Aktuella rättsfall – referat från våra jurister

En man åtalades för framkallande av fara för annan efter att hans julgran hade fallit från åttonde våningen och träffat en parkerad bil, vari det fanns en person sittande i förarsätet.  

Det var på tjugondag knut som målsäganden hade parkerat sin bil på en gata och dröjt sig kvar i bilen en stund. Plötsligt hörde hon en hög smäll och blev rädd. En förbipasserande cyklist upplyste då målsäganden om att han hade sett en julgran falla rakt ned i taket på hennes bil. Julgransägaren skulle den aktuella dagen ”städa bort julen” och hade i samband med detta ställt granen på fönsterbrädet för att kunna dammsuga. Fönstret stod öppet när han plötsligt hörde hur något small och såg att julgranen var borta.  

Tingsrätten frikände julgransägaren från åtalet om framkallande av fara för annan eftersom målsäganden aldrig utsattes för någon konkret livsfara eller konkret fara för svår kroppsskada. I domskälen betonade tingsrätten att det rörde sig om en ”förhållandevis liten julgran i såväl höjd som omfång”. Av bedömningen beträffande avbarrningen som skedde när granen träffade bilen tycktes den inte heller ha fallit rakt ned från fönstret. Det gick även, enligt tingsrätten, att dra slutsatsen att den ”dessutom var lättare jämfört med en färsk julgran”. Eftersom julgranen var opyntad och saknade julgransfot, samt då målsäganden samtidigt under hela händelseförloppet satt totalt skyddad i en modern bil, ansåg tingsrätten att det var helt osannolikt att granen skulle lyckats penetrera bilens plåttak och därmed kunnat utsätta föraren för livsfara eller fara för svår kroppsskada. 

En man yrkade att hyresnämnden skulle bevilja honom medlemskap i en bostadsrättsförening. Föreningen hade vid tidpunkten ännu inte tagit ställning till frågan om medlemskap och anförde som skäl till detta att styrelsen inte varit enig i frågan och därför inte kunnat fatta beslut, att den ansett att det ”var något skumt” med överlåtelsen och agerandet runt den, samt att mannens trovärdighet kunnat ifrågasättas mot bakgrund av hans agerande bland annat när han varit inneboende och andrahandshyresgäst hos tidigare bostadsrättshavare i lägenheten. Nämnden beviljade mannen medlemskap och konstaterade att styrelsens beslut att bordlägga mannens ansökan om medlemskap tills vidare strider mot bostadsrättslagens bestämmelse om att ta ställning till ansökan inom rimlig tid. Att styrelsen inte varit enig är inte skäl mot att ta beslut. För att en överlåtelse ska kunna ifrågasättas av föreningen eller av hyresnämnden, krävs det vidare att det är uppenbart att den är ogiltig. Så har inte varit fallet. Föreningens överklagan avslogs då hovrätten inte ansåg det motiverat att bedöma på annat sätt än hyresnämnden.

Lagrum: 2 kap. 3 § bostadsrättslagen.

Såväl hovrätten som hyresnämnden bedömer att en bostadsrättsförenings ombyggnation av tre bastur till fyra lägenheter är en åtgärd av liten betydelse som inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt. Någon skälighetsbedömning av åtgärderna behöver därför inte göras. Hyresnämnden framhöll att ombyggnation av gemensamhetslokaler till lägenheter är en åtgärd som omfattas av 9 kap. 16 § 1 st. bostadsrättslagen. Den aktuella åtgärden skulle innebära att det skulle finnas kvar en bastu i stället för fyra, och att gemensamhetsytan skulle minskas från 350 till 222 kvadratmeter. I praxis har liknande åtgärder ansetts vara av liten betydelse.

Lagrum: 9 kap. 16 § 1 st. 2 p. bostadsrättslagen, 9 kap. 17 § bostadsrättslagen.

