Riktlinjer inför renovering av lägenhet

Bostadsrättsföreningen Drottninggårdens riktlinjer 2023-10-03 inför renovering av lägenhet

Att äga en bostadsrätt är inte samma sak som att äga ett hus. När man köper en bostadsrätt köper man inte den lägenhet där man planerar att bo! Istället köper man en andel i den ekonomiska föreningen som äger fastigheten. Andelen ger sedan en nyttjanderätt till en viss yta i föreningens fastighet (den aktuella lägenheten). Detta innebär bland annat att vissa ingrepp inte får göras i lägenheten utan styrelsens tillstånd.

Ingrepp i lägenhet

Av föreningens stadgar § 37 framgår följande när det gäller ingrepp i lägenhet: ”Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar;
1) ingrepp i en bärande konstruktion
2) ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller
3) annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får bara vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för bostadsrättsföreningen.”

Styrelsens kommentarer till punkterna i § 37:

• Punkt 1. Av ritningarna till våra 50-talshus kan man inte alltid utläsa om en konstruktion/vägg är bärande eller inte. Inhämta alltid styrelsens tillstånd innan du gör några ingrepp i väggar i lägenheten.
• Punkt 2. Styrelsen har inga särskilda kommentarer till denna punkt eftersom det framgår klart vad man inte får göra utan tillstånd.
• Punkt 3. Även om renoveringen/ombyggnaden inte kräver skriftligt tillstånd uppmanas du att informera styrelsen om renoveringsplanerna. Information om enklare arbeten såsom målning och tapetsering eller omläggning av golv behöver inte ges. Du är alltid välkommen att kontakta styrelsen om du är osäker på om renoveringen kräver skriftligt tillstånd eller inte.

(I föreningens stadgar § 31 kan man läsa om bostadsrättshavarens ansvar och i § 32 om bostadsrättsföreningens ansvar.)

Tänk på att alla förändringar sker på bostadsrättsinnehavarens ansvar. Observera att eventuella framtida problem som kan uppkomma som följd av renoveringen kan göra att du som bostadsrättsinnehavare hålls ansvarig även om styrelsen har gett tillstånd för åtgärden. Godkännande från styrelsen innebär endast att man får göra den åtgärd som är begärd. Styrelsen tar inte över ansvaret för arbetet. Varje åtgärd ska göras fackmannamässigt. Det förekommer fusk och oseriösa företag inom byggbranschen. Därför är det extra viktigt att du är noggrann i ditt val av hantverkare. Om renoveringen inte görs på ett riktigt sätt och skada uppkommer så är det du som drabbas av eventuella kostnader. Även om du varit i god tro.

Om en bostadsrättsinnehavare genomför en tillståndspliktig ändring i lägenhet utan tillstånd, kan föreningen kräva att bostadsrättsinnehavaren återställer lägenheten till tidigare skick om ändringarna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. En olovlig åtgärd utan behövligt tillstånd enl. § 37 kan till och med innebära att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad.

Viktigt att känna till och tänka på inför renoveringsarbetet

Nedan följer information om vad man ska känna till innan man sätter igång och vad man ska tänka på i samband med att renoveringsarbetet pågår.

• Arbetet ska utföras fackmannamässigt genom att behöriga hantverkare och elektriker anlitas. Förändring av avlopp och golvbrunn ska utföras av vederbörligt auktoriserade hantverkare med våtrumsbehörighet, som arbetar enligt GVKs (Golvbranschens Våtrumskontroll) branschregler för
  tätskikt i våtrum, samt enligt BKR (Byggkeramikrådet) om kakel eller klinker läggs eller sätts upp. Om du anlitar ett auktoriserat företag kan du vara säker på att arbetet utförs enligt Boverkets Byggregler (BBR) och gällande branschregler. Vid våtrumsrenovering skall tätskiktet (fuktspärren)
  utföras av en firma som är certifierad enligt PER (Plattsättningsentreprenörers Riksförening) eller BKR. Ska ombyggnad göras som berör fastighetens stigarledning, el-central eller det ordinarie nätet, måste den först dokumenteras på ritning och godkännas av styrelsen.
• Det är lägenhetsinnehavarens ansvar att säkerställa att ventilationens funktion inte förändras, varken till den egna lägenheten eller till andra lägenheter.
• Efter det att arbetet är utfört ska intyg från hantverkare och hantverkarens protokoll av egenkontrollen inlämnas till styrelsen.
• Det är viktigt att den som renoverar gör allt för att minimera störningarna för övriga boende i föreningen. Berörda grannar ska informeras i god tid. Arbete som orsakar kraftiga störningar, t.ex. bilning av golv och rivning av kök, ska utföras under vardagar mellan kl. 07.00 och 19.00 och under veckoslut mellan kl. 10.00 och 16.00. Röda dagar i övrigt bör inte sådant arbete göras. När det gäller mindre störande arbeten, gäller det som anges i föreningens trivselregler ”Mellan 22.00 och 06.00 ska det vara dämpat ljud i huset”. Rivning av våtrum, kök, väggar etc. är arbeten som i regel medför mycket damm. Därför är det oerhört viktigt att täcka över frånluftskanaler för att undvika spridning av byggdamm till grannarna via ventilationsaggregaten.
• Behöver vatten eller el stängas av som påverkar andra boende hänvisas till föreningens tekniska förvaltare Anders Persson (Agile fastighetsservice) för närmare information. Berörda boende ska därefter i god tid tydligt informeras om tidpunkt och längd för den planerade avstängningen.
• Trapphus ska vid behov kontinuerligt städas av lägenhetsinnehavaren som genomför renoveringen. Byggavfall får inte ställas i trapphus eller på gården. Byggmaterial får inte förvaras i trapphus eller på gården.

Det är viktigt att vara försiktig när man renoverar. Skulle det uppstå en skada som drabbar andra lägenheter i fastigheten kan den som orsakat skadan bli ersättningsskyldig.

Ansökan för skriftligt godkännande

Ansökan skickas till styrelsen via mail info@drottninggarden.se eller lämnas i styrelsens postfack, som finns på källarplanet i trapphuset, Sofiavägen 5 C. Till ansökan ska handlingar bifogas som krävs för att styrelsen ska kunna besluta i ärendet, t.ex. ritningar. Observera att arbetena inte får påbörjas utan styrelsens skriftliga tillstånd.

Tänk på att styrelsen bara har möten en ungefär en gång per månad så tänk på att lämna in ansökan i mycket god tid!