86. Störningar

Fråga 86.1
Jag och min man bor i ett bostadsrättsradhus, mellan två barnfamiljer. Det är väldigt lyhört och vi störs av alla ljud. Jag vet att de som har barn har all rätt på sin sida, men betyder det att vi ska lida varje helg? Vad råder ni mig till att göra?
Svar: I radhus, liksom i lägenheter, måste var och en se till att man inte stör sina grannar. Vad som är störningar avgörs med hänsyn till omständigheterna och den allmänna uppfattningen på orten. Normalt ljud från en barnfamilj får man anses tåla.
Ni har haft "oturen" att hamna mitt emellan två barnfamiljer, vilket leder till att ni drabbas dubbelt av ljuden från grannarna, men för den skull kan inte kraven på de enskilda grannarna ställas högre än i andra fall.
Det du kan göra är att tala med grannarna och få dem att inse ert problem. Kanske kan ljuden begränsas på något sätt.
Föreningen har ett ansvar för att ljudisoleringen mellan husen är tillräcklig, varför jag råder dig att även ta kontakt med styrelsen för att utreda förhållandena.


Fråga 86.2
Vi har problem med ett störande ljud i ett av elementen i vår lägenhet. Vem ansvarar för att åtgärda elementet? Finns det någon möjlighet att få en lägre månadsavgift på grund av detta?
Svar: Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret för ledningar för värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet. Underhållsansvaret för ledningama inne i lägenheten regleras i stadgarna. Enhgt HSB:s normalstadgar har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret även för värmeledningar inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med ledningen. Bostadsrättshavaren ansvarar dock för målningen. Det innebär att om ljudet beror på att det är något fel på elementet och det är att bedöma som en brist så ska föreningen åtgärda felet. Det finns viss möjlighet att få nedsättning av årsavgiften om föreningen åsidosatt sin underhållsskyldighet. Det framgår inte av din fråga hur föreningen har hanterat problemet så jag kan inte avgöra om rätt till nedsättning föreligger i ert fall.


Fråga 86.3
Vi bor i en bostadsrätt med vår 2-årige son. En granne klagar på att han stör. Under dagen är han på dagis och vi lägger honom tidigt på kvällen. Vi försöker att låta så lite som möjligt, men vi kan inte förbjuda honom att leka. Har grannen någon laglig rätt att klaga på att småbarn stör?
Svar: Normala ljud måste accepteras i ett flerbostadshus och hänsyn kan inte tas till personer som är känsligare än normalt. Till normala ljud får bland annat räknas barnlek och ett normalt umgängesliv även om det ibland stör grannarna. Upprepade störningar av onormal beskaffenhet är däremot inte acceptabelt. Grannarna ska till exempel kunna sova om nätterna.


Fråga 86.4
Mina grannar klagar när jag ser på film på dagarna. Jag har en hemmabio, med en ljudanläggning som går väldigt lågt i frekvensen. Grannarna störs framför allt av vibrationerna från denna. Jag ser dock bara film på dagtid. Ska jag inte kunna se på film ibland utan att få dåligt samvete för att mina grannar blir störda?
Svar: Det är ofrånkomligt att ljud hörs mellan lägenheter i ett flerbostadshus. Ljud som objektivt sett är störande för de omkringboende ska däremot inte behöva accepteras. Störningar får varken förekomma dagtid eller nattetid. Kraven på att det ska vara tyst är visserligen högre nattetid, men det betyder inte att vilka ljudnivåer som helst får accepteras dagtid. Upprepas störningarna och ingen rättelse sker efter anmodan, kan föreningen vidta åtgärder som kan leda till att den störande måste flytta.
Du bör kanske undersöka om du kan placera din filmanläggning på annan plats i lägenheten eller om det hjälper med att komplettera med en isolerande matta eller liknande för att komma till rätta med problemet.


Fråga 86.5
Jag besväras av tjutande ledningar i min lägenhet. Vicevärden säger att han inte kan höra problemet och vill att jag ska lokalisera ljudet, vilket jag inte kan. Jag hör endast ljudet i min egen lägenhet, så det kan inte bero på hörseln. Jag känner mig dum, vad kan jag göra?
Svar: Du ska inte behöva besväras av tjutande ledningar eller några andra olägenheter i din bostad, men det gäller naturligtvis att övertyga föreningens styrelse
om att det verkligen är på det sätt som du beskriver. Du kan vända dig till miljö- och hälsoskyddsförvaltningen i din kommun för en opartisk ljudmätning och därmed kontrollera om det handlar om en ljudnivå som du får anses kunna stå ut med eller inte. Detta är förenat med en avgift, men om det finns befogad anledning att genomföra en kontroll, kan miljöförvaltningen ta ut denna av föreningen.


