3. Avgift

Fråga 3.1
Vi har problem med ett störande ljud i ett av elementen i vår lägenhet. Vem ansvarar för att åtgärda elementet? Finns det någon möjlighet till en lägre månadsavgift på grund av detta?
Svar: Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret för ledningar för värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet. Underhållsansvaret för ledningarna inne i lägenheten regleras i stadgarna. Enligt HSB:s normalstadgar har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret även för värmeledningar inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med ledningen. Bostadsrättshavaren ansvarar dock för målningen. Det innebär att om ljudet beror på att det är något fel på elementet och det är att bedöma som en brist så ska föreningen åtgärda felet. Det finns viss möjlighet att få nedsättning av årsavgiften om föreningen åsidosatt sin underhållsskyldighet. Det framgår inte av din fråga hur föreningen har hanterat problemet så jag kan inte avgöra om rätt till nedsättning föreligger i ert fall.


Fråga 3.2
Vid en brand i huset blev mitt sovrum skadat. Jag kunde inte vistas i rummet under lång tid och vill därför ha återbetalning av avgiften under denna period. Men föreningen säger nej eftersom försäkringsbolaget vägrar ersättning. Vad gör jag?
Svar: Enligt bostadsrättslagen är det bostadsrättsföreningen som står för reparationerna på grund av brandskada. Bostadsrättshavaren får dock stå för reparationskostnaderna om han eller någon som hör till hans hushåll eller gästar honom på något sätt har orsakat branden. För att du ska kunna erhålla nedsättning av årsavgiften, för att under en längre tid inte ha kunnat vistas i ett av rummen, krävs det att bostadsrättsföreningen antingen åsidosatt sin reparationsskyldighet med anledning av brandskadan eller på något annat sätt har orsakat att det uppstått hinder eller men i din nyttjanderätt av lägenheten. Du kan alltså inte få nedsätting av avgiften enbart för att du har drabbats av en brandskada.


Fråga 3.3
Min bostadsrättsförening har begärt att få ersättning för obetalda månadsavgifter. Har de rätt att komma tillbaka och kräva att jag ska betala gamla avgifter? Behöver de ha bevis för att kräva att jag ska betala?
Svar: Bostadsrättslagen säger att nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet är förverkad, och ger föreningen rätt att säga upp bostadsrättshavaren att flytta, om denne dröjer med att betala avgiften utöver två vardagar efter förfallodagen.
Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning får denne inte tvingas att flytta om avgiften betalas senast den tolfte vardagen efter uppsägningen. Bostadsrättshavaren har alltså tolv vardagar på sig att betala eller visa att han redan har betalat avgiften. Det är bostadsrättshavaren som ska bevisa att avgiften är betald. Om bostadsrättshavaren inte godtar uppsägningen kommer frågan att slutligen avgöras av domtol. Har du köpt din bostadsrätt före den 1 januari 1996 så svarar du tillsammans med den förre ägaren av bostadsrätten för avgifter som denne inte har betalat. Om du förvärvat bostadsrätten efter den 1 januari 1996 så svarar du bara för de avgifter som förfalht till betalning under den tid som du ägt bostadsrätten.


Fråga 3.4
Vi har en vattenläcka i taket på toaletten. Trots flera undersökningar har ingen orsak hittats. Vi använder inte längre toaletten. Kan vi kräva nedsättning av månadsavgiften till dess läckan är åtgärdad?
Svar: Först måste det utredas vad vattenläckan beror på. Ni har rätt till nedsättning av månadsavgiften om bristen i lägenheten beror på att föreningen eftersatt sin underhålls-skyldighet eller på annat sätt varit vållande till hinder och men, genom att till exempel inte ha undersökt var skadan kommer ifrån.
Har föreningen inte på något sätt vållat skadan och man har fullgjort sin  underhålls-skyldighet, genom att exempelvis med fackmän försökt ta reda på anledningen till läckan, har ni inte rätt till nedsättning av avgiften.


Fråga 3.5
Har nyligen sålt min bostadsrätt. Jag finner då till min förvåning att jag ska betala 900 kronor i överlåtelseavgift till HSB, vad är detta?
Dessutom, varje gång jag skrev om mitt lån så tog dessutom HSB ut 700 kronor för att "skriva om" alla papper. Hade de rätt till det?
Svar: Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut överlåtelse och pantsättningsavgift om bestämmelse om detta tagits in i föreningens stadgar. De 900 kr du fått betala är överlåtelseavgiften. Föreningen har rätt att ta ut en sådan avgift i samband med att bostadsrätten överlåts. Avgiften ska täcka föreningens administrativa kostnader i samband med överlåtelse av en lägenhet. Avgiften får motsvara högst 2,5 procent av prisbasbeloppet, vilket motsvarar 943 kr 2001.