En bostadsrättsförening som ansökt om att få bygga balkonger och uteplatser fick nej både i hyresnämnden och hovrätten. Lägenheterna på bottenplan hade en vinterträdgård (ett inglasat uterum beläget inne i lägenheten) och balkongerna skulle kraftigt minska ljusinsläppet för dessa lägenheter. Tillbyggnaden ansågs därför varken vara av liten betydelse eller angelägen i lagens mening. I praxis är det relativt vanligt att byggnation av nya balkonger över andra bostadsrättshavares lägenheter har ansetts vara av liten betydelse för dessa. Det har då beaktats hur lägenheterna är utformade och hur stor del av boytan som påverkas. Hyresnämnden hänvisade till praxis och konstaterade att uppförande av helt nya balkonger har ansetts vara en icke angelägen åtgärd. Ansökan och överklagan avslogs.

Lagrum: 9 kap. 16 och 17 §§ bostadsrättslagen.

En bostadsrättsförening får tåla att ett aktiebolag som äger en av bostadsrätterna hyr ut lägenheten i andra hand, även om andrahandshyresgästen flyttar till Sverige från utlandet och det inte har varit möjligt att göra en bakgrundskontroll på honom. Det är dock skäligt att begränsa tillståndet till ett års tid, anser hovrätten. En bostadsrätt får som huvudregel inte hyras ut i andra hand utan tillstånd från antingen föreningen eller från hyresnämnden. Hyresnämnden konstaterade även att en juridisk person inte själv kan nyttja en bostadsrätt. När en sådan är innehavare till bostadsrätten ska tillstånd ges om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Redan genom att acceptera en juridisk person som medlem fick föreningen anses ha accepterat andrahandsupplåtelse i sig. Hyresnämnden ansåg vid en sammantagen bedömning inte heller att föreningen utifrån de angivna förhållandena haft befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen. Hovrätten bekräftar detta och betonar att föreningen främst anses ha befogad anledning att vägra samtycke när anmärkningar kan riktas mot den som ska nyttja lägenheten i fråga om skötsamhet. Tillstånd till andrahandsupplåtelse på ansökan från en juridisk person behöver inte begränsas i tiden. Då det i fallet handlade om en för föreningen ny andrahandshyresgäst delade dock hovrätten hyresnämndens uppfattning att det är skäligt att begränsa tillståndet till ett år.

Lagrum:

- 2 kap. 4 § bostadsrättslagen.

- 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen.

Innehavarna av en bostadsrätt, två makar och deras son, nekades att fortsätta hyra ut lägenheten i andra hand med syfte att undvika de senaste årens prisfall. De sökande (som har bevisbördan för anförda skäl) ansågs inte ha åberopat någon utredning som stöder påståendet om dåliga marknadsförutsättningar för att sälja lägenheten. Hyresnämnden bedömde att det inte var visat att det förhåller sig på det sättet och avslog ansökan. Hovrätten ansåg att det inte är fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Av förarbetena framgår att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. I vissa fall kan en upplåtelse i andra hand tillåtas även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten, exempelvis när bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. Motiveringen är att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och det är därför naturligt att vilja avvakta med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen. Rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter bör inte gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor. Utredningen i fallet talade för en viss nedgång av bostadsrättspriserna under perioden, men bedömdes inte ge tillräckligt underlag för att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Bostadsrättshavarna hade därmed inte visat skäl för att få upplåta bostadsrätten i andra hand.

Lagrum: 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen.

Se även fallet Svea hovrätt H 15465-22 med liknande omständigheter. 

En bostadsrättsförening mottog klagomål beträffande kameraövervakning och Integritetsskyddsmyndigheten (tidigare Datainspektionen) inledde därför ett tillsynsärende för att undersöka om bevakningen var förening med reglerna i dataskyddsförordningen.