Fråga 86.6
Min dotter har köpt en bostadsrättslägenhet i två plan. När man går över golvet på övervåningen så knarrar det, vilket är väldigt irriterande. Det finns inga synliga fel. Vi har pratat med ordföranden som svarar att ingen tidigare har klagat. Vem är ansvarig och vem ska bekosta ett åtgärdande?
Svar: Din dotter får på egen bekostnad åtgärda det knarrande golvet. Av HSB:s normalstadgar framgår att bostadsrättshavaren ansvarar för underhåll och reparation av lägenhetens inre. Till detta hör bland annat rummens väggar, golv och tak. Bostadsrättshavaren ansvarar för golvbeläggningen och det underliggande skikt som är en förutsättning för beläggningen. Ansvaret för parkettgolvet omfattar således förutom parketten även underliggande sand eller liknande nödvändigt material. Underhållsansvaret innebär att din dotter själv får vidta nödvändiga åtgärder samt även stå för kostnaderna.


Fråga 86.7
Jag och min familj köpte en lägenhet som vi renoverade. Vi var då tvungna att borra när vi skulle lägga lister på en söndag. Nästa dag fick jag klagomål från vicevärden som kontaktats av några grannar. Är det sant att man inte får borra på söndagar?
Svar: Bostadsrättshavaren ska när han använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. I dagligt tal sägs att bostadsrättshavaren inte ska vara störande. Bostadsrättshavaren ska också iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Har föreningen lämnat särskilda ordningsföreskrifter är bostadsrättshavaren skyldig att rätta sig efter dem.
Ordningsföreskrifterna får dock inte vara av godtycklig karaktär utan bör stå i överensstämmelse med vad som gäller på orten. Om renoveringen av lägenheten inte påbörjades alltför tidigt på söndagsmorgonen eller avslutades alltför sent är min bedömning att störningen inte var allvarlig. Självklart är det alltid bra att ta hänsyn till sina grannar. Ett tips är att sätta upp en lapp i porten och tala om för grannarna att renovering pågår. I så fall kan grannarna ringa om de känner sig alltför störda och förhoppningsvis går det att finna en lösning.


Fråga 86.8
En granne har köpt ett piano och spelar detta i tid och otid. Det stör mig och min familj väldigt mycket, men grannen verkar inte bry sig det minsta. Finns det regler som reglerar detta? Vad kan jag annars göra?
Svar: När det gäller instrument så har de fall som bedömts av domstol varit mycket generösa mot den som spelat. Det finns ett rättsfall med en pianolärare som hade flera lektioner per dag. Domstolen fann dock att grannarna fick acceptera de aktuella pianolektionerna. Om er granne spelar på sena kvällar kan det emellertid innebära att det är en störning som får anses som oacceptabel. Mitt råd är att i första hand prata med grannen och försöka komma överens om tider eller liknande när han får spela. Om inte det hjälper så kontakta styrelsen i föreningen.


Fråga 86.9
Min förening ska genomföra en omfattande badrumsrenovering under en fyraveckors period. Jag arbetar natt och är helt beroende av att få min vila på dagtid, men renoveringen kommer att betyda mycket buller. Kan jag kräva att föreningen ger mig möjlighet att sova ostörd?
Svar: En bostadsrättsförening har ingen skyldighet att ordna evakueringslägenheter eller annat boende till bostadsrättshavare under en omfattande renovering av badrummen. Om det inte finns någon möjlighet att komma överens med entreprenören om förläggningen av arbetet så är du tyvärr hänvisad till att själv försöka ordna så att du kan sova ut ostört, till exempel hos någon vän.