Bostadsrättsföreningen får också ta ut pantsättningsavgift som ska täcka kostnader för arbete i samband med pantsättning av bostadsrätt. Pantsättningsavgiften får vara högst 1 procent av prisbasbeloppet. Det verkar därför som om du fått betala för mycket i pantsättningsavgift. Ta kontakt med styrelsen för rättelse.
Du bör också ta kontakt med din bank och fråga om de inte kan hantera pantsättningen pä annat sätt så att ny pantsättning inte görs varje gång lånet sätts om och du därigenom drabbas av en kostand. Om du byter bank när du sätter om lånet måste däremot den nya banken göra en ny registrering av pantsättningen som leder till en ny pantsättningsavgift.


Fråga 3.6
Vi har fått våra badrum renoverade. Fem veckor tog det och visst blev det fint. Men ska inte avgiften minskas under renoveringsperioden? Vi som bott kvar delade på en toalett och dusch i källaren. Jag har hört att föreningens försäkring täcker inkomstbortfallet. Stämmer det?
Svar: Som bostadsrättshavare kan ni i vissa fall få nedsättning av årsavgiften på grund av hinder och men i nyttjanderätten. Det gäller dock bara om föreningen har varit vårdslös eller försumlig på något sätt, i ert fall exempelvis om badrumsrenoveringen tagit avsevärt längre tid än beräknat. Har renoveringen gått normalt tillväga är dock föreningen, trots olägenheterna, inte skyldig att sätta ner årsavgiften.


Fråga 3.7
När jag sålde min bostadsrätt tog föreningen en kreditupplysning på köparen. Och utan att upplysa mig debiterades jag den kostnaden. Får man göra så?
Svar: Styrelsen kan inte debitera kostnaden för kreditupplysningen utan ditt medgivande. Det är styrelsens ansvar att kontrollera om köparen kan godtas som medlem i föreningen. Ett sätt att kontrollera köparens ekonomiska förutsättningar är att ta en kreditupplysning. Men kostnaden för upplysningen ska stanna på föreningen. Däremot har föreningen enligt HSB:s normalstadgar rätt att ta ut en överlåtelseavgift om högst 2,5 procent av basbeloppet, för närvarande 923 kr, för sitt arbete i anledning av en försäljning av bostadsrätt.


Fråga 3.8
Vi bor i en liten trea på översta våningen i vårt hus. Ovanför oss finns ett oanvänt vindsutrymme. Vi skulle gärna ta över det för att utöka vår lägenhet, men vår förening har sagt nej. Det blir så bökigt att räkna om avgifterna, motiverar de. Men vi får gärna hyra utrymmet. Hur ska vi gå vidare för att kunna köpa vindsutrymmet?
Svar: Alla beslut om ombyggnad av föreningens fastighet fattas av stämman enligt HSB:s normalstadgar. Stämmobeslut krävs dessutom enligt lagen vid så väsentliga förändringar som att bygga om vinden till bostäder.
Det är vanligtvis styrelsen som initierar ett sådant ärende men ni har möjlighet att ta upp frågan genom att skriva en motion till stämman. När det gäller upplåtelse av vindsytan till bostadsrätt är det en fråga för styrelsen. Så även om stämman fattar beslut att vinden får byggas om till bostadsändamål kan ni inte få ytan upplåten med bostadsrätt om styrelsen inte vill det.


Fråga 3.9
Jag har köpt en bostadsrätt i HSB och tagit ett lån i en bank. När jag flyttade in fick jag ett brev där det stod att jag skulle betala två pantavgifter. Jag ringde då föreningen och de sa att lånen låg i två banker och det var anledningen till att jag måste betala två avgifter, samt att de inte kan göra något för att det är enligt stadgarna. Är det verkligen rätt? Jag lånade i en bank. De la sedan över det ena lånet i Stadshypotek, som ingår i samma bank. Ska jag verkligen behöva betala extra för det?
Svar: Det är något oklart av din fråga om du har ett eller två lån. Jag har dock tolkat det som att du har två lån eftersom du skriver att banken "la sedan över det ena lånet i Stadshypotek". Pantsättningsavgiften ska motsvara kostnaden för den administration som föreningen har i samband med underrättelse om pantsättning av bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen får av bostadsrättshavaren ta ut en pantsättningsavgift om det framgår av stadgarna. Läs därför i första hand vad som står i just din bostadsrättsförenings stadgar. Enligt bostadsrättslagen ska en notering ske i lägenhetsförteckningen att bostadsrätten är pantsatt. Den sker för varje lån du har på bostadsrätten.
Därför har bostadsrättsföreningen i ditt fall rätt att ta ut två pantsättningsavgifter. Ett sätt att undvika två pantsätningsavgifter är att du som bostadsrättshavare ber banken att göra en generell pantsätming som omfattar alla lånen. I sådana fall betalas bara en pantsättningsavgift. I HSB:s stadgar har pantsättningsavgiften bestämts till högst 1 procent av basbeloppet. Denna nivå har också godtagits av lagstiftaren genom uttalanden i förarbetena.