Föreningens kameror, som även hade ljudupptagning, hade ett upptagningsområde som omfattade entréer, del av en gång till ett av husens innergård, delar av trapphus, del av källarförråd samt ett antal lägenhetsdörrar. Föreningen uppgav att skälen till bevakningen var att föreningen under en period drabbats av skadegörelse och annan brottslighet i och runt husen på fastigheten.

Det centrala i Integritetsmyndighetens bedömning var om föreningens bevakningsintresse vägde tyngre än integritetsskyddet för de personer som blev övervakade. Integritetsskyddsmyndigheten dömde ut i stort sett all kamerabevakning som föreningen bedrev. Framförallt rörde det sig om att föreningens bevakningsintresse vid beaktande av helheten bedömdes som mindre skyddsvärt än de enskildas integritet och rätt att inte bli bevakade i sin hemmiljö. Myndigheten fann även att föreningen brast i sitt ansvar att kontinuerligt ompröva bevakningsintresset, att de saknade rättslig grund för ljudinspelning samt att informationen om bild- och ljudupptagningen var bristfällig. Bostadsrättsföreningen fick betala en sanktionsavgift.

En bostadsrättsförening gjorde gällande att en bostadsrättshavare som genom rökning spridit kraftig röklukt till sina grannar och föreningens allmänna utrymmen gjort sig skyldig till störningar tillräckligt allvarliga för att motivera avflyttning.

Enligt bostadsrättslagen ska en bostadsrättshavare när denne använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Åsidosätter bostadsrättshavaren sina skyldigheter kan lägenheten förverkas och bostadsrättsföreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.

Frågan tingsrätten hade att ta ställning till i målet var om förekomsten av kraftig röklukt var en störning som boende i ett flerfamiljshus borde förväntats tåla eller inte. Tingsrätten resonerade om hur synen på rökning förändrats över tid och om omgivningens generellt minskade tolerans mot rökare och röklukt. Resonemanget ledde till att tingsrätten konstaterade att viss röklukt från en granne fortfarande rimligen bör falla inom ramen för vad som skäligen får tålas i ett flerfamiljshus. Detta ska dock inte vara fallet om röklukten är alltför påtaglig och konstant. I det aktuella fallet var det fråga om en konstant och mycket påtaglig röklukt som spridits till lägenheter och gemensamma utrymmen och av den anledningen förpliktades bostadsrättshavaren att flytta.

I en bostadsrättsförening fanns det 40 bostadsrätter och 57 medlemmar och anledningen till det högre medlemsantalet var att flera medlemmar innehade bostadsrätt i samma lägenhet gemensamt. Ett förslag om en ansökan till Bolagsverket om förordnandet av en särskild granskare lades fram på en föreningsstämma och föreslaget fick stöd av fem av bostadsrättsföreningens medlemmar. En särskild granskare ska på ansökan förordnas av Bolagsverket om minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de närvarande röstberättigade röstar för förslaget på en föreningsstämma. Bostadsrättsföreningen ansökte till bolagsverket.

Bolagsverket valde att tolka begreppet röstberättigad så som det definieras i lagen om ekonomiska föreningar och avslog ansökan. Enligt huvudregeln i lagen om ekonomiska föreningar har nämligen varje medlem en röst, något som innebar att förslaget ej fått tillräcklig majoritet. Bostadsrättslagen utgör emellertid undantag från huvudregeln genom att när två eller flera medlemmar tillsammans äger en lägenhet endast har en röst att disponera. En medlem i bostadsrättsföreningen överklagade därför beslutet till förvaltningsrätten som dock anslöt sig till Bolagsverkets tolkning och avslog överklagandet.

Medlemmen överklagade igen och domen togs upp i kammarrätten. I kammarrätten argumenterades att tolkningen i bostadsrättslagen skulle vinna företräde, vilket innebar att 57 medlemmar disponerade 40 röster samt att förslaget att utse en särskild granskare hade fått stöd av mer än en tiondel av samtliga röstberättigade. Kammarrätten återförvisade målet till Bolagsverket för ny handläggning.  

