Rapport från styrelsen

NYTT FRÅN STYRELSEN /2021-01-31

NY TEKNISK FÖRVALTNING

Styrelsen har beslutat att anliga Einar Mattsson AB för teknisk förvaltning i Bränneriet från den 1 februari 2021. EM kommer att börja se över ventilationen och undercentralerna för värme i Bränneriet. Det har varit många fel och behov av kostsamma akuta åtgärder i både ventilationssystemet och i undercentralerna. Flera delar behöver bytas. De krav och möjligheter som finns idag är bättre och en minskad energiförbrukning bidrar till en bättre miljö både inomhus och utomhus.

EM kommer också att ta fram en uppdaterad och komplett underhållsplan till Bränneriet. Det är en viktig del för Bränneriets planering av alla de underhållsåtgärder som behövs under de kommande åren. Den ger en möjlighet att planera så att åtgärder görs i rätt ordning och att åtgärder kan gneomföras samordnat för att minskar kostnaderna. En plan ger även information om behov av ekonomisk avsättning inför framtida underhållsåtgärder och ger förutsättningar för ekonomisk planerinng i föreningen. 

Rapport och underlag planeras presenteras vid stämman i vår. 

SMITTSKYDD i BRÄNNERIET

Restriktioner pga smittan med covid bedöms fortsätta under våren. Fastighetsägare ska vara mycket uppmärksamma på åtgärder som minskar risken för smittspridning. Det medför minskade möjligheter att utföra arbeten i lägenheter. Endast akuta åtgärder utförs och då har personal skyddsutrustning. 

Expeditionen är t v stängd för besök annat än för hämtning/lämning av nycklar/tagger. Därför har rutinerna för betalning för nycklar och hyror också ändrats.

Fastighetsägare ska heller inte upplåta lokaler där verksamheten inte tar hänsyn till de risker som finns för smittspridning. Avstånd ska hållas, handsprit finans tillgängligt mm. Därför uppmanas att alla tänka efter en extra gång innan lokaler besöks eller används. Säkerställ att det inte kommer för många till lokalen och visa hänsyn till boende. Håll avstånd i tvättstuga, visa hänsyn i hissen. 

Sannolikt kommer det inte att vara tillåtet att träffas på en vanlig fysisk stämma med fler än 50 personer under våren 2021 heller. Därför överväger styrelsen olika alternativ för hur stämman ska kunna arrangeras med ett så stort aktivt deltagande som möjligt av medlemmarna. 

NY RUTIN FÖR BETALNING AV ÅTTINGEN OCH GÄSTRUMMEN

Bokning av Åttingen och gästrummen görs via mail till maskinisten@branneriet.se. Bekräftelse fås också per mail. Om ni mot förmodan vill avboka Åttingen eller gästrummet ska det göras minst en vecka i förväg. Ingen hänsyn till smittoläge i fortsättningen. Betalning av hyran görs i fortsättningen med debitering på månadsavin i kvartalet efter det att hyran gjorts. Vi minskar smittrisken och förenklar administrationen på detta sätt. Viktigt att behålla kopior på mail korrespondens. Nycklar hämtas som vanligt vid expeditionen.

INGA DEPOSITIONER

Nycklar till utrymmen kan fortfarande kvitteras vid expeditionen. Priset på nycklar har höjts och därför kostar alla nycklar 400 SEK. I fortsättningen kommer inte ett system med depositioner att tillämpas. 

Extra taggar upp till 7 per hushåll kan hämtas. Även för taggar har systemet med depositioner upphört att gälla. 

MÅNADSAVGIFT HÖJS
Månadsavgiften höjs med 4 % från den 1 januari 2021. Samtidigt upphör den särskilda avgiften för internettillgång till Bränneriet, vilket innebär att 75 kronor faller bort. För många blir den faktiska höjningen kring 3 %. Förenkling av administrationen bedömer styrelsen. De allra flesta i föreningen har idag tillgång till internet.

AVGIFT GARAGEPLATS
Avgiften för P-platserna i garaget höjs från den 1 april 2020. Avgiften för enkelplats utan bur för boende i Bränneriet höjs så att den motsvarar kostnaden för att ha boendeparkering på gatan. Det är 1100 SEK/månad. Avgiften för de som bor på Reimersholme men inte i Bränneriet höjs på motsvarande sätt. Avgift för bur kvarstår. Kostnaden för el på laddplatser höjs också för att motsvara de sammantagna kostnaderna.

Senast avgiften höjdes var 2015. Därför kan höjningen upplevas som hög nu. I fortsättningen kan avgiften höjas varje år utan att kontrakten behöver skrivas om. De senaste åren har lampor bytts i garaget, brandskyddet setts över, nya taggar underlättar tillträdet och garageporten setts över. Även i fortsättningen kommer det att behövas åtgärder.

