7. Balkong

Fråga 7.1
Vid en renovering för 15 år sedan monterade föreningen bland annat in nya balkonggolv och persienner. Dessa har nu brister som behöver åtgärdas, men vem har ansvaret?
Svar: Det är i frågeställningen oklart vad för slags åtgärder föreningen har vidtagit på balkonggolvet. Enligt HSB:s normalstadgar ansvarar föreningen för brister på själva stommen/betongplattan. Bostadsrättshavaren sköter målningen, det vill säga ytskiktet på plattan. Om inte stadgarna i din förening innehåller några avvikelser från HSB:s normalstadgar, ska bostadsrättshavaren sköta underhållet av persiennerna.


Fråga 7.2
Vi bor i ett radhus med balkong, enligt stadgarna tillhör insidan av balkongen bostadsrättshavaren och utsidan föreningen. När fasaderna målades bestämde föreningen att balkongerna ska målas av bostadsrättshavaren. Beslutet togs utan vår vetskap. Vem är det som har ansvar för att underhålla och måla balkongerna?
Svar: Enligt bostadsrättslagen och HSB:s normalstadgar har bostadsrättshavaren ansvar för målning av insidan av balkongräcket samt balkonggolvet. I övrigt är det bostadsrättsföreningen som har underhållsansvaret för balkongen. Föreningen har inte rätt att lägga över ansvaret att måla utsidan på balkongen på en bostadsrättshavare.


Fråga 7.3
Golvet på vår balkong är ingen vacker syn, färgen har lossnat i i stora flagor och betongen under ser inte så kul ut. Ommålning bör ske, men vem ska stå för jobb och färg?
Svar: Som bostadsrättshavare svarar ni för ytbehandling av balkonggolvet. Föreningen ska se till att själva betongstommen är i gott skick.
Det är viktigt att rätt sorts färg används så att inte några skador uppstår på huset. Jag råder er därför att först höra med föreningens styrelse eller vicevärd som kanske kan rekommendera någon lämplig ytbehandling för er balkong.


Fråga 7.4
Min son har en mycket otät balkongdörr, vilket gör hans lägenhet väldigt kall. Är det bostadsrättsföreningen som ska stå för kostnaderna av en ny balkongdörr?
Svar: Enligt HSB:s normalstadgar tillhör lägenhetens dörrar det inre underhållsansvaret. Både ytter- och innerdörrar, med tillhörande karm och foder ska alltså bostadsrätts-havaren underhålla och reparera på egen bekostnad. För ytterdörr gäller dock att föreningen svarar för utvändig målning. Din son får själv bekosta en ny balkongdörr om den inte går att täta på ett tillfredsställande sätt.


Fråga 7.5
Har jag rätt att sätta upp en parabol på min balkong? Får jag sätta den hur jag vill eller kan bostadsrättsföreningen bestämma hur den skall sitta?
Svar: Nej, du får inte utan styrelsens samtycke montera fast parabolantenn eller andra föremål på fastighetens balkong, fasad eller fönster eftersom skador kan uppstå. Du får däremot ställa upp en parabolantenn inne på balkonggolvet på en flyttbar ställning eller liknande.


Fråga 7.6
Jag vill näta in min balkong så att mina två katter kan vistas där. Det kommer att ske med hönsnät eller liknande med diskret utseende. Är man skyldig att be föreningen om lov att göra detta?
Svar: Ja, du måste ha ett godkännande från styrelsen för att få näta in din balkong. Balkongen är en del av fasaden, och den ansvarar föreningens styrelse för. Du får inte vidta några åtgärder som innebär att ett föremål förankras på den del av fastigheten som befinner sig utanför din egen lägenhet.


Fråga 7.7
På vårt hus har det byggts nya inglasade balkonger. En del hade redan balkonger medan jag och sex andra hade franska fönster. Föreningen krävde att de med balkonger skulle få en avgiftshöjning på 10 procent per månad medan vi andra skulle få en höjning på ca 25 procent per månad. Är det här rättvist?
Svar: Den så kallade likställighetsprincipen eller likhetsprincipen gäller för ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar och är till för att motverka och undanröja illojala förfaranden och maktmissbruk inom föreningen. Man kan säga att likställighetsprincipen anger gränserna för föreningsorganens handlingsfrihet.
Föreningsorganen är skyldiga att handla lojalt mot enskild medlem eller grupp av medlemmar i enhghet med en. Jag kan inte utifrån de uppgifter som anges i din fråga bedöma om beslutet i frågan strider mot likställighetsprincipen. Mitt råd är att du kontaktar styrelsen och frågar hur de har resonerat innan beslutet fattades.


Fråga 7.8
Hur långt i förväg ska en förhöjd avgift börja betalas vid reparation av fasader och balkonger?
Svar: Bostadsrättshavarna ska genom årsavgiften täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. I bostadsrättslagen anges att årsavgiften bestäms av styrelsen. Det är styrelsen som avgör när det är dags att införa en höjning av avgiften.


