Prövning av medlemskap

Det åligger styrelsen att fatta beslut kring frågan om medlemskap. Ramen för det som kan beaktas framgår av föreningens stadgar och bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningar präglas av en öppenhetsprincip och det är endast möjligt att neka medlemskap i undantagsfall.

Om en styrelse skulle neka en förvärvare medlemskap kan förvärvaren hänskjuta saken till hyresnämnden för prövning. För det fall en förvärvare redan är medlem i bostadsrättsföreningen sker ingen ny prövning.

Vilka omständigheter ska ligga till grund för prövningen och hur bör de beaktas?

Utgångspunkten för styrelsens prövning är föreningens stadgar och det som anges i bostadsrättslagen. Ett stadgevillkor som är vanligt förekommande och som även framgår av HSBs normalstadgar (2011 v. 5) är att förvärvaren avser bosätta sig permanent i bostadsrättslägenheten. Krav på medlemskap i HSB Stockholm kan även det utgöra ett villkor. Dock kan inte vilka stadgevillkor som helst ligga till grund för en prövning. Eventuella villkor eller andra bedömningsgrunder såsom visst medborgarskap, viss inkomst/förmögenhet, etnicitet, kön m.m. – är utan verkan och kan även strida mot diskrimineringslagstiftningen.

För det fall stadgevillkoren är uppfyllda, ska föreningen vidare bedöma om den skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare. Vad som prövas är förvärvarens möjligheter att fullgöra sina framtida förpliktelser gentemot föreningen - i praktiken förvärvarens såväl ekonomiska som personliga kvalifikationer. Styrelsen ska göra en helhetsbedömning gällande förvärvarens ekonomi och som ska vara tillräcklig för att på egen hand löpande betala månadsavgiften.

Inkomstbedömning

Det kan vara så att de inkomstuppgifter som finns tillgängliga genom en kreditupplysning endast anger ett blygsamt belopp. Dock kan det vara så att förvärvaren har ett större sparande som inte framgår eller att denne möjligen tidigare studerat men att anställning och högre inkomst numera föreligger. Skulle styrelsen anse att de ekonomiska förutsättningarna för ett godkännande är tveksamma, utifrån exempelvis en kreditupplysning, åligger det förvärvaren att inkomma med underlag som styrker vilka inkomster och tillgångar som finns.

Detta ansvar åligger även en förvärvare om det är så att styrelsen skulle neka medlemskap och att saken senare ska prövas av hyresnämnden, efter ansökan av förvärvaren. Ofta behöver förvärvaren låna pengar för förvärvet och om en bank har beviljat lån, är det mycket som talar för att förvärvarens ekonomi är sådan att medlemskap ska beviljas.  

I själva helhetsbedömningen ligger även den omständigheten att förvärvaren kan ha en eller flera betalningsanmärkningar. Att sådana föreligger är inget absolut hinder. I praxis finns avgörande där såväl flertal betalningsanmärkningar samt en skuld hos Kronofogden förelegat, men där hovrätten bedömde att förvärvaren skäligen skulle godtas som medlem - trots de besvärande omständigheterna. Om betalningsanmärkningarna kan anses gamla och kanske inte heller avsåg förvärvarens tidigare boende har omständigheterna ingen större tyngd i bedömningen.

Personliga kvalifikationer

Vad gäller förvärvarens personliga kvalifikationer, bör avslag på denna grund användas med stor varsamhet enligt uttalande från Lagutskottet. I praxis har medlemskap beviljats förvärvare som tidigare hade dömts för misshandel ett flertal tillfällen. Föreningen befarade att denne skulle vara aggressiv och våldsbenägen. I bedömningen hade hyresnämnden framfört att brotten i fråga skett för mer än fem år sedan och att även förvärvaren lämnat sådan information att det utifrån den sammantagna bedömningen vägde tyngre för att medlemskapet skulle beviljas.

Omständigheter som inte har med förvärvaren att göra, kan inte utgöra en del av prövningen. Om exempelvis överlåtaren har en skuld till föreningen eller kanske utfört ändringar i lägenheten som krävt styrelsens tillstånd, är detta alltjämt inga omständigheter som kan beaktas, då de inte har med förvärvaren att göra. En bostadsrättsförening har i ett mål blivit skadeståndsskyldiga gentemot överlåtaren då de nekat en förvärvare medlemskap på omständigheter som var hänförliga till överlåtaren.

När kan föreningen neka en ansökan?

Om de inkomstuppgifter som finns tillgängliga visar på en högst blygsam inkomst och att förvärvaren inte kan lämna annan information/underlag som skulle visa på dennes möjligheter att fullfölja åtagandena gentemot föreningen – kan det ge styrelsen möjlighet att neka. Har dock förvärvaren finansierat köpet genom ett banklån är det mycket som talar för att ekonomin bör anses tillräcklig.

Såsom framgått ovan krävs det en relativ omfattande misskötsamhet för att en förvärvare ska kunna nekas medlemskap efter prövning av hyresnämnd. Betalningsförsummelser, som är nära i tiden och är kopplade till tidigare boende, kan utgöra ett hinder. Likaså vad gäller de personliga kvalifikationerna, har det uttalats att neka på denna grund ska ske med stor varsamhet, men att det torde kunna komma i fråga om det avser allvarligare brottslighet, som skett relativt nyligen och som hade koppling till boendet.

Juridiska personer kan nekas medlemskap, frånsett kommun eller region.

Avslutningsvis kan en förvärvare som inte förmodas bosätta sig permanent i bostadsrätten eller som inte uppfyller något annat stadgevillkor normalt sett nekas medlemskap. En omständighet (spekulationsköp) som torde ha blivit allt vanligare under senare år, då regelverket avseende andrahandsupplåtelser numera är generösare.