaltning framgent.

Kontakta oss om ni önskar hjälp med upprättandet av avtal eller har andra juridiska frågor.

---

Informationen i den här artikeln var aktuell det datumet som artikeln publicerades. Förändringar inom både praxis och lagstiftning kan ha skett om det har gått ett tag sedan publicering. Som kunder hos HSB Stockholm kan ni alltid kontakta er förvaltare eller våra jurister direkt om ni önskar ett förtydligande eller känner er osäkra.