53. Lokal

Fråga 53.1
Vår ordförande har hyrt ut en lokal i föreningen och själv tagit ut provision för detta. Är det korrekt?
Svar: Det är inte lämpligt att ordföranden tar emot provision för en sådan åtgärd. Ordföranden och de andra styrelseledamöterna har valts av föreningens medlemmar för att sköta föreningens löpande förvaltning och de har för sitt arbete ersättning i form av ett arvode. Att tilldela ordföranden ytterligare ersättning i form av provision är knappast att handla i föreningens intresse.


Fråga 53.2
Vi är en förening med 25 lägenheter. En tidigare medlem, som flyttade för ett år sedan, hyrde en lagerlokal av föreningen. Vi vill nu bygga en bastu där, men han vill inte lämna tillbaka lokalen. Hur ska vi få honom att flytta därifrån?
Svar: Till att börja med krävs det att avtalet sägs upp till hyrestidens utgång. Det finns vissa formkrav för att en sådan uppsägning ska vara giltig. Vägrar hyresgästen flytta, får ni begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten.
Lokalhyresgäster har ett så kallat indirekt besittnmgsskydd. Det innebär att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, måste hyresgästen avflytta från lokalen om parterna inte enas om förlängning. Ar uppsägningen obefogad har hyresgästen rätt till skadestånd motsvarande åtminstone en årshyra.
En sak som kan bryta det indirekta besittningsskyddet är om föreningen behöver lokalen för egen del.
Det är tingsrätten som, i samband med hyresgästens eventuella begäran om skadestånd, till sist får avgöra om anledningen till uppsägningen är befogad eller om rätt till skadestånd föreligger. En intresseavvägning görs mellan hyresgästens intresse av att få sitta kvar i lokalen och hyresvärdens intresse av att få förfoga över denna.


Fråga 53.3
Vår styrelse har beslutat att bygga om två kontorslokaler till bostadsrätter, till en kostnad av en halv miljon kronor. Jag har begärt att saken ska diskuteras vid en extrastämma, men ordföranden hänvisar till ett meddelande som de skickat ut angående saken där de medlemmar som har något att erinra mot saken ska höra av sig. Krävs inte ett stämmobeslut om en sådan ombyggnad?
Svar: Att bygga om lokaler till bostäder är i de flesta fall en ombyggnad av föreningens fastighet som kräver stämmans godkännande. Beslut fattas då med enkel majoritet av de som närvarar på stämman.
Kostnaden för åtgärden har ingen betydelse för om frågan är en stämmofråga eller styrelsefråga. Löpande underhåll kan också uppgå till stora belopp, men är ändå en fråga för styrelsen att fatta beslut om.
Det räcker inte med att skicka ut lappar i brevlådorna och på så sätt inhämta godkännande av medlemmarna. Om det är en stämmofråga är styrelsen skyldig att kalla till en extra stämma eller ta upp frågan på ordinarie stämma.
Styrelsen är enligt lag även skyldig att kalla till extra stämma om minst en tiondel av de röstberättigade i föreningen begär det.


Fråga 53.4
I vår förening har vi en affärslokal som vi hyr ut. Affären orsakar oväsen tidigt på morgonen så folk i huset vaknar. Kan man kräva kompensation eller finns det krav på att affären måste sköta sig?
Svar: Lokalinnehavaren är skyldig att iaktta sundhet, ordning och skick vid användandet av lokalen. Föreningens boende och andra eventuella lokalinnehavare ska inte behöva utsättas för störningar. Är störningarna allvarliga och om de inte upphör trots skriftlig tillsägelse, riskerar hyresgästen att hyresrätten till lokalen förverkas och att hyresavtalet upphör i förtid. Föreningen kan ha rätt till skadestånd för den ekonomiska förlust man gör om hyresrätten skulle vara förverkad. Någon annan rätt till ekonomisk kompensation på grund av störningarna för föreningen finns inte enligt hyreslagen.
Föreningen kan också säga upp avtalet med sedvanlig uppsägningstid till hyrestidens utgång för att hyresgästen har misskött sig. En sådan uppsägning leder alltid till att hyresförhållandet upphör, men om tingsrätten skulle gå på hyresgästens linje att uppsägningen skulle vara obefogad kan hyresvärden bli skyldig att ersätta hyresgästen för dennes förlust då hyresförhållandet upphörde. Lokalhyresgästen har på detta sätt ett indirekt besittningsskydd.


Fråga 53.5
I vår fastighet finns en man som är bosatt i en källarlokal, inte ens toa finns. Finns det något som heter bostadsrättslokal?
Svar: Bostadsrättslägenheter upplåts vanligen för att användas som bostad. Det är dock möjligt, och förekommer också, att lokaler upplåts med bostadsrätt. Av upplåtelseavtalet, som tecknas första gången bostadsrätten säljs, framgår om bostadsrätten ska användas som lokal eller bostad. Innehavaren får inte använda bostadsrätten för något annat ändamål än det avsedda, alltså det som står i upplåtelsen. En lägenhet upplåten för bostadsändamål får inte användas huvudsakligen till kontor eller affärslokal. Motsvarande gäller om någon bor i en lokal. Är avvikelsen av avsevärd betydelse kan bostadsrätten förverkas.