Fråga 3.10
Jag betalar mera i avgift än grannen ovanför mig. Har varit i kontakt med styrelsen. De har förklarat att de går efter en grundplan. Hur sätts egentligen avgiften och vad gör man om den är felaktig?
Svar: Årsavgiften i en bostadsrättsförening avser att täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. Den bestäms av styrelsen efter de grunder som anges i stadgarna. Insatserna kan användas som fördelningsgrund men det är numera allt vanligare att andelstal används som fördelningsgrund. Det finns även andra fördelningsgrunder. Om beräkningsgrunden skulle visa sig vara felaktig bör du i första hand kontakta styrelsen i föreningen.


Fråga 3.11
På vårt hus har det byggts nya inglasade balkonger. En del hade redan balkonger medan jag och sex andra hade franska fönster. Föreningen krävde att de med balkonger skulle få en avgiftshöjning på 10 procent per månad medan vi andra skulle få en höjning på ca 25 procent per månad. Är det här rättvist?
Svar: Den så kallade likställighetsprincipen eller likhetsprincipen gäller för ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar och är till för att motverka och undanröja illojala förfaranden och maktmissbruk inom föreningen. Man kan säga att likställighets-principen anger gränserna för föreningsorganens handlingsfrihet.
Föreningsorganen är skyldiga att handla lojalt mot enskild medlem eller grupp av medlemmar i enhghet med en. Jag kan inte utifrån de uppgifter som anges i din fråga bedöma om beslutet i frågan strider mot likställighetsprincipen. Mitt råd är att du kontaktar styrelsen och frågar hur de har resonerat innan beslutet fattades.


Fråga 3.12
Jag har en liten tvåa i en förening med bara större lägenheter. Vid årsmötet höjdes min avgift med motiveringen att jag använder de allmänna resurserna lika mycket som alla andra. Men jag har ett mycket mindre källarförråd och tvättar inte lika mycket. Dessutom har alla utom jag tillgång till motorvärme. Finns det ingen regel för hur avgifter sätts i bostadsrätter?
Svar: Årsavgifterna i en bostadsrättsförening ska täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet som t ex räntor och amorteringar av lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning, vatten, el och renhållning. Avgifterna bestäms av styrelsen.
Enligt stadgarna kan årsavgifterna fördelas antingen efter insatserna eller också andelstalen. Det är möjligt att fördela kostnader för t ex värme och vatten efter förbrukning, medan andra kosmader fördelas efter insatsen. För ändring av insatserna eller andelstalen krävs alltid beslut av föreningsstämma. Olika majoritetsregler gäller för besluten. Stämman får inte när beslutet fattas behandla någon medlem otillbörligt olika. Om det i övriga bostadsrätter ingår nyttigheter som inte du har tillgång till ska det avspeglas i årsavgiften.


Fråga 3.13
Vi hade ett möte angående sophanteringen med styrelsen. Vi har fått två alternativ muntligt, vi kan fortsätta som vi har det nu och få en avgift på 500 kronor extra i månaden eller stänga sopnedkasten och bygga sophus på gatan.
Behövs det inga kalkyler som bevisar detta, och kan man överklaga beslutet?
Svar: Det framgår inte om det var vid ett allmänt informationsmöte eller en föreningsstämma som sophanteringen diskuterades. Det är viktigt att styrelsen i en kallelse till en föreningsstämma ger utförlig information i ärenden som är av särskild vikt för medlemmarna. Om medlemmarna på en föreningsstämma anser att de har för dåligt underlag för att ta beslut i frågan så har de rätt att efterfråga mer underlag. De kan också begära att frågan bordläggs och att styrelsen sammanställer ett utförligare beslutsunderlag. Även vid ett allmänt informationsmöte bör styrelsen kunna presentera de överväganden som ligger till grund för de två olika alternativen till sophantering. Kontakta styrelsen för att få ytterligare underlag så att ni som medlemmar kan ta ställning i den aktuella frågan.


