11. Besiktning

Fråga 11.1
När jag flyttade in i min lägenhet upptäckte jag många fel som inte fanns med i slutbesiktningen. Jag reklamerade dessa redan efter en månad, men alla brister har ännu inte åtgärdats. Vilken lag är det som reglerar mitt köp? Föreningen anser att köplagen inte gäller. Kan jag kräva att de åtgärdar felen enligt någon annan lag? Kan jag kräva skadestånd?
Svar: Såsom det framgår av din fråga har du köpt en nyproducerad lägenhet och svaret som följer gäller enbart vid köp av nyproducerade lägenheter. I bostadsrättslagen finns bestämmelser om vilken rätt du som bostadsrättshavare har om en lägenhet, när den ska tillträdas för första gången, inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra.
Om det är konstaterat att det finns brister i lägenheten men föreningen inte har åtgärdat dem inom rimlig tid har du som bostadsrättshavare rätt att åtgärda dem på föreningens bekostnad. Om bristen är av väsentiig betydelse och den inte går att åtgärda eller föreningen inte åtgärdar den har du rätt att frånträda bostadsrätten. Under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick kan du även ha rätt till nedsättning av årsavgiften. Om bristen beror på försummelse av något slag från föreningens sida kan du begära skadestånd.


Fråga 11.2
Vem ansvarar för besiktning av en bostadsrätt som säljs? Ska föreningen även vara inblandad? Om föreningen medverkar vid besiktningen, tar de då på sig ansvaret att alla avvikelser noteras? Vilket råd kan man ge till en styrelse angående inblandningen vid besiktning inför försäljning?
Svar: Det är i första hand köparen som ansvarar för om en besiktning ska ske. Föreningen har ingen skyldighet att besiktiga lägenheter vid överlåtelser. Många föreningar anser dock att det är lämpligt att utföra en besiktning för att hålla sig underrättad om skicket av exempelvis ledningar. Det handlar då inte om någon egentlig besiktning utan en tillsyn av sådant som föreningen ansvarar för.
Att föreningen inspekterar och upprättar besiktningsprotokoll över sådant som ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar är direkt olämpligt. Om föreningen upprättar ett besikmingsprotokoll som överlämnas till köpare och säljare får det anses att föreningen garanterar att lägenheten är i det skick som protokollet anger.


Fråga 11.3
En bostadsrätt jag tittade på häromveckan hade till stora delar snedtak. På vissa ställen var takhöjden inte mer än en halvmeter. Jag frågade mäklaren om den uppgivna boytan inkluderade hela golvytan eller endast delarna med full ståhöjd. Han sa att uppgiften om boyta kom från föreningens ekonomiska plan. Vad händer om den verkliga ytan visar sig mindre vid en besiktningsmätning?
Svar: Ofta säljs en bostadsrättslägenhet i befintligt skick. Som köpare har du en undersökningsplikt. Säljaren å sin sida måste upplysa om saker som denne känner till om lägenheten och som kanske inte kan upptäckas vid en vanlig besikming, som misstänkta fuktskador. Säljaren ansvarar för att de uppgifter som lämnas överensstämmer med verkligheten.
Verkar mäklaren i detta fall osäker över hur lägenhetsytan har beräknats och vad som egentligen gäller rekommenderar jag dig att av säljaren kräva en kontrollmätning före köpet, eller be mäklaren ta reda på hur lägenhetsytan är uppmätt, så att du vet vad det är du köper. Även om uppgifterna är hämtade från den ekonomiska planen kan uppgifterna avvika från faktiska förhållanden.
I ett avgörande av Svea hovrätt från 2000 ålades säljarna av en bostadsrätt att betala tillbaka en del av köpeskillingen då det uppdagats att lägenheten var 12 kvadratmeter mindre än vad som framgått vid försäljningen.


Fråga 11.4
I vår förening ör det inte tillåtet att ha spisfläktar. Styrelsen har beslutat att alla måste kopplas ur och inga besiktningar vid ägarbyte godkänns om sådana är inkopplade. Kan styrelsen ogiltigförklara de gamla besiktningsprotokollen där fläkten godkänts och tvinga mig att plocka ned den? Bör den inte betala kostnaden för byte?
Svar: Om köksfläkten ingår i husets ventilationssystem har föreningen ansvaret och kan då besluta att fläktarna inte får vara inkopplade. Då köksfläkten är föreningens ansvar bör föreningen stå för eventuell demontering och kostnaden för byte.
Styrelsen kan dock ha lämnat tillstånd till montering av en köksfläkt som senare, av någon anledning, inte får användas. I så fall kan föreningen vara skyldig att ersätta bostadsrättshavarna för kvarvarande värde och, om fläkten ingår i lägenhetens standardutrustning, eventuellt installera en sådan som uppfyller ventilationskraven.
Om en förening lämnar tillstånd till en enskild medlem att installera en köksfläkt är det viktigt att undersöka om även andra bostadsrättshavare kan göra detsamma utan att exempelvis ventilationen påverkas.