Fråga 7.9
Vår förening ska renovera sina balkonger, och även vi som inte har balkonger ska vara med och betala. Är inte det orättvist?
Svar: Allmänt gäller att alla föreningens medlemmar genom årsavgiften är med och betalar för löpande drift och för avsättning till fonden för yttre underhåll som ska finansiera renovering av fastigheten, däribland balkonger Detta gäller även medlemmar i lägenheter som saknar balkong. Ofta har dock de lägenheter som försetts med balkong en något högre årsavgift än övriga.
En balkongutbyggnad eller inglasning är däremot en förbättring av lägenheten och för det ska bara de som har balkong betala. Att låta de andra vara med och betala för en sådan ombyggnad strider förmodligen mot likställighetsprincipen.


Fråga 7.10
Föreningens styrelse bestämde att samtliga balkonger skulle byggas om, utom de som låg på markplan. Dessa var redan borttagna sedan tidigare, på de boendes egen bekostnad. Nu får de också vara med att betala de övrigas balkonger. En del har klagat och fått sina markplatser uppsnyggade med tak och vindskydd, men inte alla. Är inte det regelvidrigt agerande?
Svar: Föreningen ansvarar för balkongerna och ska underhålla och renovera dem. Underhållet är en föreningskostnad som betalas av samtliga bostadsrättshavare. Om föreningen däremot genomför en ombyggnad som inglasning eller utbyggnad av balkongerna är det en förbättring som jag anser att de som får förbätttingen också ska betala.
Om marken inte är upplåten med bostadsrätt är det föreningen som ansvarar för markunderhållet. Att sätta upp tak och vindskydd på uteplatserna är dock en ombyggnad som kräver stämmans godkännande.
Såväl styrelsen som stämman måste behandla alla medlemmar lika. Det är inte acceptabelt att förbättra uteplatserna bara för dem som klagar.


Fråga 7.11
Min förening bestämde på årsmötet att vi skulle köpa in och sätta upp likadana balkongskydd på alla lägenheter. Jag vill inte ha skyddet, men får inte ta bort det eftersom styrelsen säger att de äger mitt balkongräcke. Får de göra så?
Svar: Föreningen ansvarar för reparation och underhåll av balkongräcket. Det anses höra till det yttre på fastigheten.
Det betyder dock inte att styrelsen får göra vad som helst med balkongen. Uppförande av balkongskydd är troligtvis en sådan förändring av lägenheten som kräver godkännande från varje bostadsrättshavare som berörs av förändringen.
Om inte alla bostadsrättshavare som berörs av förändringen lämnar sitt godkännande, kan förändringen ändå utföras om minst 2/3 av de röstande på föreningsstämman röstar för förslaget om balkongskydd och dessutom hyresnämnden på föreningens ansökan godkänner förändringen.


Fråga 7.12
Jag bor i en bostadsrätt med fransk balkong. Nu skall föreningens balkonger bli större, men med min händer ingenting. Jag får dock en avgiftshöjning på 5 procent. Medlemmar som får nya balkonger får samma höjning, plus endast 25 kr mer i månaden. Kan detta vara rätt?
Svar: Du kan inte tvingas vara med och betala för de andra medlemmarnas balkongutbyggnader eller underhåll av dessa. Det är oklart vad du har fått en avgiftshöjning för. Beroende på hur årsavgiften beräknas i din förening, med utgångspunkt från insatsen eller andelstal, bör styrelsen se till att denna justeras. Kostnaden för framtida skötsel av balkongema ska bli rättvist fördelad. Det ska framgå av föreningens stadgar hur årsavgiften beräknas för din bostadsrättsförening, I vissa fall krävs beslut av föreningsstämman för ändring av årsavgiften. Jag rekommenderar dig att vända dig till styrelsen för att reda ut saken.


Fråga 7.13
Styrelsen i min förening har bestämt att alla som vill och kan ska få bygga balkong. Men min grannes fönster ligger i 90 graders vinkel mot vårt enda fönster, så deras balkong skulle ligga precis utanför vårt hem. Detta skulle sänka värdet på lägenheten, insynen skulle bli total och vår utsikt skulle bara bli en balkong. Får det gå till så här och vart kan man vända sig?
Svar: Om en bostadsrättslägenhet kommer att förändras, eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen, med anledning av en om- eller tillbyggnad ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Det framgår av bostadsrättslagen och HSB:s stadgar. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på en föreningsstämma har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Med förändring av en lägenhet menas även då den, som i ditt fall, kommer att skuggas av en balkong som inte tillhör den egna lägenheten. Styrelsen har inte möjlighet att fatta beslut av denna art, de måste tas på stämman. Du bör uppmärksamma styrelsen på vad som anges i stadgarna. Du kan även utnyttja det minoritetsskydd som finns genom att samla tio procent av medlemmarna och tillsammans begära att en extra stämma ska behandla frågan.