Fråga 3.14
Vår förening ska måla om husfasaderna och efterskänker en månadsavgift till dem som utför arbetet. Vilka regler gäller kring detta egentligen?
Svar: Husfasaden hör till det som föreningen ska underhålla. Ingen kan därför tvingas att hjälpa till att måla fasaden, men friviliga kan givetvis bidra med målning för att spara in pengar till föreningen. Om föreningen beslutar att lämna ersättning är det viktigt att tänka på att det ska gälla för alla som erbjuder sig att delta, oavsett om de sedan gör det. Ersättningen bör motsvara det föreningen tjänar på att slippa köpa tjänsten.
Om så kallad självförvaltning används krävs att grunderna för beräkning av årsavgiften framgår av stadgarna. Föreningen bör därför kontakta en jurist innan beslut om självförvaltning tas.


Fråga 3.15
Hur långt i förväg ska en förhöjd avgift börja betalas vid reparation av fasader och balkonger?
Svar: Bostadsrättshavarna ska genom årsavgiften täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. I bostadsrättslagen anges att årsavgiften bestäms av styrelsen. Det är styrelsen som avgör när det är dags att införa en höjning av avgiften.


Fråga 3.16
Har samfällighetsföreningen som jag tillhör rätt att kräva avgift av den som inte deltar på städdagar? Min förening tar 500 kronor av den som inte närvarar.
Svar: Föreningen ansvarar för skötsel av fastigheten, även om föreningsstämman kan besluta att medlemmarna ska hjälpas åt med skötseln för att föreningen ska spara pengar. Föreningen får inte utöver månadsavgiften ta ut andra avgifter för fastighetens förvaltning.
Varken samfällighetsföreningar eller bostadsrättsföreningar har därför rätt att ta ut straffavgift för den som inte deltar i arbetet på städdagar. Ingen medlem ska bestraffas för att han eller hon inte vill eller har möjlighet delta i den gemensamma förvaltningen av fastigheten. Avgiften på 500 kronor är olovlig och medlem har rätt att kräva pengarna åter.


Fråga 3.17
Vår fastighet har ombildats till bostadsrättsförening. Vi som inte köpte lägenheterna från början har rätt att göra det till samma pris som övriga medlemmar inom sex månader. Men vad händer sedan? Finns det något hinder att få dispens efter sex månader.
Svar: Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bestämmer styrelsen storleken på insatserna för de olika lägenheterna. Om det finns stöd i föreningens stadgar, kan dessutom en upplåtelseavgift tas ut när bostadsrätten upplåts första gången. Sådan avgift får vid ombildning tas ut tidigast en månad räknat från erbjudandet att köpa lägenheten. Därefter och till dess sex månader gått från erbjudandet får upplåtelseavgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt räntelagen.
Efter sex månader kan sedan föreningen begära ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Tanken med bestämmelsen är att hyresgästerna ska bestämma sig snabbt och ombildningen påskyndas.
Någon möjlighet till formell dispens finns inte. Men det är inget som hindrar att föreningen säljer till det pris som motsvarar insatsen samt uppiåtelseavgiften enligt ovan. Styrelsen måste dock iaktta likställighetsprincipen och får inte gynna någon medlem på övrigas bekostnad. Om en försäljning till angivet pris är ett otillbörligt gynnande får styrelsen inte gå vidare med försäljningen till de gynnsamma villkoren.


Fråga 3.18
På vår senaste stämma lades en motion om att inte höja avgifterna kommande år. Mötesordföranden sade då att ''årsmötet får inte lov att ge styrelsen några direktiv''. Motionen avslogs och därefter även andra motioner med samma motivering. Är inte årsmötet föreningens högsta beslutande organ, med rätt att fatta vilka beslut som helst så länge dessa inte strider mot lag eller stadgar?
Svar: Det är riktigt att föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ. Men det är styrelsen som handhar och ansvarar för den löpande förvaltningen av föreningen. Stämman bör därför inte fatta beslut om frågor som rör den löpande förvaltningen eller sådana frågor som i stadgarna har angivits som styrelsefrågor. Däremot kan stämman besluta att ge styrelsen direktiv i vissa policyfrågor.
Bestämmande av årsavgiften är enligt stadgarna en fråga styrelsen har att besluta om. Det är också den som ska se till att kostnader och intäkter överensstämmer så att föreningen kan betala sina räkningar.


