94. Tvättstuga

Fråga 94.1
Jag har en liten tvåa i en förening med bara större lägenheter. Vid årsmötet höjdes min avgift med motiveringen att jag använder de allmänna resurserna lika mycket som alla andra. Men jag har ett mycket mindre källarförråd och tvättar inte lika mycket. Dessutom har alla utom jag tillgång till motorvärme. Finns det ingen regel för hur avgifter sätts i bostadsrätter?
Svar: Årsavgifterna i en bostadsrättsförening ska täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet som t ex räntor och amorteringar av lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning, vatten, el och renhållning. Avgifterna bestäms av styrelsen. Enligt stadgarna kan årsavgifterna fördelas antingen efter insatserna eller också andelstalen. Det är möjligt att fördela kostnader för t ex värme och vatten efter förbrukning, medan andra kosmader fördelas efter insatsen. För ändring av insatserna eller andelstalen krävs alltid beslut av föreningsstämma. Olika majoritetsregler gäller för besluten. Stämman får inte när beslutet fattas behandla någon medlem otillbörligt olika. Om det i övriga bostadsrätter ingår nyttigheter som inte du har tillgång till ska det avspeglas i årsavgiften.


Fråga 94.2
I vår förening har vi medlemmar som struntar i att göra rent efter sig i tvättstugan. Vi tycker att föreningen ska ta ut en avgift för de hushåll som inte tar sitt ansvar. Är det tillåtet? Avgift ska endast krävas om där är mycket smutsigt.
Svar: I bostadsrättsföreningar tillämpas den så kallade självkostnadsprincipen. Detta innebär att föreningen genom medlemmarna - bostadsrättshavarna - ska få kostnadstäckning för såväl kapitalkostnader som drifts- och underhållskostnader, som t ex städning av tvättstugan. Årsavgiften ska täcka de löpande kostnaderna för föreningen. Föreningen får också ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift om det anges i stadgarna. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall utföra enligt bostadsrättslagen eller annan lagbestämmelse. Detta framgår av bostadsrättslagen och HSB:s normalstadgar. Vissa serviceavgifter är dock tillåtna. Detta innebär att det inte är tillåtet att ha en fast avgift som debiteras bostadsrättshavarna när tvättstugan är dåligt städad. Rent generellt kan tilläggas att det är viktigt att bostadsrättsföreningen har klara och tydliga regler för hur tvättstugan ska skötas av de bostadsrättshavare som nyttjar den.


Fråga 94.3
Om en tvättstugetid är bokad, men sedan inte används. Har någon annan då rätt att utnyttja den? Kan den som bokat komma när som helst under tvättiden och säga att det är dennes ändå?
Svar: Det finns inga generella regler för tvättstugor. Därför rekommenderas varje bostadsrättsförening att skriva tydliga ordningsregler för användningen av tvättstugan. Det är ganska vanligt att sådana regler innebär att en tvättid kan tas i anspråk av annan person om den stått outnyttjad i exempelvis en kvart.


Fråga 94.4
På föreningens årsmöte beslutades om att renovera tvättstugan, utan att gå in på detaljer. Efteråt visade det sig att möjligheten till grovtvätt försvann. Har styrelsen rätt att genomdriva en sådan försämring?
Svar: Styrelsen får utan stämmans godkännande besluta om underhåll av föreningens fastighet. En ombyggnad är däremot en stämmofråga. Att ta bort möjlighet till grovtvätt kan dessutom vara en förändring av lägenheterna som kräver de berörda bostadsrättshavarnas samtycke. Det betyder att uttryckligt godkännande måste inhämtas från var och en. Är inte det gjort kan förändringen ändå genomföras om stämman röstar igenom förslaget med minst två tredjedels majoritet och dessutom hyresnämnden lämnar sitt godkännande. Om däremot den tidigare möjligheten till grovtvätt har ersatts med en annan likvärdig funktion, exempelvis nya moderna tvättmaskiner som förutom normaltvätt även klarar grovtvätt, kräver förändringen knappast de berörda bostadsrättshavarnas samtycke.


Fråga 94.5
Under mitt köksfönster, en meter från min balkong sitter utblåset från föreningens tvättstuga. När torktumlarna används hörs ett kraftigt blåsljud samtidigt som en stark doft av tvätteri förs upp. Ljudet och lukten ger mig ett synnerligt begränsat utnyttjande av balkongen. Kan jag få en ändring till stånd?
Svar: Jag rekommenderar dig att ta upp problemet med styrelsen i din förening. Det är möjligt att det går att vidta åtgärder för att begränsa både ljudet och lukten. Det kanske finns andra ställen att ha utblåset på, så att ditt nyttjande av balkongen inte begränsas. Styrelsen bör undersöka vad som kan göras åt problemet.


Fråga 94.6
Vi har problem med några medlemmar i vår förening. De städar inte när det är städdag, lägger inte sopor på rätt ställe och stör sina grannar. Styrelsen har kontaktat dem flera gånger och även skickat varningar men utan resultat. Kan styrelsen nu bötfalla dessa medlemmar som inte följer beslut eller anvisningar? Hur ska de göra?
Svar: Alla medlemmar i en bostadsrättsförening ska följa de lagar, stadgar och ordningsregler som finns för exempelvis sophantering. Det går inte att bötfälla den som inte rättar sig efter reglerna, men styrelsen kan skriftligen uppmana vederbörande att rätta sig efter reglerna. Följs inte uppmaningen riskerar bostadsrättshavaren att bli uppsagd på grund av att han förverkat nyttjanderätten. Det förutsätter att förseelsen inte är av mindre allvarligt slag.
Städdagar brukar förekomma i bostadsrättsföreningar för att hålla kostnaderna nere. Yttre underhåll såsom trädgårdsskötsel och trappstädning är dock föreningens ansvar och de enskilda bostadsrättshavarna kan inte tvingas delta i städningen. Städning av det föreningen ansvarar för måste ske på frivillig basis och någon möjlighet att bötfälla de som inte vill delta finns inte. Föreningen kan istället ersätta arbetet med yttre underhåll genom skattefri ersättning, så kallad självförvaltning.
För att vara skattefri ska ersättningen ges till alla som anmäler sig för att delta i självförvaltningen och inte utifrån arbetsinsatsen. Ersättningen till de som anmält sig ska motsvarande den summa föreningen tjänar in på att inte behöva köpa in tjänsterna. Det ska vara fråga om enklare arbete som alla som vill ska kunna delta i, till exempel trappstädning och trädgårdsskötsel.
De som anmäler sig men sen inte deltar är ändå berättigade till ersättning.


Fråga 94.7
Vi saknar torkrum, torkskåpet fungerar inte med jämna mellanrum, och torktumlarens kapacitet räcker inte till. Vad kan man kräva beträffande föreningens tvättstuga?
Svar: Föreningen är inte skyldig att tillhandahålla tvättstuga för sina medlemmar. Men om det finns en tvättstuga sedan den ursprungliga upplåtelsen är styrelsen skyldig att hålla den i gott skick och se till att den fungerar tillfredsställande. Det ska då finnas tillräckliga torkmöjligheter. Är ni missnöjda med underhållet eller med den befintiiga utrustningen, kan ni alltid påpeka detta för styrelsen genom en skrivelse eller i en motion till föreningsstämman.