18. Byte

Fråga 18.1
Jag och en person vill byta bostadsrätter med varandra och önskar göra detta rakt av utan betalning. Hur ska vi göra?
Svar: Formellt går det till så att ni skriver varsitt överlåtelseavtal. Som köpeskilling anges lämpligen marknadsvärdet för den tillbytta bostadsrätten. I praktiken växlas inga pengar, utan ni får i stället varsin bostadsrätt till samma värde.
Ni vill i detta fall inte betala någon mellanskillnad. Observera att det kan få skattemässiga konsekvenser om lägenheterna inte är värda lika mycket. Om köpeskillingen sätts lägre än marknadsvärdet blir mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen nämligen att betrakta som en gåva. I sådant fall får köparen/gåvomottagaren betala gåvoskatt för den delen.


Fråga 18.2
Jag ska byta från bostadsrätt till hyresrätt. Hur mycket får jag sänka mitt pris? Stämmer det att man får sänka priset med 50 procent av marknadsvärdet vid byte till hyresrätt? Vad skriver man i kontraktet, det faktiska köpbeloppet eller marknadsvärdet?
Svar: En hyresrätt har inget ekonomiskt värde och det finns därför inga allmänt erkända procentsatser som du, vid byte, har rätt att sänka priset på din bostadsrätt med. Försäljningspriset på en bostadsrätt är en förhandlingsfråga mellan dig och köparen. I köpekontraktet ska alltid den faktiska köpeskillingen anges.
Om det faktiska försäljningspriset avviker markant mot marknadspriset för lägenheten kan hyresgästen anses indirekt ha tillgodogjort sig ett värde för hyresrätten och hyresvärden kan av det skälet vägra att lämna tillstånd till bytet. Det finns även en risk att du kan bli uppsagd från hyresrätten om det visar sig att "prissänkningen" var för stor.


Fråga 18.3
Om jag vill byta min bostadsrätt mot en hyreslägenhet, finns det då några begränsningar? Jag behöver kanske ett större boende och samtidigt har ett äldre par en fyrarums hyresrätt. De köper hus och flyttar ut på landet, men deras dotter behöver en etta så de byter med mig. Är det lagligt?
Svar: Det finns inget hinder mot att byta bostadsrätt mot hyresrätt. Men liksom vid köp och gåva av bostadsrätt ska överlåtelseavtalet vara skriftligt. Dessutom måste den nya bostadsrättshavaren antas som medlem i föreningen för att överlåtelsen ska ska vara giltig. En förutsättning för att bytet ska gå igenom är också att hyresvärden till den hyresgäst du vill byta med går med på bytet eller, om värden vägrar, att hyresnämnden lämnar sitt godkännande.
I ditt exempel sker bytet med hyresgästens dotter. Det kan hyresvärden motsätta sig eftersom det inte är hyresgästen som har behov av annan lägenhet.