Backadalen informerar oktober

Stämma den 21 november

Du har väl inte glömt föreningens årsstämma den 21 november med början kl 19.00. På stämman kommer vi bland annat presentera, ett samarbetsprojekt med bland andra Gö- teborgs Energi, som kommer innebära stora energibesparingar och betydande ytterligare sänkningar av våra värmekostnader. Projektet kommer också resultera i betydande miljövinster.

Bergvärmeprojektet

Vårt bergvärmeprojekt har nu varit i drift under ett år. Våra värmepumpar är försedda med elmätare som visar förbrukningen, vilket gör det lätt att utvärdera besparingseffekten. Från den 1 oktober 2014 till den 31 september 2015 kostade uppvärmningen i den aktuella delen,där bergvärme nu är installerad 1 463 460 kronor. Från den 1 oktober 2015 till den 31 september 2016 kostade uppvärmningen 741 089 kronor. Därav faller 170 132 kronor på tillskottsvärme och fasta avgifter debiterade av Göteborgs Energi Fjärrvärme och 570 957 kronor på drift av värmepumparna, debiterade av Din El. Besparingen är alltså 722 371 kronor. Nu kan det ju skilja beträffande kyla år från år, för att jämföra räknar man antalet graddagar månad för månad. Det visar sig att skillnaderna är marginella mellan dessa bränsleår. Bränsleåret 2015-2016 som drevs av bergvärmeanläggningen var marginellt lite kallare. Därför kan vi redovisa utan att förvandla värdena till normalår.

722 371 kronor är ju inte så illa, men nu kostade det en hel del att bygga till bergvärme. Vi har finansierat kostnaden 10 875 000 kronor med egna medel. Vår HSB-ekonom har i samverkan med projektledare och HSB Riksförbunds revisorer tagit fram en avskrivningsplan. HSB Backadalen redovisar enligt K 3 metoden. Avskrivningarna är där beroende av livslängden för de olika komponenterna.

De årliga avskrivningarna är bestämda till 221 250 kronor.

Eftersom vi finansierat med egna medel ska man i kalkylen beakta ränteförluster. Hade pengarna varit kvar i underhållsfonden hade ju föreningen fått intäkter. Här kan vi enbart gissa för åren framöver. Men bedömningen grundar sig på vad vi fått betala för ett fem årigt lån.

Verksamhetsåret 2015-2016                              0,15 %               16 312 kr

Verksamhetsåret 2016-2017                              0,15 %               16 312 kr

Verksamhetsåret 2017-2018                              0,50 %               54 375 kr

Verksamhetsåret 2018-2019                              1,25 %               135 938 kr

Verksamhetsåret 2019-2020                              1,75 %               190 312 kr

Medelräntan för de fem åren blir då 0,82%.

Avskrivningar                              221 250 kr

Ränteförluster                            89 175 kr

Summa kronor                            310 425 kr

Inbesparad värmekostnad       722 371 kr

Finansiering                                 310 425 kr

Vinst efter finansiering             411 846 kr

Styrelsen har utsett en förtroendeman

Under de senaste åren har flera större projekt genomförts som krävt stora arbetsinsatser från styrelsen. Vi har genomfört rivning av butikshuset och anlagt en ny lekpark, vi har bytt garageportar och renoverat garagebyggnaderna, vi har genomfört bergvärmeprojektet i 20 % av husen. Vi har också bytt radiatorer och termostater i berörda lägenheter, vi har bytt staket runt uteplatserna. Dessutom har det genomförts en OVK-besiktning, vilket medförde anmärkningar på 116 lägenheter, som skulle och skall åtgärdas, samt har en krånglig ”pvc-sanering genomförts. Detta har inte kunnat genomföras om inte styrelsens daglediga pensionärer och styrelsens ordförande, som senaste halvåret varit arbetsfri lagt ner tid, långt utöver det normala. Den kommande verksamhetsperioden visar på ännu fler projekt.

Planerade projekt:

Ombyggnad lekplatser

Fönsterbyte i loftgångshusen

Utbyte till nytt låssystem entréer, källare och lägenhet

Breddning av P-platser Inhägnad av husvagnsparkering

Radiator- och termostatutbyte i 80 % av husen

Bergvärmeprojekt i samverkan med Gbg Energi

Nya fasader och ev taköverbyggnad Garagen

Utbyte av fogmassa mellan fasadelementen

Omläggning av takpapp

Härtill kommer en mängd reparationsprojekt med enklare upphandlingsförfarande, men som kräver mycket arbete i form av kontakter med utförare, med berörda medlemmar och andra intressenter. Här krävs också kontroll och besiktning.

Det säger sig självt att Backadalens styrelse med den nuvarande organisationen inte kan klara alla dessa uppgifter, som de stora projekten medför. Styrelsen har efter sommaren diskuterat hur arbetet ska organiseras och arbetsuppgifterna ska kunna lösas.

Vi har tagit in offert från HSB Göteborg, att utöka den av HSB Göteborg köpta förvalt- ningstjänsten från 20 timmar i veckan till heltid 40 timmar. Det skulle innebära en årlig kostnad på 1 215 000 kronor, att jämföras med vår nuvarande kostnad 722 256 kr.

Styrelsen har också diskuterat ett annat alternativ och det är att anställa en förtroendeman eller vice värd på heltid. För att finansiera den tjänsten har diskussioner förts med HSB Göteborg, som har erbjudit sig att gå ner från 20 timmar såld förvaltning till 8 timmar. Det skulle ge följande kalkyl:

Årskostnad förtroendeman                                336 000

Arbetsgivareavgifter                                            104 832

Pensionsavsättning                                               30 000

Summa kronor                                                       470 832

Köpt förvaltartjänst 8 timmar vecka                 422 256

Summa kronor                                                       893 088

Styrelsen har erbjudit styrelsens nuvarande ordförande Håkan Johansson tjänsten, som är på heltid. Det är i för sig inget juridiskt hinder att Håkan sitter kvar som styrelseledamot, men styrelsen har bestämt att Håkan Johansson isället deltager på styrelsemöten som adjungerad, med yttranderätt och förslagsrätt, men ingen beslutanderätt.

Formen förtroendeman är vanlig inom HSB bostadsrättsföreningar i Göteborg, i övriga Sverige kallas tjänsten för vice värd. En förtroendeman har inte samma arbetsrättsliga skydd, som vanliga anställningar, eftersom ”hen har uppdraget så länge hen har förtroende från styrelsen”. Uppsägningstiden är en månad.

Förtroendemannen ska samverka med förvaltaren och arbetar utifrån en uppdragsförteckning, som styrelsen utfärdar. På styrelsens sammanträde i oktober beslutades att utse Håkan Johansson som förtroendeman.

Med hälsningar

Styrelsen