Bolagsverket och bostadsrättsföreningen överklagade domen och högsta förvaltningsdomstolen (HFD) tog upp frågan. HFD dömde i linje med kammarrätten och avgjorde att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska endast en medlem per bostadsrätt räknas som röstberättigad. Det är upp till medlemmarna att inbördes avgöra vem av dem som ska utöva rösträtten.

En bostadsrättshavare sålde sin lägenhet till en person som bostadsrättsföreningen nekade medlemskap på grund av att styrelsen misstänkte att personen inte skulle bosätta sig i lägenheten. Förvärvaren vände sig till hyresnämnden som fann att personen uppfyllde förutsättningarna för medlemskap och beviljade denne inträde i bostadsrättsföreningen.

Säljaren av bostadsrätten vände sig till tingsrätten med en skadeståndstalan avseende de kostnader denne behövt ådra sig på grund av köparens av styrelsen nekade medlemskapsansökan. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att stadgarna i en bostadsrättsförening utgör ett sådant avtal som kan grunda skadeståndsansvar på kontraktsrättslig grund om styrelsen agerat oaktsamt i bland annat medlemskapsprövningar. Tingsrätten fann att styrelsen agerat oaktsamt i samband med en slarvig och osaklig medlemskapsprövning och var därför skyldiga att solidariskt ersätta säljaren för den skada hon lidit med anledning av dröjsmålet. Hovrätten fastställde tingsrättens dom när styrelsen överklagande.

En bostadsrättsförening ville bygga om delar av föreningens gemensamhetslokaler till lägenheter. Det var en åtgärd som enligt bostadsrättslagen kräver att minst två tredjedelar av de röstande på en föreningsstämma gått med på beslutet samt hyresnämndens godkännande i det fall någon bostadsrättshavare motsätter sig åtgärden. Ombyggnationen hade inneburit att föreningens idag fyra bastur reducerades till en och att drygt 36 % av gemensamhetslokalernas yta behövde tas i anspråk.

Hyresnämnden konstaterade att det i rättspraxis tidigare fastslagits att liknande åtgärder ansetts vara av liten betydelse samt att de planerade åtgärderna skäligen inte kunde tillgodoses på annat sätt och därför bifölls bostadsrättsföreningens ansökan om godkännande av åtgärd. Motparterna, några bostadsrättshavare, överklagade beslutet till hovrätten som gjorde samma bedömning av föreningens underlag samt planerade åtgärder och därför avslog överklagandet.

En bostadsrättsförening ville byta ut fönstren i samtliga föreningens trevåningshus. Då bytet skulle kräva att visst arbete utfördes i lägenheterna kallade styrelsen till en föreningsstämma och där fattades beslut att de planerade åtgärden skulle utföras i enlighet med styrelsens förslag. En bostadsrättshavare motsatte sig beslutet och bostadsrättsföreningen ansökte därför till hyresnämnden om godkännande av stämmobeslutet för att ändå kunna genomföra fönsterbytena. 

Hyresnämnden inledde med att konstatera att hyresnämnden endast är behörig att godkänna stämmobeslut som innebar att en bostadsrättshavares lägenhet skulle komma att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen på grund av en om- eller tillbyggnad. Av utredningen framgick att förändringarna bestod i sedvanliga standardhöjande funktionella förändringar. Dessa förändringar bedömdes ej falla in under ovanstående förändringar av lägenheten och med anledning av detta avvisades bostadsrättsföreningens ansökan. Bostadsrättshavaren överklagade men hovrätten instämde i hyresnämndens slutsats och fastställde avvisandet.

Fönsterbytet var således att betrakta som ett beslut som styrelsen kunde ha fattat på egen hand, utan inblandning av föreningsstämman.

