Bidra med boende till flyktingar? Tips till er bostadsrättsförening

Sedan kriget i Ukraina inleddes så har flyktingströmmarna från landet ökat varje dag. Många bostadsrättsföreningar som är medlemmar i HSB Stockholm har lediga gästlägenheter eller lokaler som kan iordningställas som flyktingboenden, om vissa lagkrav, föreningsstadgar och regler kan uppfyllas. För att underlätta i arbetet med att erbjuda dessa och för att kunna ta eventuella beslut i samband med vårens stämmor har HSB Stockholms jurister nu sammanställt svar på de vanligaste frågorna.

- I nöden prövas vännen. Sällan har väl det ordspråket varit mer sant än just nu. Med ett pågående krig och en humanitär katastrof i Ukraina enas vi i Sverige för att hjälpa alla de som flyr kriget. Många HSB-medlemmar har hört av sig och vill ordna med insamlingar eller upplåta gästlägenheter och lokaler för att det ska finnas boende, kläder, mat och andra förnödenheter när flyktingar anländer Sverige. Det är dubbla känslor just nu, samtidigt som jag känner en enorm sorg över att det åter är krig i Europa går det inte att vara annat än stolt över det enorma engagemang som medlemmarna i HSB visar. Det är ETHOS på riktigt och från HSB Stockholms sida kommer vi fortsätta göra vårt yttersta för att stötta våra medlemmar i detta viktiga arbete, säger Jonas Palmberg, medlemschef på HSB Stockholm.

Vilka möjligheter finns det för bostadsrättsföreningar att upplåta lägenheter till andra än medlemmar, med anledning av flyktingvågen från Ukraina?

Frågorna nedan har inkommit till juristerna på HSB Stockholm.

Fråga 1: Vad är HSBs rekommendation när det gäller att upplåta boende till flyktingar?

Svar: Att det är möjligt att upplåta boende till flyktingar från Ukraina under rådande omständigheter och att det torde inrymmas under föreningens ändamål i enlighet med vad som anges i § 2 i HSBs normalstadgar (”gemensamma intressen”).

Fråga 2: Är det möjligt för oss som bostadsrättsföreningar att göra i ordning lokaler eller lägenheter som tillfällig bostad för flyktningar (enligt lagen och HSBs normalstadgar)?

Svar: Bostadsrättslagen öppnar upp för att en bostadsrättsförening kan ha viss ”sidoverksamhet” i förhållande till dess ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt. I våra normalstadgar (2011 v. 5) framgår det i ändamålet (§ 2) utöver det att föreningens ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter till för permanentboende och lokaler till medlemmar samt att även ”[…] stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov, främja serviceverksamhet och tillgänglighet med anknytning till boendet”. Att förse flyktingar från Ukraina kan således vara förenligt med föreningens ändamål då det sker mot bakgrund av gemensamma intressen och avser nyttjandet av föreningens fastighet. För att ändra ändamålet för ett utrymme som varit tillgängligt för medlemmar, såsom en övernattningslägenhet, krävs stämmobeslut (strikt juridiskt).

Fråga 3: Om våra stadgar inte tillåter att ordna lägenheter/lokaler för flyktningar, behövs det då en stadgeändring? Godkänner HSB en sådan ändring?

Svar: Se svar på fråga 2: "För att ändra ändamålet för ett utrymme som varit tillgängligt för medlemmar, såsom en övernattningslägenhet, krävs stämmobeslut (strikt juridiskt)."

Fråga 4: Kan styrelsen fatta beslut om att ändra användningsområde för lägenhet eller lokal, och besluta att upplåta dessa tillfälligt direkt till flyktingar, alternativt genom avtal med Migrationsverket?

Svar: Styrelsen kan besluta att ändra ändamålet för ett utrymme som inte varit tillgängligt för medlemmar, såsom en lokal som tidigare varit uthyrt för exempelvis en verksamhet. Dock krävs bygglov från kommunen för att ändra nyttjandet från lokal till bostad. En övernattningslägenhet är tillgänglig annars för medlemmar och ska den nyttjas för annat ändamål så behövs, strikt, ett stämmobeslut. Dock inget bygglov då det redan nyttjas för bostadsändamål.

Möjligen kan kommunen göra tillfälliga undantag under rådande omständigheter vad gäller att låta nyttjande av lokal som bostad och att regler kring boendestandard inte ska aktualiseras. Vidare behövs funderas kring brandskydd och det bör regleras med den myndighet som ska nyttja lokalen. Vidare behöver föreningen se över och stämma av med sitt försäkringbolag och tillägg behöver sannolikt göras för att endera upplåta övernattningslägenhet till annan än medlemmar eller lokaler som tillfälliga bostäder. Frågan vad gäller besittningsskydd oavsett upplåtelse bör beaktas och det är viktigt att man tar hjälp, om det är oklart hur man bör gå tillväga, för att säkerställa att besittningsskydd inte uppkommer.

Fråga 5: Om styrelsen inte kan, men ändå fattar ett sådant beslut, vad är konsekvenserna?

Svar: Om detta inneburit skada för föreningen kan det bli fråga om att ansvarsfrihet inte beviljas för ledamöter men det behöver inte betyda att rättsliga åtgärder sedan de facto vidtas där styrelsen, eller delar av den, kan få personligt betalningsansvar för en eventuell skada (solidariskt med övriga ledamöter).

Fråga 6: Kan stämman fatta beslut om att ändra användningsområde för lägenheter och lokal, och besluta att upplåta dessa direkt till flyktingar, alternativt genom avtal med Migrationsverket?

Svar: Ja, både vad gäller övernattningslägenhet och lokal som tidigare nyttjats av hyresgäst för kommersiellt ändamål. Men lokalen kan även styrelsen besluta om då den inte varit tillgänglig för medlemmar. Dock krävs bygglov för ändrat användningsområde – från lokal till bostad.

Fråga 7: Om stämman inte kan, men ändå fattar ett sådant beslut, vad är konsekvenserna?

Svar: Stämman kan fatta beslut, dock krävs bygglov för lokalen.

Fråga 8: Många bostadsrättsföreningar hyr idag ut kommersiella lokaler, trots att det inte tydligt framgår i stadgarna att det är bostadsrättsföreningens ändamål. Här hanterar styrelsen alla beslut kring avtal med hyresgäster? Skiljer sig detta från att upplåta lägenheter eller lokaler som tillfälliga bostäder till flyktingar?

Svar: Föreningens egentliga ändamål är att upplåta lägenheter till medlemmar. Om en lokal friställs och beslut tas att den ska nyttjas som bostad framgent, och bygglov erhålls, så ska den upplåtas med bostadsrätt till en medlem. Dock är det inte oförenligt med en bostadsrättsförenings ändamål att upplåta lokaler med hyresrätt (kommersiella ändamål) då de i de allra flesta fallen inte passar som bostäder och att det även, intäktmässigt, främjar medlemmarna ekonomiska intressen föreningens lägenheter (lokaler, hyresbostäder och bostadsrättslägenheter) nyttjas ändamålsenligt mot bakgrund av föreningens syfte och medlemmarna intressen.