Så läser du en årsredovisning

1. Vad innehåller den?
Årsredovisningen består av flera delar. De viktigaste är Förvaltningsberättelsen, där styrelsen bland annat berättar vad man har gjort för underhåll under året och vad som behöver göras framöver. Resultaträkningen där du kan se hur mycket intäkter och kostnader föreningen har haft under året samt Balansräkningen där du kan se föreningens så kallade egna kapital samt föreningens skulder och tillgångar.

2. Varför ska jag läsa den?
Att äga en bostadsrätt innebär inte att du äger en lägenhet – tillsammans med de andra i föreningen äger du faktiskt en hel fastighet. Det ligger därför i ditt intresse att hålla koll på att det finns tillräckligt med pengar för att hålla fastigheten i gott skick. Vet du bara hur du ska tolka årsredovisningen så hittar du den informationen här.

3. Måste jag läsa allt?
Nej, däremot finns det några nyckeltal – ”jämförpriser” – som är bra att ha koll på (se följande punkter). Genom att räkna ut dem kan du jämföra din förenings ekonomi med andra föreningars, oavsett hur stora eller små de är. Genom att följa föreningens nyckeltal under flera år kan man även se om ekonomin utvecklas på ett bra eller dåligt sätt.

4. Nyckeltal #1 – Sparande till framtida underhåll
Hitta ”Årets resultat” i Resultaträkningen. Ta bort kostnaden för avskrivningar samt kostnaden för planerat underhåll (alla siffror finns i Resultaträkningen, i vissa fall ligger kostnaden för planerat underhåll i noten för driftkostnader.) Summan visar hur mycket pengar din förening sparar. Delar du den summan med det totala antalet kvadratmeter i fastigheten (finns i Förvaltningsberättelsen) får du sparandet per kvadratmeter, en siffra du kan använda för att jämföra din förening med andra. En undersökning bland cirka 450 bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet visar att genomsnittligt sparande är drygt 200 kr/kvm.

5. Nyckeltal #2 – Lån per kvadratmeter boarea
Delar du föreningens långfristiga skulder (finns i Balansräkningen) med föreningens totala boyta för bostadsrätterna får du ett resultat som visar hur stor del av föreningens skuld som varje kvadratmeter i din lägenhet ”äger”. En skuldsättning på över 10 000 kr/kvm anses hög, vilket dock är normalt om fastigheten är nybyggd eller om föreningen nyligen har utfört stora underhåll, exempelvis ett stambyte.

6. Nyckeltal #3 – Räntekänslighet
Genom att dela föreningens långfristiga skulder (finns i Balansräkningen) med intäkterna från avgifter (sist i årsredovisningen finns en samling fotnoter, i not 1 hittar du avgifterna) får du fram en siffra som visar hur många procent ni måste höja avgiften om räntan stiger med 1 procent, för att bibehålla samma sparande.

7. Något annat att tänka på?
Bli inte rädd om sista raden i resultaträkningen, ”Årets resultat”, är negativ. Det kan bero på stora kostnader för planerat underhåll. Årets resultat påverkas även av avskrivningar (beräknad värdeminskning på fastigheten), men detta påverkar egentligen inte ekonomin. Titta istället framåt på vad underhållet kommer att kosta och hur mycket som finns sparat till detta.