60. Mäklare

Fråga 60.1
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt. Mäklaren har nu annonserat att lägenheten är såld, samt priset jag betalat. Jag har aldrig sett något liknande. Är det ett korrekt beteende av en mäklare?
Svar: Enligt fastighetsmäklarnämnden strider det mot god fastighetsmäklarsed att använda ett förmedlingsobjekt i den egna marknadsföringen om det står klart att säljaren eller köparen skulle motsätta sig det om de fått information om marknadsföringen. En mäklare som vill använda ett objekt i sin marknadsföring bör därför informera köparen och säljaren om i vilken utsträckning deras objekt kommer att användas i mäklarens marknadsföring och därmed får deras inställning. Detta för att undvika obehag för alla inblandade parter.


Fråga 60.2
Jag vill köpa en lägenhet, men är osäker på hur det går till. Kan ni beskriva "gången" från att säljaren accepterat mitt bud? Ska jag lämna handpenning? Hur vet jag om lägenheten är belånad eller pantsatt? När ska jag betala återstående del, och får jag tillgång till lägenheten då?
Svar: Ett avtal om köp av bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av säljaren och köparen. Priset ska också anges. När säljaren accepterat ditt bud är det brukligt att ni upprättar ett köpavtal och att köparen betalar en handpenning.
Det fiims inget krav på att handpenning ska betalas. Det är något som säjaren och köparen får komma överens om. Du kan kontrollera att det är rätt säljare och om lägenheten är pantsatt genom att be säljaren om ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Du bör även ta reda på hur stor månadsavgiften är och om föreningen planerar en större ombyggnad eller reparation, eftersom det kan innebära att månadsavgiften kan höjas. Ta även reda på hur föreningens ekonomi är genom att granska de senaste årsredovisningarna.
Återstående del av köpeskillingen brukar betalas på den tillträdesdag som säljaren och köparen kommit överens om. Det är vanligt att säljaren och köparen på tillträdesdagen träffas på exempelvis ett bankkontor för att överföra köpeskillingen. Köparen får då nycklarna till lägenheten.
Köparen får inte flytta in i lägenheten förrän medlemskapet i föreningen är beviljat. Det är viktigt att medlemskap är beviljat när tillträdesdagen infaller, så att du inte betalar innan du vet att du blir medlem. Om bostadsrättsföreningen nekar köparen medlemskap är köpet ogiltigt.


Fråga 60.3
En bostadsrätt jag tittade på häromveckan hade till stora delar snedtak. På vissa ställen var takhöjden inte mer än en halvmeter. Jag frågade mäklaren om den uppgivna boytan inkluderade hela golvytan eller endast delarna med full ståhöjd. Han sa att uppgiften om boyta kom från föreningens ekonomiska plan. Vad händer om den verkliga ytan visar sig mindre vid en besiktningsmätning?
Svar: Ofta säljs en bostadsrättslägenhet i befintligt skick. Som köpare har du en undersökningsplikt. Säljaren å sin sida måste upplysa om saker som denne känner till om lägenheten och som kanske inte kan upptäckas vid en vanlig besikming, som misstänkta fuktskador. Säljaren ansvarar för att de uppgifter som lämnas överensstämmer med verkligheten.
Verkar mäklaren i detta fall osäker över hur lägenhetsytan har beräknats och vad som egentligen gäller rekommenderar jag dig att av säljaren kräva en kontrollmätning före köpet, eller be mäklaren ta reda på hur lägenhetsytan är uppmätt, så att du vet vad det är du köper. Även om uppgifterna är hämtade från den ekonomiska planen kan uppgifterna avvika från faktiska förhållanden.
I ett avgörande av Svea hovrätt från 2000 ålades säljarna av en bostadsrätt att betala tillbaka en del av köpeskillingen då det uppdagats att lägenheten var 12 kvadratmeter mindre än vad som framgått vid försäljningen.


Fråga 60.4
För ett år sedan köpte jag en bostadsrätt. I annonsen skrev mäklaren att föreningen hade en mycket god ekonomi. Någon årsredovisning fanns inte eftersom föreningen var nybildad. Ett halvår senare höjdes avgifterna med åtta procent, nu höjs de med nio procent. Dessutom väntas inom kort ytterligare höjningar på närmare tretton procent.
Har mäklaren, som ju faktiskt lurade mig om föreningens ekonomi, något ansvar?
Svar: Självklart har mäklaren ett ansvar för de uppgifter han lämnar. Som köpare kan man dock inte förlita sig enbart på mäklarens uppgifter, utan man är skyldig att själv ta reda på fakta om lägenheten som påverkar köpet, till exempel hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Detta sker lämpligast genom en genomgång av föreningens årsredovisning. Samtidigt måste du kunna lita på säljarens eller mäklarens uppgifter. Särskilt om föreningen, som i detta fall, är nybildad och det inte finns någon årsredovisning.
För att få någon ekonomisk kompensation måste du kunna visa att föreningens ekonomi vid försäljningstillfället inte alls var så god som mäklaren uppgivit, vilket kan vara svårt att visa. Det kan ju ha inträffat en oförutsedd händelse. Du bör i första hand vända dig till mäklaren som har förmedlat lägenheten för en förklaring.
Eftersom årsavgiftens storlek påverkar bostadsrättens värde, är det troligt att du kan begära skadestånd. Nekar mäklaren till detta, kan du begära prövning vid domstol eller Allmänna reklamationsnämnden.
Fastighetsmäklarnänmden utövar visserligen tillsyn över fastighetsmäklare genom att tilldela varning och besluta om utesluming ur fastighetsmäklarregisteret, men kan inte avgöra skadeståndstvister och liknande.