Intäkterna säkrades med ombyggda lokaler

Mary Ann Sörensen, styrelseordförande och Gunnar Karlsson, styrelseledamot för HSB Brf Vingen står och pratar med Emil Lindhagen, fastighetsutvecklare på HSB Stockholm.

Lokaler avsedda för kontor, butiker eller verksamheter är ofta svåra att hyra ut och riskerar att stå tomma. Samtidigt är efterfrågan på bostäder stor och det kan vara lönsamt att utveckla outnyttjade ytor till nya lägenheter att sälja. HSB Stockholms fastighetsutvecklare Emil Lindhagen förklarar att det finns många fördelar med ett sådant utvecklingsprojekt.

– Föreningen kan förstås tjäna en hacka direkt på försäljningen. Ekonomin förbättras också långsiktigt tack vare månadsavgifterna från de nya medlemmarna. Dessutom blir föreningen tryggare när boende flyttar in istället för att det står tomt. En välskött fastighet och ett ökat fastighetsvärde ger även en bättre förhandlingsposition gentemot banken när lånen ska omförhandlas, säger han.

En bostadsrättsförening som med HSBs hjälp har genomfört en lyckad ombyggnation är HSB Brf Vingen i Skarpnäck. Det är en stor förening med 539 lägenheter fördelade på ett stort antal byggnader kring fem grönskande och välskötta gårdar. När föreningen byggdes i början av 1980-talet fanns ambitionen att erbjuda barnomsorg i direkt anslutning till boendet. Därför byggdes förskolelokaler i bottenplan vid varje gård.

Då antalet barn i området varierar med tiden förändras även behovet av förskoleplatser. I dag används två av lokalerna till annan kommunal verksamhet. Fram till 2018 var dock de andra tre fortfarande förskolor, en i kommunal regi och två som drevs av samma privata verksamhet. Den senare valde dock då att säga upp en av lokalerna på grund av minskat barnantal.

– Någon annan förskola skulle ju inte gå att få in med tanke på den svaga efterfrågan och kontor är svårt, bland annat eftersom det finns dåligt med parkeringsmöjligheter. Vi hade några år tidigare byggt om affärslokaler som var omöjliga att hyra ut till tre fina nya lägenheter, så det kändes logiskt att göra samma sak här, säger Mary Ann Sörensen, styrelseordförande för HSB Brf Vingen. 

En del av lokalerna som ligger mörkt och vetter mot gatan snarare än mot den trevliga gården lämpade sig sämre för att bli lägenheter. Samtidigt var föreningens samlingslokal och bastu som låg i ett bättre läge i ett annat av husen slitna. Lösningen blev att i den mörka delen av de tidigare förskolelokalerna skapa en ny större föreningslokal för upp till 100 personer, en ny bastu och en besökslägenhet. Föreningens gamla lokaler kunde då byggas om till två nya, attraktiva lägenheter.

– Vår nya samlingslokal är ny och fräsch och mycket större än den gamla. Här kan medlemmar ha fest och föreningen hålla årsstämma, säger Mary Ann Sörensen när hon visar runt.

I resten av den ombyggda förskolan har föreningen skapat åtta nya lägenheter. Byggarbetet pågick från september 2019 fram till försommaren 2020, med försäljning under våren och successiv inflyttning fram till juni. Man har samtidigt gjort en ordentlig upprustning av gården med prunkande planteringar och en remsa ängsmark till glädje för fjärilar, bin och humlor. Även förbipasserande boende uttrycker sitt uppskattande.

Markus Sigerstad t.v. var projektledare för ombyggnationen i HSB brf Vingen. I bakgrunden syns en del av föreningens planteringar och ängsmark.

HSB hjälpte till med ombyggnationen från entreprenadupphandling till projektledning under själva bygget.

– HSB gjorde det mesta och föreslog olika entreprenörer för oss. Det har gått väldigt smidigt, trots att det dök upp en del byggnadstekniska utmaningar under arbetets gång. Byggfirman som anlitades gjorde ett jättefint jobb, säger Gunnar Karlsson, underhållsansvarig styrelseledamot som haft huvudansvar för projektet.

– Vi i styrelsen är ju amatörer och vid sådana här stora projekt ska man inte försöka leda det själv. Men vi hade byggmöten var fjortonde dag och kommunikationen fungerade mycket bra. Det är ju viktigt att kunna prata med och förstå varandra, säger Mary Ann Sörensen.

Självklart ledde byggarbetet till störningar för de boende, till exempel när man spårade i golven för nya ledningar, men styrelsen informerade och delade ut hörselskydd till alla som ville ha det. Men när allt nu är klart har förändringen tagits emot positivt av de boende.

– Det finns en förståelse för att vi inte kan ha lokaler som står tomma och att de nya lägenheterna ger oss säkra intäkter på lång sikt. Vi har fått en finare gård och pengarna vi tjänade på försäljningen gav föreningen ett gott ekonomiskt tillskott, säger Gunnar Karlsson.

– En bostadsrättsförening måste utvecklas hela tiden. Den största uppgiften för styrelsen är att ta hand om fastigheterna och se till att de är i gott skick. För det behövs intäkter, säger Mary Ann Sörensen.

Emil Lindhagen råder alla bostadsrättsföreningar som har funderingar kring oanvända ytor att ta kontakt med HSB, som då kan komma ut för ett förutsättningslöst och kostnadsfritt möte.

– Man får titta på saker som ljusinsläpp och bärande väggar i lokalerna. I de flesta fall går det att hitta bra lösningar för ombyggnation utan att kostnaderna drar iväg. Det är framför allt när det handlar om källarlokaler utan tillräckligt med fönster som det är svårt att hitta lönsamhet, förklarar han.

HSB kan räkna på kostnader och återkomma med ett förslag, för att sedan ta ansvar för bygglovsansökan och hela entreprenaden. Med HSB får föreningen en helhetslösning med trygghet från start till mål.

– Vi arbetar uteslutande med seriösa aktörer och konkurrensutsätter dem vid varje entreprenad för att försäkra oss om skälig prissättning, avslutar Emil Lindhagen.

Låter detta intressant för din förening?
Välkommen att kontakta HSB genom: emil.lindhagen@hsb.se eller 010-442 16 86.

Text: Björn Raunio
Foto: Jens Dahlborg