MINSKA RISK FÖR SMITTSPRIDNING – EXPEN STÄNGD
Expeditionen ska vara stängd för besök utom vad gäller hämta eller lämna nycklar. Det är i likhet med de flesta fastighetsbolag och med HSB riktlinjer. Det är viktigt för att minska smitta men det är även viktigt för att skydda anställda

Arbete i lägenheter utförs endast när det är akut och viktigt. 

Avgiften för att hyra Åttingen eller gästrum kommer at debiteras i samband med månadsavgiften. Arbetssättet kommer att utvecklas.

GENOMGÅNG AV FASTIGHETEN 2020 – styrelsens genomgång
Styrelsen noterade en sammanställning av iakttagelser i samband med styrelsens fastighetssyn den 22 september. Det finns behov av att undersöka de horisontella stammarna i källarna. Träet på altanerna måste ses över inom kort. Ett problem är att växtrester och fukt leder till att mossa börjar växa på sina ställen. Träet är dåligt på många ställen. Ventilation, värme och styr- och reglering av ventilation och värme behöver en genomgång snarast.

FÖRVALTNING
Styrelsen konstaterade att många fel har rapporterats och behov av åtgärder identifierats. Det saknas bakgrund för att förklara orsaken i flera fall.

En besiktning av fastigheten och granskning av flera delar av fastigheten för att kunna bedöma vilka åtgärder som bör göras först och hur åtgärder kan samordnas. Styrelsen diskuterade förvaltning och hur ökad uppmärksamhet av planering och upprättande av uppdaterad underhållsplan kan underlätta arbetet i framtiden. Behov av mer stöd för kvalificerade tekniska bedömningar kommenterades.

NY FLÄKT i port 79
Fläktarna har länge varit i behov av översyn. Nu visar det sig att en fläkt i Rhg 79 måste ersättas omgående eftersom den inte kan lagas. Oturligt men styrelsen diskuterade olika lösningar. Det är angeläget att en noggrann genomgång av ventilation och uppvärmning görs. Styrning av uppvärmning och ventilation blir troligen viktigt att utveckla i samband med en sådan översyn. Det är just nu inte känt vilken som är den bästa lösningen för helheten. Därför valde styrelsen att göra en mindre investering med syfte att så snart som möjligt göra en samlad översyn och en samordnad investering i både uppvärmning och ventilation.

SAGAN – översyn
I samband med förhandlingarna om ny hyra i Sagan ses inredning över. De moderna kraven på luftflöde och krav på låga bullernivåer ställer höga krav på lokalerna. Det är en utmaning att modernisera dessa lokaler som var moderna och byggda med ambition för god miljö 1980. Ljuddämpning på olika sätt fanns – men det hjälper inte nu när barnantalet är det dubbla. I vår får vi se resultatet och fatta beslut om ev ombyggnad.

Planering inför året 20/21

Bränneriets hus är nu 40 år gamla och många har bott här i 40 år. Men ännu fler har flyttat in senare, och drygt en tredjedel av medlemmarna är under 50 år. Hur ska vi anpassa och utveckla Bränneriet så att behov och arbetssätt funkar för medlemmarna i Bränneriet? Vilka behov har de flesta?

Fokus läggs just nu på:

En planering som blir extra viktig när husen är 40 år gamla är underhållsplanen. Styrelsen tittar på modeller för hur planen ska kunna utvecklas och behov av kompletteringar som finns. Resultatet blir en åtgärdsplan och därför även ekonomisk långsiktsplan. Vi återkommer!

Hur Bränneriet ska utveckla Sagan: I verksamhetsberättelsen för 2019 framgår att det sedan 2018 (eg 2016) finns krav på att Bränneriet ska utreda ventilationen på Sagan. Därefter blir det vanligen fastighetsägaren som ska göra skäliga åtgärder. 1980 års krav var helt annorlunda än kraven 2020. Det medför behov av flera åtgärder. I dagarna pågår förhandlingar med Södermalms Stadsdelsförvaltning om framtida utformning och hyresnivåer. Ett tio-årigt hyresavtal gick ut 2020-06-30. I avvaktan på att tillräckligt underlag finns för ett avtal sträcker sig nu gällande avtal till 31 mars 2021.

Plötsliga driftavbrott under sommaren har drabbat både ventilationen i några hus och låsen och informationstavlorna i flera portar. Reparationerna har varit kostsamma. Styrelsen prioriterar högt översyn av ventilationen.

Låsen och informationstavlorna hänger ihop. Flera lås har slutat fungera under sommaren, flera informationstavlor har gått sönder. Låsen har åtgärdats, någon tavla har kunnat ersättas för drygt 25000 SEK. Befintlig modell för info tavlor i porten har gått ur produktion. Deras livslängd är 5-7 år. Några orsaker till problem har hittats. Nu ska vi hitta ekonomiskt rimliga lösningar. Kostnaderna är för höga enligt nuvarande styrelsens uppfattning.

Inför budgeten 2021 har vi som framgår av andra notiser även börjat se över avgiftsnivåerna för P-platser mm. Brandskyddet i garaget är ytterligare en fråga att arbeta med.