Fråga 86.10
Vår förening består till 80 procent av pensionärer. Några av dessa retar sig på min sjuårige son när han spelar boll på gården. Det finns inget bollplank så han sparkar mot ett sophus. Hur ska man få föreningen att satsa på lekredskap?
Svar: I din förening finns av naturliga skäl inte särskilt stort intresse för att satsa på lekredskap och det kan vara svårt att få de andra medlemmarna att inse behovet för din familj och andra barnfamiljer.
Ett bollplank är dock inte någon särskilt stor investering och kanske kan ett sådant plank placeras på en plats där ingen störs av din sons lek.
Du kan alltid försöka påverka föreningen genom att ta upp saken i en motion till nästa föreningsstämma.


Fråga 86.11
I vår förening har vi en affärslokal som vi hyr ut. Affären orsakar oväsen tidigt på morgonen så folk i huset vaknar. Kan man kräva kompensation eller finns det krav på att affären måste sköta sig?
Svar: Lokalinnehavaren är skyldig att iaktta sundhet, ordning och skick vid användandet av lokalen. Föreningens boende och andra eventuella lokalinnehavare ska inte behöva utsättas för störningar. Är störningarna allvarliga och om de inte upphör trots skriftlig tillsägelse, riskerar hyresgästen att hyresrätten till lokalen förverkas och att hyresavtalet upphör i förtid. Föreningen kan ha rätt till skadestånd för den ekonomiska förlust man gör om hyresrätten skulle vara förverkad. Någon annan rätt till ekonomisk kompensation på grund av störningarna för föreningen finns inte enligt hyreslagen.
Föreningen kan också säga upp avtalet med sedvanlig uppsägningstid till hyrestidens utgång för att hyresgästen har misskött sig. En sådan uppsägning leder alltid till att hyresförhållandet upphör, men om tingsrätten skulle gå på hyresgästens linje att uppsägningen skulle vara obefogad kan hyresvärden bli skyldig att ersätta hyresgästen för dennes förlust då hyresförhållandet upphörde. Lokalhyresgästen har på detta sätt ett indirekt besittningsskydd.


Fråga 86.12
Jag undrar om det är samma regler för användning av diskmaskin som det är för tvättmaskin. En granne diskar ofta och när som helst. Detta är mycket störande eftersom det smäller i rören varje gång vattnet slås på.
Svar: Allmänt gäller att hänsyn måste visas grannar så att de inte orsakas störningar, oberoende av vad det är för slags maskiner som låter. Lagen säger att man vid användandet av lägenheten ska göra vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och skick.
Många föreningar har ordningsregler som de boende har att rätta sig efter. Reglerna får inte vara helt godtyckliga utan ska ha ett verkligt föreningsintresse och stå i överenskommelse med den allmäima uppfattningen på orten. En vanlig regel är att det ska vara tyst efter kl 22.
Jag rekommenderar dig att i första hand försöka tala med grannen direkt. Det kan ju vara så att denne inte är medveten om att diskmaskinen hörs in till din lägenhet. Kan ni inte komma överens, får du vända dig till styrelsen med dina klagomål.


Fråga 86.13
Under vår lägenhet finns det en restaurang. I ett halvår har vi bråkat med ägaren och styrelsen om ljudnivån därifrån. Under tiden har vi inte haft möjlighet att bo i lägenheten på grund av oljuden. Kan vi få ersättning för det? Kan styrelsen neka mig att se kontraktet och kan jag kräva att styrelsen vräker hyresgästen?
Svar: Det finns viss möjlighet att få ersättning för att ni inte kunnat bo i lägenheten genom en nedsättning av årsavgiften för den aktuella perioden. För att få ersättoing krävs det att föreningen inte har handlagt ärendet på ett korrekt sätt. Till exempel bidragit till att tvisten dragit ut på tiden genom att inte utreda påstådda störningar. Jag kan inte på de uppgifter som du redovisar i din fråga avgöra om du har rätt till nedsättning. Därför rekommenderar jag dig att kontakta en jurist eller advokat för rådgivning. Styrelseledamöter har en vårdnadsplikt gentemot föreningen och är därför skyldiga att iaktta tystnad om sådant som kan skada föreningen. Det innebär att du kan nekas att se hyreskontraktet om hyresgästen inte vill att hyresvillkoren ska bli allmänt kända. Du kan inte tvinga styrelsen att vräka hyresgästen.