Referat av Albin Renblom, jurist, HSB Skåne

En bostadsrättsförening mottog klagomål beträffande kameraövervakning och Integritetsskyddsmyndigheten (tidigare Datainspektionen) inledde därför ett tillsynsärende. Detta för att undersöka om bevakningen var förenlig med reglerna i dataskyddsförordningen.

Föreningens kameror, som även hade ljudupptagning, hade ett upptagningsområde som omfattade entréer, del av en gång till ett av husens innergård, delar av trapphus, del av källarförråd samt ett antal lägenhetsdörrar. Föreningen uppgav att skälen till bevakningen var att föreningen under en period drabbats av skadegörelse och annan brottslighet i och runt husen på fastigheten.

Det centrala i Integritetsmyndighetens bedömning var om föreningens bevakningsintresse vägde tyngre än integritetsskyddet för de personer som blev övervakade. Integritetsskyddsmyndigheten dömde ut i stort sett all kamerabevakning som föreningen bedrev. Framförallt rörde det sig om att föreningens bevakningsintresse vid beaktande av helheten bedömdes som mindre skyddsvärt än de enskildas integritet och rätt att inte bli bevakade i sin hemmiljö. Myndigheten fann även att föreningen brast i sitt ansvar att kontinuerligt ompröva bevakningsintresset, att de saknade rättslig grund för ljudinspelning samt att informationen om bild- och ljudupptagningen var bristfällig. Bostadsrättsföreningen fick betala en sanktionsavgift.

Bostadsrättshavaren ansökte om tillstånd till andrahandsupplåtelse för provboende med sambo. Bostadsrättsföreningens styrelse avslog ansökan och angav som skäl att man inte var beredd att ta risken att vända sig mot andrahandshyresgästen ifall denne skadade fastigheten. Föreningen krävde som villkor för tillstånd att andrahandshyresgästen skulle ha en ansvarsförsäkring.

Både hyresnämnden och hovrätten fann att provsamboende utgör skäl för tillstånd till andrahandsupplåtelse.  Hovrätten konstaterade också att föreningen inte hade några invändningar mot den tilltänkta andrahandshyresgästens skötsamhet. Kravet på ansvarsförsäkring ansågs därför obefogat. Därtill ansåg domstolen det tveksamt om det ens är möjligt att teckna en sådan försäkring. Både hyresnämnden och hovrätten kom fram till att ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse skulle beviljas.

Ett par ansökte 2016 om att få bygga om ett vindsutrymme i anslutning till deras bostadsrätt. Föreningen avslog ansökan. Paret genomförde ombyggnationen ändå. Bostadsrättsföreningen stämde paret och yrkade bland annat att de skulle tvingas återställa vinden. Tingsrätten konstaterade att upplåtelseavtalet inte visade att vinden ingick i bostadsrätten. Vindsutrymmet kunde i och för sig bara nås från parets bostadsrätt, men det var inte tillräckligt för att vindsutrymmet skulle anses vara upplåtet med bostadsrätt. Tingsrätten menade att det inte spelar någon roll om de åtgärder som paret vidtagit varit förbättrande eftersom de inte hade rätt att utföra dem. Tingsrätten bestämde att paret skulle återställa vinden. Paret överklagade men hovrätten gjorde samma bedömning.

Köpare av en bostadsrätt hade dömts för två fall av misshandel och ett grovt rattfylleri. De senaste domarna var från 2013. Brottsligheten var inte relaterad till hans boende. Styrelsen nekade honom medlemskap med hänvisning till bristande personliga kvalifikationer. Föreningen anförde att sökande antagligen inte skulle följa föreningens stadgar, och att det var viktigt för föreningen att dess medlemmar kunde delta i styrelsearbete. Föreningen menade även att han inte hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten.

