96. Uteplats

Fråga 96.1
Jag har inte kunnat använda min uteplats under tre år därför att mitt trädgårdsförråd är i så dåligt skick. Vår föreningsordförande sa att han haft samma problem, men fixat det själv. Jag fick anlita en snickare och det blev mycket dyrt för mig. Borde inte detta räknas som yttre underhåll och därmed vara föreningens ansvar?
Svar: Jag utgår från att trädgårdsförrådet ingår i bostadsrättsupplåtelsen. I så fall gäller samma ansvarsfördelning för underhållet av trädgårdsförrådet som gäller för bostaden. Det innebär att du som bostadsrättshavare ansvarar för det inre underhållet och föreningen för det yttre. Jag rekommenderar att du tar upp frågan med styrelsen i första hand. Får du inte gehör där kan du genom en motion till årsstämman ta upp frågan om underhållet att trädgårdsförråden på stämman.


Fråga 96.2
Vi har köpt en bostadsrätt som enligt beskrivningen har 140 kvm boyta. Vid kontroll-mätning har det nu visat sig att det ingår en terrass på femton kvadratmeter i denna yta. Kan vi yrka på en sänkning av köpeskillingen? Vad har vi för möjligheter att vinna domstol?
Svar: Stämmer en vara inte överens med vad som uppgivits vid försäljningen kan köparen i vissa fall begära återbetalning av del av köpeskillingen.
I detta fall är det dock beroende av vad som har avtalats. Vad står angivet i köpeavtalet, hur kan man tolka detta samt vilka uppgifter har säljaren lämnat före köpet?
Är terrassen upptagen separat i avtalet och det inte framgår tydligt att denna ingår i lägenhetsytan kanske ni kan hävda fel i varan, men det är omöjligt att säga hur en domstol skulle se på det hela. Jag råder er att be en jurist titta på ert ärende och bedöma utifrån handlingarna om det är värt att gå vidare till domstol.


Fråga 96.3
Vi bor i ett bostadsrättsradhus. Vi har av styrelsen fått medgivande att måla väggarna inom vår uteplats. Men i anslutning till denna finns en altandörr och två fönster. Vem är ansvarig för färg och målning av dessa?
Svar: Enligt HSB:s normalstadgar svarar bostadsrättsföreningen för målning av ytterdörrens utsida och utifrån synliga delar av fönsterbåge. Altandörr får anses vara en ytterdörr. Det är alltså föreningen som ska måla dessa detaljer på er altan. Föreningen avgör också om och när målningen ska ske.


Fråga 96.4
Föreningens styrelse bestämde att samtliga balkonger skulle byggas om, utom de som låg på markplan. Dessa var redan borttagna sedan tidigare, på de boendes egen bekostnad. Nu får de också vara med att betala de övrigas balkonger. En del har klagat och fått sina markplatser uppsnyggade med tak och vindskydd, men inte alla. Är inte det regelvidrigt agerande?
Svar: Föreningen ansvarar för balkongerna och ska underhålla och renovera dem. Underhållet är en föreningskostnad som betalas av samtliga bostadsrättshavare. Om föreningen däremot genomför en ombyggnad som inglasning eller utbyggnad av balkongerna är det en förbättring som jag anser att de som får förbätttingen också ska betala.
Om marken inte är upplåten med bostadsrätt är det föreningen som ansvarar för markunderhållet. Att sätta upp tak och vindskydd på uteplatserna är dock en ombyggnad som kräver stämmans godkännande.
Såväl styrelsen som stämman måste behandla alla medlemmar lika. Det är inte acceptabelt att förbättra uteplatserna bara för dem som klagar.


Fråga 96.5
Jag har satt upp en gunga på min skötselmark. Föreningen vill nu att jag ska flytta den till min uteplats, de hävdar att de kan bli skadeståndsskyldiga om något händer. Vad är det som gäller?
Svar: Som jag förstår det har du ställt upp gungan på föreningens mark. Föreningen bestämmer vilka lekredskap som ska få finnas på dess mark och är som fastighetsägare mycket riktigt ansvarig för om någon skadas till följd av att gungan brister i säkerhet.


Fråga 96.6
Vi har nyligen satt upp ett 1,55 meter högt staket på vår uteplats. Det befintliga staket som föreningen satt upp är 1,75 meter. Men marknivån vid vår uteplats är 35 centimeter högre än nivån utanför. Nu tycker någon i styrelsen att vårt staket är för högt. Har vi gjort något fel när vi har satt upp vårt plank?
Svar: Om marken inte är upplåten med bostadsrätt ansvarar föreningen för staketen runt uteplatserna. Men bostadsrättshavaren anses ha en slags nyttjanderätt till uteplatsen. Det är viktigt att föreningen i sina ordningsföreskrifter, eller andra handlingar som rör marken, klargör vilka regler som gäller för nyttjandet av uteplatsen och vilken rätt bostadsrättshavaren har att vidta åtgärder på marken, såsom byte av staket. Om föreningen har tagit fram riktlinjer för hur uteplatserna ska se ut, exempelvis att planket ska ha viss höjd, måste ni rätta er efter detta. Kanske eftersträvar föreningen ett enhetligt utseende. Men om marknivån skiljer sig så mycket på uteplatserna får ni ta upp en diskussion med styrelsen om vad som ska gälla. Du kan också ta upp frågan till diskussion i en motion till föreningens årsstämma.