Fråga 7.14
Runt om vår förenings tak finns ett femton centimeters utrymme. Sedan tre år har kajor bon där, dessutom lockas fler och fler fåglar dit. För oss som bor högst upp har detta blivit ett jätteproblem och vi kan inte längre använda våra balkonger. Styrelsen tycker att det är för dyrt med ett skyddande nät. Vad gör vi?
Svar: Föreningens styrelse ska, så långt det är möjligt, se till att ni som bor i huset inte orsakas några olägenheter, till exempel av nedskräpande fåglar, i den mån det är möjligt. Namrligtvis ska ni kunna använda era balkonger som det är tänkt. Jag råder er att verka för en förändring genom en skrivelse till styrelsen eller genom en motion till nästa föreningsstämma. Ni är säkert flera grannar som kan agera gemensamt för att få till stånd en förändring. Om olägenheterna skulle vara sådana att det innebär hinder och men i nyttjanderätten, och styrelsen vägrar samarbeta trots att det går att göra något åt problemet, kan ni begära nedsättning av månadsavgiften för att ni inte kan använda balkongen.


Fråga 7.15
Har föreningen rätt att bestämma att man inte får hänga blomlådor på utsidan av balkongen, utan bara på insidan? Och kan de förbjuda att man använder utegrill på sin balkong?
Svar: Föreningen kan bestämma vad som får sättas fast på husfasaden och balkongräcket och hur detta får ske. Föreningen blir nämligen ansvarig om person eller egendom kommer till skada av nedfallande föremål från balkonger. Av den anledningen tillåter en del föreningar inte att balkonglådor hängs på utsidan. När man vistas ute på balkongen gäller att man, precis som inne i lägenheten, måste tänka på att grannar inte utsätts för störningar och obehag. Grillos kan vara besvärande och vissa föreningar har ordningsregler som förbjuder grillning på balkongen. Detta får man rätta sig efter.


Fråga 7.16
Under mitt köksfönster, en meter från min balkong sitter utblåset från föreningens tvättstuga. När torktumlarna används hörs ett kraftigt blåsljud samtidigt som en stark doft av tvätteri förs upp. Ljudet och lukten ger mig ett synnerligt begränsat utnyttjande av balkongen. Kan jag få en ändring till stånd?
Svar: Jag rekommenderar dig att ta upp problemet med styrelsen i din förening. Det är möjligt att det går att vidta åtgärder för att begränsa både ljudet och lukten. Det kanske finns andra ställen att ha utblåset på, så att ditt nyttjande av balkongen inte begränsas. Styrelsen bör undersöka vad som kan göras åt problemet.


Fråga 7.17
Vi bor i en hundra år gammal fastighet. Balkonggolven är gjutna på två järnbalkar ut från husen och har ingen förankring. De svajar när man går ut på det. Grannen ovanpå har flera jätte-lerkrukor med jord och växter stående året runt, vilket ger en oerhörd tyngd. Gäster vågar inte gå ut på vår balkong, de tror att den ska rasa. Hur får vi reda på om den håller?
Svar: Enligt de tekniker jag varit i kontakt med ska balkonger, med den konstruktion du beskriver, hålla så länge stålbalkama underhålls och inte rostar. Balkongerna är föreningens ansvar och styrelsen bör göra regelbundna besikmingar av balkongerna för att säkerställa att ingen olycka händer.


Fråga 7.18
Vi har en kattbräda i anslutning till vår balkong, vilket vicevärden godkänt. Men styrelsen sände oss ett brev där det stod att detta inte längre var tillåtet. Vi tog bort stegen, och bad samtidigt att få se styrelsens beslut i skrift. Det har vi dock inte fått. Vad kan hända om vi sätter upp kattstegen igen?
Svar: Styrelsen ska se till att ordningen upprätthålls i föreningen och kan också besluta att införa ordningsregler. Men sådana regler får inte vara helt godtyckliga. Dessutom måste reglerna stämma överens med seden på orten.
Styrelsens beslut att inte längre tillåta kattbrädor beror förmodligen på att lösa katter på gården har orsakat olägenheter i er förening. Men för att ni ska veta vad som gäller, måste ni självklart få ta del av ordningsreglerna. Har styrelsen fattat beslut att förbjuda kattbrädor bör samdiga bostadsrättshavare informeras om detta. Informationen kan exempelvis ske genom utskick eller anslag i trappuppgångarna. Styrelseprotokoll har ni däremot inte rätt att ta del av.
Ni får inte heller montera upp saker på husfasaden eller balkongen utan styrelsens godkännande. Sätter ni upp kattstegen igen kan styrelsen i yttersta fall vända sig till i kronofogdemyndigheten för att få bort stegen på er bekostnad.