Så ökade söderföreningen lokalintäkterna med 63 %

Efter många år av problem med sin dåvarande hyresgäst blev HSB brf Vågskivans lokal med lugnt, centralt läge på Södermalm vakant. Aningen krökta av sina tidigare erfarenheter ville styrelsen vara noga i valet av ny hyresgäst.

– Vi bestämde oss först för att själva ta tag i saken och la ner mycket tid på att hitta en lämplig hyresgäst. Men det visade sig vara svårare än vi trodde. Tiden gick och lokalen stod tom, säger Rune Bergström, ordförande i HSB brf Vågskivan.

Då kopplades Conny Skager in. Han är före detta fastighetsmäklare och idag fastighetsförvaltare på HSB Stockholm där han också arbetar med att hjälpa föreningar att hyra ut sina kommersiella lokaler. Efter att ha besökt lokalen och området var hans rekommendation att renovera upp den.  Med ett nytt kök, nya ytskikt och vissa ändringar i planlösningen skulle den bli mer lämplig för kontorsverksamhet. Det var den målgrupp han bedömde passade föreningen – och lokalen – bäst.

– Lokaler behöver ofta fräschas upp innan en ny hyresgäst tillträder, men min rekommendation här var att satsa lite extra på renoveringen. Det skulle bättra på deras chanser att öka sina intäkter och hitta en lämplig hyresgäst, säger Conny. 

Hyresintäkterna ökade med 63 procent
För föreningen innebar det en investering på cirka 150 000 kr. Den skulle resultera i en intäktsökning på 63 procent efter att hyran på de 61 kvadratmetrarna höjts från 1600 till 2654 kr kvm/år. En mer generell siffra – baserad på Connys erfarenhet av liknande uppdrag – är att det tar ungefär tre år att tjäna in en investering som denna och att hyresnivån ökar med cirka 30 procent.

– För oss har det inte funnits någon stark drivkraft att tjäna stora pengar på våra lokaler, även om det såklart är en bonus. Upprustningen handlade minst lika mycket om att hitta rätt sorts hyresgäst för vår förening. Då behövde anpassningar göras, säger Rune.

Tidskrävande arbete att ”hitta rätt”
Tillsammans med styrelsen tog Conny in offerter för renoveringen, stöttade i valet av hantverksföretag och väl klara skötte han sen fotografering och därefter annonsering på de stora lokaluthyrnings-sajterna.

– Arbetet med att hitta en lämplig hyresgäst är ofta tidskrävande, om man vill göra det med omsorg. I ett första steg bör man höra sig för om vad för typ av ändamål lokalen ska användas till och om det matchar med min rekommendation och styrelsens önskemål. Efter det brukar jag oftast bara gå vidare med de verksamheter som har funnits i några år och som har bra kreditvärdighet, säger Conny. 

Ungefär 20 intressenter hörde av sig och av dem var det en potentiell hyresgäst som Conny slutligen rekommenderade till styrelsen. När valet var gjort sammanställde han en lista där ansvarsfördelningen mellan parterna framgår. Där listas allt; från vem som ska byta belysning vid entrén till vem som åtgärdar trasiga inventarier.

– Jag är glad över att vi till slut valde att anlita en person som kan lokaluthyrning och som skötte hela processen åt oss. Det hade varit för tidskrävande för oss att hålla på med. Dessutom är jag av den uppfattningen att vi som styrelse ska anlita de tjänster och den expertis vi behöver för att fatta genomtänkta beslut. Vi ska inte göra allt själva, säger Rune.

Föregå för att undvika inkomstbortfall
Conny poängterar att man allra helst ska vända sig till en lokaluthyrare redan innan lokalen är vakant. En tom lokal innebär trots allt ett inkomstbortfall och uthyrningsprocessen tar tid.

– En lokal ligger ofta ute på annons i några månader och ska man dessutom göra anpassningar av den, ja då vill man vara i startgroparna när den gamla hyresgästen flyttar ut.

– Att göra det bästa av era lokaler och jobba aktivt med underhåll och hyressättning är ett sätt att öka bostadsrättsföreningens värde, säger Conny. 

Tänk på det här inför er lokaluthyrning:

• Fundera på vilken typ av hyresgäst ni vill ha och anpassa lokalen så att den lämpar sig för rätt målgrupp.
• Börja i tid. Räkna med att processen att få en lokal uthyrd som minst tar några månader, ofta längre.
• Om styrelsen inte har tid, nätverk eller kompetens att driva frågan – ta hjälp tidigt för att undvika intäktsbortfall.