Fråga 86.14
Min granne renoverar sin lägenhet ofta. Ibland från sex på morgonen till sent in på kvällarna. Jag har pratat med vicevärden utan resultat. Ar jag tvungen att stå ut med oväsendet?
Svar: En bostadsrättshavare får inte störa sina grannar i sådan grad att det är skadligt för hälsan eller försämrar deras bostadsmiljö på ett oacceptabelt sätt. Har föreningen lämnat särskilda ordningsföreskrifter är han eller hon skyldig att rätta sig efter dem. Ordningsföreskrifterna får dock inte vara av godtycklig karaktär utan bör stå i överensstämmelse med vad som gäller på orten. Föreningen är skyldig att undersöka inkomna klagomål på störningar. Om föreningen anser att en störning är oacceptabel ska den störande få en rättelseanmaning. Jag tycker att du ska vända dig till föreningens styrelse och påpeka att den har en skyldighet att ta dina klagomål på allvar. Det är inte acceptabelt att renovera på sätt som stör grannarna tidigt på morgonen och till sent på kvällarna som din granne gör.


Fråga 86.15
En granne har två hundar som skäller varje morgon så att jag vaknar. Jag har vid ett flertal tillfällen talat med både hundägaren och styrelsen. Vad har jag för rättigheter?
Svar: Styrelsen är skyldig att utreda klagomål på störningar. Om det visar sig att det rör sig om en oacceptabel störning ska föreningens styrelse skicka en uppmaning om rättelse till den som stör. Vidtar inte styrelsen åtgärder för att få slut på störningarna kan den som störs ha rätt till nedsättning av årsavgiften. Det är under förutsättning att det rör sig om oacceptabla störningar och föreningen inte fullgjort sina skyldigheter


Fråga 86.16
Många i vår förening tar bort befintliga golv och slipar det trägolv som finns under. Det har gjort att det har blivit mycket lyhört och vår lägenhet inte längre är densamma som när vi köpte den. Kan man göra något åt detta? Är det tillåtet att göra sådana här ändringar?
Svar: Enligt de regler som införts i bostadsrättslagen från den 1 april 2003 får inte en bostadsrättshavare göra ingrepp i bärande konstruktioner eller ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. Vissa väsentliga förändringar, såsom ändringar som inte beaktar lägenhetens karaktärsdrag eller ingrepp i andra ledningar som föreningen ansvarar för får inte heller göras. De åtgärder du nämner utgör inte en väsentlig förändring och får därmed utföras utan tillstånd från styrelsen.


Fråga 86.17
Under mitt köksfönster, en meter från min balkong sitter utblåset från föreningens tvättstuga. När torktumlarna används hörs ett kraftigt blåsljud samtidigt som en stark doft av tvätteri förs upp. Ljudet och lukten ger mig ett synnerligt begränsat utnyttjande av balkongen. Kan jag få en ändring till stånd?
Svar: Jag rekommenderar dig att ta upp problemet med styrelsen i din förening. Det är möjligt att det går att vidta åtgärder för att begränsa både ljudet och lukten. Det kanske finns andra ställen att ha utblåset på, så att ditt nyttjande av balkongen inte begränsas. Styrelsen bör undersöka vad som kan göras åt problemet.


Fråga 86.18
Jag bor på bottenvåningen i ett gammalt hus. Utanför mitt fönster finns en gata med genomströmmande trafik och tre busslinjer. Dessutom har cykelställ placerats under mina fönster. På fem meters avstånd finns också föreningens soprum. Jag betalar samma avgift som allo andra i föreningen. Borde jag inte få en viss gottgörelse? Och är inte föreningen skyldig att motverka störningarna för oss på husets botten?
Svar: Visst har styrelsen ett ansvar för att de boende inte utsätts för onödigt obehag. När det gäller trafiken på gatan kan föreningen knappast göra något åt den. Däremot är det kanske möjligt att placera cykelstället på annan plats än precis utanför ditt fönster. I vart fall bör styrelsen överväga olika alternativa placeringar.
Vid fastställandet av insatserna för de olika lägenhetema i föreningen försöker man i viss mån vikta olika för- och nackdelar för de olika bostadsrätterna. Insatsen fastställs när bostadsrätterna säljs (upplåts) första gången. Det kan därefter inträffa saker som gör att viktningen inte är riktig. Att ändra insatserna är i princip omöjligt. Om styrelsen delar din uppfattning att det finns fog för att beräkna din avgift på annat sätt bör föreningen ändra stadgarna och gå över till andelstal som beräkningsgrund för årsavgiften. Därefter kan andelstalet för din bostadsrätt bestämmas i relation till övriga bostadsrätter och de påtalade negativa effekterna.
Någon ekonomisk gottgörelse kan föreningen inte utge. Däremot, i vissa uppenbara fall, kan styrelsen medverka till en ändring av andelstalet på sätt jag beskrivit. Det är dock svårt att generellt ange när månadsavgiften bör justeras. Man får bedöma frågan utifrån hela föreningens situation. En sänkning av din avgift ska ju täckas av övriga medlemmars avgifter.


