50. Köp

Fråga 50.1
Jag vill köpa en lägenhet, men är osäker på hur det går till. Kan ni beskriva "gången" från att säljaren accepterat mitt bud? Ska jag lämna handpenning? Hur vet jag om lägenheten är belånad eller pantsatt? När ska jag betala återstående del, och får jag tillgång till lägenheten då?
Svar: Ett avtal om köp av bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av säljaren och köparen. Priset ska också anges. När säljaren accepterat ditt bud är det brukligt att ni upprättar ett köpavtal och att köparen betalar en handpenning.
Det fiims inget krav på att handpenning ska betalas. Det är något som säjaren och köparen får komma överens om. Du kan kontrollera att det är rätt säljare och om lägenheten är pantsatt genom att be säljaren om ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Du bör även ta reda på hur stor månadsavgiften är och om föreningen planerar en större ombyggnad eller reparation, eftersom det kan innebära att månadsavgiften kan höjas. Ta även reda på hur föreningens ekonomi är genom att granska de senaste årsredovisningarna.
Återstående del av köpeskillingen brukar betalas på den tillträdesdag som säljaren och köparen kommit överens om. Det är vanligt att säljaren och köparen på tillträdesdagen träffas på exempelvis ett bankkontor för att överföra köpeskillingen. Köparen får då nycklarna till lägenheten.
Köparen får inte flytta in i lägenheten förrän medlemskapet i föreningen är beviljat. Det är viktigt att medlemskap är beviljat när tillträdesdagen infaller, så att du inte betalar innan du vet att du blir medlem. Om bostadsrättsföreningen nekar köparen medlemskap är köpet ogiltigt.


Fråga 50.2
Jag skulle köpa en bostadsrätt, men efter att överlåtetseavtalet var påskrivet och handpenningen betald så ångrade sig säljaren. Kan han göra det?
Svar: Har ni träffat ett skrifdigt avtal om överlåtelse av bostadsrätten är båda bundna av avtalet. Säljaren kan inte utan vidare ångra sig och dra sig ur försäljningen. Enligt köplagen kan du kräva att köpet fullföljs mot säljarens vilja. Du kan också välja att kräva säljaren på ett skadestånd för den ekonomiska skada du drabbas av om köpet inte fullföljs. Kan ni inte göra upp i godo bör du kontakta en advokat eller jurist på orten som kan tillvarata dina intressen i tvisten.


Fråga 50.3
Jag ska byta från bostadsrätt till hyresrätt. Hur mycket får jag sänka mitt pris? Stämmer det att man får sänka priset med 50 procent av marknadsvärdet vid byte till hyresrätt? Vad skriver man i kontraktet, det faktiska köpbeloppet eller marknadsvärdet?
Svar: En hyresrätt har inget ekonomiskt värde och det finns därför inga allmänt erkända procentsatser som du, vid byte, har rätt att sänka priset på din bostadsrätt med. Försäljningspriset på en bostadsrätt är en förhandlingsfråga mellan dig och köparen. I köpekontraktet ska alltid den faktiska köpeskillingen anges.
Om det faktiska försäljningspriset avviker markant mot marknadspriset för lägenheten kan hyresgästen anses indirekt ha tillgodogjort sig ett värde för hyresrätten och hyresvärden kan av det skälet vägra att lämna tillstånd till bytet. Det finns även en risk att du kan bli uppsagd från hyresrätten om det visar sig att "prissänkningen" var för stor.


Fråga 50.4
Jag äger en bostadsrätt och tänkte köpa ytterligare en till mina föräldrar. Finns det något hinder att köpa en bostadsrätt till i mitt namn? Kan jag göra det i samma förening?
Svar: Enligt lagen är en bostadsrättsförenings syfte i första hand att bereda bostad åt sina medlemmar. Om det är så att du redan har en bostadsrätt och köper ytterligare en till dina föräldrar kan bostadsrättsföreningen neka dig medlemskap på den grunden att du inte har för avsikt att bo i lägenheten.
Om du trots allt skulle erhålla medlemskap i föreningen eller köpa en lägenhet i den förening du redan bor i så måste du ha tillstånd av föreningens styrelse att få hyra ut lägenheten i andra hand till dina föräldrar.


Fråga 50.5
Vår fastighet har ombildats till bostadsrättsförening. Vi som inte köpte lägenheterna från början har rätt att göra det till samma pris som övriga medlemmar inom sex månader. Men vad händer sedan? Finns det något hinder att få dispens efter sex månader.
Svar: Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bestämmer styrelsen storleken på insatserna för de olika lägenheterna. Om det finns stöd i föreningens stadgar, kan dessutom en upplåtelseavgift tas ut när bostadsrätten upplåts första gången. Sådan avgift får vid ombildning tas ut tidigast en månad räknat från erbjudandet att köpa lägenheten. Därefter och till dess sex månader gått från erbjudandet får upplåtelseavgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt räntelagen.
Efter sex månader kan sedan föreningen begära ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Tanken med bestämmelsen är att hyresgästerna ska bestämma sig snabbt och ombildningen påskyndas.
Någon möjlighet till formell dispens finns inte. Men det är inget som hindrar att föreningen säljer till det pris som motsvarar insatsen samt uppiåtelseavgiften enligt ovan. Styrelsen måste dock iaktta likställighetsprincipen och får inte gynna någon medlem på övrigas bekosmad. Om en försäljning till angivet pris är ett otillbörligt gynnande får styrelsen inte gå vidare med försäljningen till de gynnsamma villkoren.