Hyresnämnden och sedan även Hovrätten anförde att möjligheten att vägra inträde på grund av bristande personliga kvalifikationer ska utnyttjas med stor varsamhet. Den aktuella brottsligheten ansågs inte tillräckligt allvarlig för att vägra medlemskap. Domstolen ansåg heller inte att brottsligheten utgjorde något objektivt hinder emot att välja in sökanden i styrelsen, eller att det var visat brister i hans avsikt att bosätta sig i lägenheten. Både Hyresnämnden och Hovrätten beviljade medlemskap.

En bostadsrättshavare skickade förolämpande brev till bostadsrättsföreningens styrelse, attackerade en trädgårdsskötare och en trappstädare samt förföljde en granne och hennes dotter. Föreningen anmodade bostadsrättshavaren och hans fru vid flera tillfällen om att vidta rättelse. Enligt bostadsrättsföreningen fortsatte dock störningarna och föreningen sade upp bostadsrätten i början av 2018.

Paret ansåg inte att nyttjanderätten förverkats och fick rätt i tingsrätten. Föreningen överklagade tingsrättens dom till Hovrätten, som fann att breven, förutom kritiska påpekanden, även innehöll anklagelser och förolämpningar. Domstolen fann det styrkt att bostadsrättshavaren hade uppträtt hotfullt mot både trappstädaren och trädgårdsskötare som han dessutom slog till. Han hade också tagit oönskad kontakt med grannen. Hovrätten konstaterade att störningarna fortsatt trots anmodan om rättelse och ansåg därför nyttjanderätten förverkad. Bostadsrättshavaren och hans fru tvingades därför att flytta.  

Bostadsrättsföreningen lämnade medlemmen tillstånd att bygga en uteplats på mark som inte var upplåten med bostadsrätt. Av tillståndet framgick att hon måste ta bort uteplatsen vid kommande fasadrenovering. När kvinnan efter fasadrenoveringen inte fick återuppföra uteplatsen begärde hon skadestånd av föreningen för bl.a. materialkostnader. Kvinnan förlorade både i tingsrätten och i hovrätten. Domstolarna anser att avtalet är ett tidsbegränsat nyttjanderättsavtal. Någon ensidig rätt för bostadsrättshavaren att enligt avtalet återuppföra uteplatsen fanns inte. Därför förelåg heller inget avtalsbrott från föreningens sida. Domstolen ansåg inte att beslutet att bort uteplatsen behövde fattas på stämma. Inte heller ansågs föreningens beslut strida mot likhetsprincipen.

En man köpte 2006 en bostadsrätt. I samband med kontraktsskrivningen fick mäklaren av förvaltaren ett utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende pantsättning. Nio år senare visade det sig att uppgifterna var felaktiga då två pantsättningar, som de aktuella bankerna underrättat bostadsrättsföreningen om, inte fanns med i utdraget. Bankerna ville nu ta sina panter i anspråk, dvs. få betalt. Bostadsrättshavaren stämde föreningen och yrkade skadestånd p.g.a. att föreningen lämnat felaktiga uppgifter om pantsättning. Föreningen bestred skadeståndsskyldighet.

Såväl tingsrätt, hovrätt som Högsta domstolen kom fram till att bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig mot köparen med anledning av att föreningen i samband med motpartens förvärv lämnat felaktiga uppgifter om pantsättningen som belastade bostadsrätten.

En kvinna erhöll tio procent av en bostadsrätt i gåva från en äldre släkting. Kvinnan ansökte om medlemskap i föreningen, och skulle alltså inneha bostadsrätten tillsammans med den äldre släktingen. Föreningen nekade medlemskap för kvinnan med hänvisning till 2 kap. 6 § Bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Enligt bestämmelsen får den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt vägras inträde i föreningen om inte annat bestämts i föreningens stadgar. Av stadgarna framgick att medlemskap endast beviljades för makar, sambor eller andra som var varaktigt sammanboende. Då kvinnan och den äldre släktingen inte bodde tillsammans var det enligt Hovrätten inte fel att neka henne medlemskap i föreningen.