Fråga 86.19
Vi har problem med några medlemmar i vår förening. De städar inte när det är städdag, lägger inte sopor på rätt ställe och stör sina grannar. Styrelsen har kontaktat dem flera gånger och även skickat varningar men utan resultat.
Kan styrelsen nu bötfalla dessa medlemmar som inte följer beslut eller anvisningar? Hur ska de göra?
Svar: Alla medlemmar i en bostadsrättsförening ska följa de lagar, stadgar och ordningsregler som finns för exempelvis sophantering. Det går inte att bötfälla den som inte rättar sig efter reglerna, men styrelsen kan skriftligen uppmana vederbörande att rätta sig efter reglerna. Följs inte uppmaningen riskerar bostadsrättshavaren att bli uppsagd på grund av att han förverkat nyttjanderätten. Det förutsätter att förseelsen inte är av mindre allvarligt slag.
Städdagar brukar förekomma i bostadsrättsföreningar för att hålla kostnaderna nere. Yttre underhåll såsom trädgårdsskötsel och trappstädning är dock föreningens ansvar och de enskilda bostadsrättshavarna kan inte tvingas delta i städningen. Städning av det föreningen ansvarar för måste ske på frivillig basis och någon möjlighet att bötfälla de som inte vill delta finns inte. Föreningen kan istället ersätta arbetet med yttre underhåll genom skattefri ersättning, så kallad självförvaltning.
För att vara skattefri ska ersättningen ges till alla som anmäler sig för att delta i självförvaltningen och inte utifrån arbetsinsatsen. Ersättningen till de som anmält sig ska motsvarande den summa föreningen tjänar in på att inte behöva köpa in tjänsterna. Det ska vara fråga om enklare arbete som alla som vill ska kunna delta i, till exempel trappstädning och trädgårdsskötsel.
De som anmäler sig men sen inte deltar är ändå berättigade till ersättning.


Fråga 86.20
Ett motorcykelgäng hyr ett garage under min lägenhet. Kvällar och helger är det full verksamhet. Känner mig sjuk när jag aldrig får sova, och har klagat hos vicevärden. Men han säger att jag får finna mig i detta. Måste jag flytta?
Svar: Finns det ett garage under din lägenhet får du dessvärre stå ut med ett visst oljud från bilar och motorcyklar som kör till och från garaget, det vill säga vanlig garagetrafik. Garaget ska användas som uppställningsplats för bilar och motorcyklar.
Men du ska därför inte behöva tåla störningar från annan verksamhet i garaget. Om det förekommer sådan verksamhet i garaget som är störande är det styrelsens skyldighet att försöka komma till rätta med problemen. Vill inte vicevärden göra något får du istället vända dig till föreningens styrelse och begära åtgärd. Styrelsen får då bilda sig en egen uppfattning om det förekommer störningar eller inte.


Fråga 86.21
Vi bor ovanför ett transformatorrum. Detta innebär en massa buller, men föreningen visade inget större intresse för våra problem. Först när vi kontaktat kommunen som mötte upp ljudnivån åtgärdades bristerna. Men nu har bullret återkommit. Helst skulle vi vilja ha en annan lägenhet, men det är väl knappast troligt. Kan vi kräva kompensation för detta? Lägenheten kommer vara svårsåld om vi väljer att flytta.
Svar: Buller i lägenheten ska inte finnas i sådan omfattning att det utgör hinder eller men i boendet. Om bullret härrör från något föreningen ansvarar för ska föreningen vidta åtgärder för att minska bullret. Om föreningen brister i sin reparationsskyldighet och därigenom förorsakar hinder eller men i nyttjanderätten kan ni som bostadsrättshavare bland annat ha rätt till nedsättning av avgiften. Ni måste därför meddela styrelsen att bullret återkommit, så att den kan åtgärda problemen.