Fråga 96.7
Jag har en bostadsrätt på markplan med uteplats. I somras spände jag upp ett plasttak över min uteplats, och i vintras föll det ner istappar som gjorde hål i taket.
Jag påpekade detta för föreningen, men inget hände. Efter vitern var mitt tak helt perforerat. Kan jag kräva ersättning av föreningen?
Svar: Bostadsrättsföreningen bär ansvaret för att istappar och annat inte rasar ner och skadar människor, djur eller egendom. Föreningen bör vintertid rensa bort istappar eller att spärra av det område inom vilket det föreligger rasrisk. I ditt fall ansvarar föreningen för följdskadorna på plasttaket under förutsättning att styrelsen godkänt att du satt upp taket.


Fråga 96.8
Jag bor i ett bostadsrättsradhus med tillhörande liten trädgård. En grannfamilj har anlagt en fiskdamm, c:a 50 cm djup, i sin trädgård, alldeles intill gatan. Även så pass grunda vattensamlingar kan ju dock förvandlas till dödsfällor för små barn. Därför tänker jag vädja till grannarna att flytta sin damm, eller sätta staket runt sm tomt.
Men vad ska jag göra om de vägrar? Finns det några säkerhetsbestämmelser kring dammar?
Svar: Ordningslagen föreskriver att brunnar, bassänger och liknande ska vara försedda med de säkerhetsanordningar som behövs med hänsyn till dess läge och beskaffenhet så att särskilt barn inte råkar ut för olyckor.
Det är anläggningens ägare, alltså inte nödvändigtvis fastighetsägaren, som ansvarar för att det finns nödvändiga säkerhetsanordningar.
Det bör dock också nämnas att föräldrar är skyldiga att hålla uppsikt över sina barn så att de inte skadar sig själva eller någon annan.


Fråga 96.9
En man i vår förening har inte bott i sitt hus de senaste 5 åren. Han betalar sin avgift och ser till huset en gång i veckan, men uteplatserna gör han inget åt. Det har samlats så mycket löv och överhängande grenar som har förstört hängrännor och delar av taket. Husen är låga och träden blir högre och högre.
Kan föreningen hugga ner träden utan hans tillåtelse och vem ska betala det? Kan vi säga upp mannen på grund av vår svårighet att få kontakt med honom?
Svar: Vanligtvis ansvarar föreningen för marken. Föreningen bör genom ordningsföreskrifter eller på annat sätt tala om hur marken ska skötas. Om bostadsrättshavaren inte vill eller kan sköta marken får föreningen vidta åtgärder så att fastigheten inte skadas eller andra olägenheter uppstår.
Om uteplatsen däremot är upplåten med bostadsrätt ansvarar bostadsrättshavaren för underhållet enligt stadgar och styrelsens anvisningar. Föreningen kan då inte utan bostadsrättshavarens samtycke såga ner träd och buskar. Om det däremot växer igen på sådant sätt är det finns risk för att huset skadas, kan styrelsen uppmana medlemmen att hålla ordning på sin uteplats. Följs inte detta, riskerar den boende att förverka nyttjanderätten.
Att det är svårt att komma i kontakt med just denne medlem är ingen grund för uppsägning. Ni kan alltid skicka brev till dennes adress i föreningen.


Fråga 96.10
I vår förening har ett antal medlemmar byggt ut sina uteplatser utan skriftligt lov. Kan nuvarande styrelse beordra rivning och återställande? Kan ett alternativ vara att fastställa en årlig hyra för olovligt förfogat markområde?
Svar: Beslut om ombyggnad av föreningens fastighet ska fattas av föreningsstämman enligt stadgarna. Vid väsentlig förändring av föreningens fastighet kräver dessutom lagen stämmans godkännande. I detta fall kan det också krävas bygglov.
Har stämman inte godkänt ombyggnaden, kan styrelsen kräva att medlemmarna återställer uteplatserna i ursprungligt skick. Det kan dock vara så att styrelsen varit passiv och därför får anses ha accepterat ombyggnaden.
Om bygglov söks och erhålls kan föreningen upplåta marken med bostadsrätt genom en tilläggsupplåtelse genom avtal med bostadsrättshavaren.
Har uteplatsen byggts in till lägenhetsyta krävs förutom stämmobeslut även styrelsens godkännande. Dessutom bör den befintliga bostadsrättsupplåtelsen upphöra och ett nytt avtal tecknas där hela den nya ytan ingår i upplåtelsen.