Stoppa chockhöjningarna av markhyran i väntan på utredning

Markhyran för de cirka 1 500 bostadsrättsföreningar som hyr sin mark av Stockholms stad har rusat i höjden de senaste åren. I många fall handlar det om mer än en fördubbling, vilket slår hårt mot de boendes ekonomi. Att köpa marken har dessutom visat sig vara en omöjlig kalkyl – om ens möjligheten ges.

Tomträttssystemet infördes i Stockholm i början av 1900-talet för att möjliggöra ett tryggt och långsiktigt boende för hushåll med lägre inkomster och med intentionen att marken med tiden skulle omvandlas till äganderätt. Tomträttsavgälden, alltså markhyran, var på en låg nivå som många klarade av.

Det fungerade bra under många år, men bostadsbristen i Stockholm och den låga marknadsräntan har drivit upp markpriserna till rekordnivåer, vilket i sin tur avspeglats i markhyran. Den har dessutom fördyrats ytterligare på grund av att den räntenivå som staden tillämpar ligger en bra bit över såväl faktiska som förväntade räntenivåer.

Att friköpa marken skulle kunna vara en utväg, men även friköpspriserna sätts till nivåer som få föreningar kan betala. Och det är inte ens säkert att Stockholms stad vill sälja. Det här visar tydligt att tomträttssystemet så som det var tänkt har spelat ut sin roll. Att bo i en förening med tomträtt har blivit dyrt, oförutsägbart och i princip omöjligt att ta sig ur.

Stockholms stad ska under året ska göra en utredning i syfte att stärka möjligheten till friköp. Det är något som vi, HSB Stockholm, Bostadsrätterna, Riksbyggen och Fastighetsägarna Stockholm, välkomnar. Tillsammans företräder vi 1 100 av de drabbade bostadsrättsföreningarna och menar att utredningen bör utgå från följande principer:

1. Friköpspriset kan inte utgå från marknadsvärdet på en öppen marknad, eftersom det endast finns en möjlig köpare, det vill säga bostadsrättsföreningen. Priset måste därmed sättas på en nivå som är möjlig för de boende att betala.
2. Ägare till småhus får friköpa marken till 50 procent av marktaxeringsvärdet, medan ett flerbostadshus måste betala 100 procent. Villkoren för flerbostadshus bör rimligtvis vara samma som för småhus.
   
3. I stadens budgetskrivning för utredningen framgår att friköp enligt den nya modellen endast ska vara möjlig under en begränsad tid. Vi anser att en bostadsrättsförening ska ha rätt att själv bestämma vid vilken tidpunkt som det är lämpligt att göra ett friköp utifrån sina förutsättningar och behov.
   
4. För många bostadsrättsföreningar kommer friköpspriset ändå vara för högt. Stambyte och annat fastighetsunderhåll medför stora kostnader och banken beviljar inte hur stora lån som helst. Därför bör staden även undersöka om friköp kan ske genom garantier eller någon form av avbetalningssystem.
   
5. Men även om friköpspriset blir överkomligt så tillåter inte staden friköp för de föreningar som finns i områden där staden har för avsikt att bygga. Vi menar att bostadsrättsföreningarna i alla fall borde få köpa den mark som huset står på.
   

Förutom att utreda möjligheten till friköp, bör Stockholms stad även utreda modellen för tomträttsavgälden och presentera en transparent modell för hur den bestäms. Bostadsrättsföreningarna behöver förutsägbarhet av avgäldens utveckling för att ha en chans att planera sin ekonomi.

I en sådan utredning är det avgörande att justera avgäldsräntan på cirka tre procent som staden använder idag och som vida överstiger den långa riskfria realräntan som ska användas.

I Göteborg har ett antal föreningar vunnit i domstol där höjningar av avgälden har ansetts vara oskäliga givet den negativa realräntan. Dessa fall har överklagats av staden och kommer att avgöras den närmaste tiden. Det här skapar en stor osäkerhet bland de bostadsrättsföreningar vars tomträttsavtal löper ut och måste teckna nytt. Antingen förbinder de sig att betala en kraftigt höjd avgäld under en lång tid framöver eller så blir de tvungna att inleda en rättsprocess för att samtidigt invänta ett utfall i de överklagade rättsfallen.

Vi anser därför att Stockholms stad tills vidare bör frysa avgäldsnivån enligt 2004 års beslut. Frysningen bör även retroaktivt omfatta de föreningar som har skrivit på avtal för nivåerna som beslutades 2017 och som gäller mellan 2018-2027.

Det är hög tid att staden ger Stockholms bostadsrättsföreningar med tomträtt möjlighet till ett tryggt och långsiktigt boende. Så som det en gång var tänkt.

Anders Svensson
vd HSB Stockholm

Ulrika Blomqvist
vd Bostadsrätterna

Oskar Öholm
vd Fastighetsägarna Stockholm

Lars-Olof Pettersson
ordförande Intresseföreningen i Stockholm Riksbyggen