Fråga 3.19
Jag bor i en förening med redan höga avgifter. Nu ska vattnet stängas av under delar av en dag och för drygt en vecka sedan var vi utan hiss i en hel vecka. Ska man behöva stå ut med alla dessa standardsänkningar utan att få någon kompensation?
Svar: Bostadsrättsföreningen är inte skyldig att kompensera de boende ekonomiskt för tillfälHga avstängningar. Föreningen måste dock ha utfört reparationema så snart det kunnat ske. Annars kan den som drabbats begära skälig nedsättning av månadsavgiften för hinder och men i nyttjanderätten, eller begära skadestånd. Den som begär sådan kompensation måste vid en tvist bevisa att föreningen varit vårdslös.


Fråga 3.20
Jag bor i en bostadsrätt med fransk balkong. Nu skall föreningens balkonger bli större, men med min händer ingenting. Jag får dock en avgiftshöjning på 5 procent. Medlemmar som får nya balkonger får samma höjning, plus endast 25 kr mer i månaden. Kan detta vara rätt?
Svar: Du kan inte tvingas vara med och betala för de andra medlemmarnas balkongutbyggnader eller underhåll av dessa. Det är oklart vad du har fått en avgiftshöjning för. Beroende på hur årsavgiften beräknas i din förening, med utgångspunkt från insatsen eller andelstal, bör styrelsen se till att denna justeras. Kostnaden för framtida skötsel av balkongema ska bli rättvist fördelad. Det ska framgå av föreningens stadgar hur årsavgiften beräknas för din bostadsrättsförening, I vissa fall krävs beslut av föreningsstämman för ändring av årsavgiften. Jag rekommenderar dig att vända dig till styrelsen för att reda ut saken.


Fråga 3.21
I vår förening har vi medlemmar som struntar i att göra rent efter sig i tvättstugan. Vi tycker att föreningen ska ta ut en avgift för de hushåll som inte tar sitt ansvar. Är det tillåtet? Avgift ska endast krävas om där är mycket smutsigt.
Svar: I bostadsrättsföreningar tillämpas den så kallade självkostnadsprincipen. Detta innebär att föreningen genom medlemmarna - bostadsrättshavarna - ska få kostnadstäckning för såväl kapitalkostnader som drifts- och underhållskostnader, som t ex städning av tvättstugan. Årsavgiften ska täcka de löpande kostnaderna för föreningen. Föreningen får också ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift om det anges i stadgarna. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall utföra enligt bostadsrättslagen eller annan lagbestämmelse. Detta framgår av bostadsrättslagen och HSB:s normalstadgar. Vissa serviceavgifter är dock tillåtna. Detta innebär att det inte är tillåtet att ha en fast avgift som debiteras bostadsrättshavarna när tvättstugan är dåligt städad. Rent generellt kan tilläggas att det är viktigt att bostadsrättsföreningen har klara och tydliga regler för hur tvättstugan ska skötas av de bostadsrättshavare som nyttjar den.


Fråga 3.22
Jag bor på bottenvåningen i ett gammalt hus. Utanför mitt fönster finns en gata med genomströmmande trafik och tre busslinjer. Dessutom har cykelställ placerats under mina fönster. På fem meters avstånd finns också föreningens soprum. Jag betalar samma avgift som alla andra i föreningen. Borde jag inte få en viss gottgörelse? Och är inte föreningen skyldig att motverka störningarna för oss på husets botten?
Svar: Visst har styrelsen ett ansvar för att de boende inte utsätts för onödigt obehag. När det gäller trafiken på gatan kan föreningen knappast göra något åt den. Däremot är det kanske möjligt att placera cykelstället på annan plats än precis utanför ditt fönster. I vart fall bör styrelsen överväga olika alternativa placeringar.
Vid fastställandet av insatserna för de olika lägenhetema i föreningen försöker man i viss mån vikta olika för- och nackdelar för de olika bostadsrätterna. Insatsen fastställs när bostadsrätterna säljs (upplåts) första gången. Det kan därefter inträffa saker som gör att viktningen inte är riktig. Att ändra insatserna är i princip omöjligt. Om styrelsen delar din uppfattning att det finns fog för att beräkna din avgift på annat sätt bör föreningen ändra stadgarna och gå över till andelstal som beräkningsgrund för årsavgiften. Därefter kan andelstalet för din bostadsrätt bestämmas i relation till övriga bostadsrätter och de påtalade negativa effekterna.
Någon ekonomisk gottgörelse kan föreningen inte utge. Däremot, i vissa uppenbara fall, kan styrelsen medverka till en ändring av andelstalet på sätt jag beskrivit. Det är dock svårt att generellt ange när månadsavgiften bör justeras. Man får bedöma frågan utifrån hela föreningens situation. En sänkning av din avgift ska ju täckas av övriga medlemmars avgifter.