Så håller ni koll på er bostadsrättsförenings sparande

För den som inte dagligen jobbar med fastighetsekonomi kan ett bokslut känns som en djungel att ta sig igenom. Ska du dessutom jämföra mellan olika föreningar blir det ännu snårigare då det till exempel kan skilja sig mycket i hur man redovisar avskrivningar, avsättningar till yttre fond och variationer i planerat underhåll.

Många kanske tittar på resultatet för att bilda sig en uppfattning, men de flesta är idag överens om att det inte betyder någonting, säger Johan Phalén. Vi har sett att det florerar många olika nyckeltal i media och hos organisationer och institut. Vi tycker att de missar att resultatet i en välskött bostadsrättsförening ser olika ut från år till år. Under ett år med stort planerat underhåll är kostnaderna givetvis större, till exempel, men det betyder ju inte att föreningen har osunda finanser.

HSB Stockholm har därför tagit fram ett eget nyckeltal ”Sparande till framtida underhåll” Det utgår från årets resultat, men rensat från avskrivningar och årets kostandsförda planerade underhåll.

Genom att dela det nya resultatet per kvadratmeter total yta kan man jämföra sitt sparande både med sin egen årsavgift/kvm och med andra föreningar.

– Då ser man tydligt hur man ligger till för att kunna hantera framtida underhåll och dessutom blir det ett ovärderligt verktyg när det kommer till att sätta långsiktigt hållbara avgifter, säger Johan Phalén.

HSB Stockholm har granskat cirka 450 förvaltningskunder i regionen och såg då att genomsnittssparandet ligger på 215 kronor per kvadratmeter och år. – Det är en rimlig nivå. Det finns schabloner som säger att det i genomsnitt kostar 250-350 kr per kvadratmeter och år att underhålla en fastighet på 50 års sikt, säger Johan Phalén som understryker att nyckeltalet blir allra bäst om föreningen har en tydlig underhållsplan. Fördelen med en siffra på sparandet är att man kan se att man ligger på rätt nivå.

– För de föreningar som legat lågt, runt 150 kronor eller lägre, har vi rekommenderat att se över och fundera på om det är aktuellt med en avgiftshöjning. Det är inte önskvärt att ligga för högt heller, eftersom en bostadsrättsförening inte ska ta ut mer i avgift än vad som är nödvändigt. Det här handlar om trygghet, menar Johan Phalén. – Ibland kan man se föreningar som kanske gått lite på känn och sett att resultatet landat bra varje år. Men så står de plötsligt inför ett stambyte och inser att de måste höja avgifterna med 45 procent. Det är inte kul för någon. Den förening som använder HSBs nyckeltal för sparande till framtida underhåll, tillsammans med sin underhållsplan, ska inte behöva hamna i den situationen.

– Det bästa är att titta på hur sparandet utvecklar sig minst tio år framåt för att kunna se till att utvecklingen av avgifterna blir lugn och trygg. Kan en bostadsrättsförening kommunicera detta i exempelvis förvaltningsberättelsen skapar det trygghet både för befintliga medlemmar och för eventuella spekulanter på marknaden, säger Johan Phalén.