23. Ekonomisk plan
Fråga 23.1
En bostadsrätt jag tittade på häromveckan hade till stora delar snedtak. På vissa ställen var takhöjden inte mer än en halvmeter. Jag frågade mäklaren om den uppgivna boytan inkluderade hela golvytan eller endast delarna med full ståhöjd. Han sa att uppgiften om boyta kom från föreningens ekonomiska plan. Vad händer om den verkliga ytan visar sig mindre vid en besiktningsmätning?
Svar: Ofta säljs en bostadsrättslägenhet i befintligt skick. Som köpare har du en undersökningsplikt. Säljaren å sin sida måste upplysa om saker som denne känner till om lägenheten och som kanske inte kan upptäckas vid en vanlig besikming, som misstänkta fuktskador. Säljaren ansvarar för att de uppgifter som lämnas överensstämmer med verkligheten.
Verkar mäklaren i detta fall osäker över hur lägenhetsytan har beräknats och vad som egentligen gäller rekommenderar jag dig att av säljaren kräva en kontrollmätning före köpet, eller be mäklaren ta reda på hur lägenhetsytan är uppmätt, så att du vet vad det är du köper. Även om uppgifterna är hämtade från den ekonomiska planen kan uppgifterna avvika från faktiska förhållanden.
I ett avgörande av Svea hovrätt från 2000 ålades säljarna av en bostadsrätt att betala tillbaka en del av köpeskillingen då det uppdagats att lägenheten var 12 kvadratmeter mindre än vad som framgått vid försäljningen.
Fråga 23.2
För ett år sedan köpte jag en bostadsrätt. I annonsen skrev mäklaren att föreningen hade en mycket god ekonomi. Någon årsredovisning fanns inte eftersom föreningen var nybildad. Ett halvår senare höjdes avgifterna med åtta procent, nu höjs de med nio procent. Dessutom väntas inom kort ytterligare höjningar på närmare tretton procent.
Har mäklaren, som ju faktiskt lurade mig om föreningens ekonomi, något ansvar?
Svar: Självklart har mäklaren ett ansvar för de uppgifter han lämnar. Som köpare kan man dock inte förlita sig enbart på mäklarens uppgifter, utan man är skyldig att själv ta reda på fakta om lägenheten som påverkar köpet, till exempel hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Detta sker lämpligast genom en genomgång av föreningens årsredovisning. Samtidigt måste du kunna lita på säljarens eller mäklarens uppgifter. Särskilt om föreningen, som i detta fall, är nybildad och det inte finns någon årsredovisning.
För att få någon ekonomisk kompensation måste du kunna visa att föreningens ekonomi vid försäljningstillfället inte alls var så god som mäklaren uppgivit, vilket kan vara svårt att visa. Det kan ju ha inträffat en oförutsedd händelse. Du bör i första hand vända dig till mäklaren som har förmedlat lägenheten för en förklaring.
Eftersom årsavgiftens storlek påverkar bostadsrättens värde, är det troligt att du kan begära skadestånd. Nekar mäklaren till detta, kan du begära prövning vid domstol eller Allmänna reklamationsnämnden.
Fastighetsmäklarnänmden utövar visserligen tillsyn över fastighetsmäklare genom att tilldela varning och besluta om utesluming ur fastighetsmäklarregisteret, men kan inte avgöra skadeståndstvister och liknande.
Fråga 23.3
Jag fick nyligen höra att det hade gått lite galet med min förenings ekonomi och att föreningen då halverade våra reparationsfonder. Detta fick vi reda på efteråt. Har de verkligen rätt att göra så? Jag trodde att dessa pengar tillhörde mig som bostadsrättshavare.
Svar: Nej, pengarna på fonden för inre underhåll är inte föreningens gemensamma pengar. Styrelsen kan inte besluta att använda pengarna till annat än det de en gång har avsatts för, alltså inre imderhåll.
Styrelsen beslutar om avsättning till inre fonden. Men innestående medel hör till lägenheten och det är bara bostadsrättshavaren i fråga som kan använda dem för inre underhåll. Vid en försäljning eller annan övergång av lägenheten följer inre fonden med lägenheten till den nye bostadsrättshavaren.
Fråga 23.4
I vår förening pågår stora investeringar som kostar stora pengar. Har vi medlemmar rätt till information när investeringarna kostar flera hundra tusen kronor?
Svar: Generellt gäller för alla styrelser att det är viktigt att informera medlemmarna om vad som händer i föreningen, antingen skriftligen eller genom informationsmöten. Detta för att medlemmarna ska kunna vara delaktiga.
När det gäller den formella beslutsprocessen är det styrelsens uppgift att fatta beslut om rena underhållsåtgärder. Även om det handlar om kostsamma åtgärder.
Vid om- eller tillbyggnad av bostadsrättsföreningens fastighet ska beslut dock fattas av föreningsstämman.
Fråga 23.5
Vår förening har upprättat en underhållsplan och en tioårskalkyl, enligt certifieringsmodellen. Men när jag vill få en kopia av dessa handlingar nekar vår ordförande. Han menar att de inte är offentliga. Det känns som om man vill dölja något, har medlemmarna ingen rätt till insyn?
Svar: Underhållsplanen och 10-årskalkylen är styrelsens arbetsmaterial och ligger till grund för beslut om underhållsåtgärder. Som medlem har du inte rätt att ta del av underhållsplanen och övrigt styrelsematerial. Det är dock viktigt att styrelsen informerar om planerade underhållsåtgärder så att medlemmarna vet vad som är på gång. Stora åtgärder har ofta också påverkan på årsavgifterna vilket medlemmarna bör informeras om i tid.
