På hsb.se använder vi cookies för att din upplevelse av webbplatsen - till exempel lokalt innehåll - ska bli så bra som möjligt. Genom att fortsätta använda vår webbplats accepterar du att cookies används och genom att klicka på acceptera kan ditt regionala val sparas till nästa besök.         Om cookies

Vår webbplats hsb.se innehåller cookies. Cookies eller kakor är ett litet fotavtryck du lämnar efter dig när du besökt en sajt. Den består av en liten textfil, som lagras i din dator/webbläsare och används normalt för att förbättra användarupplevelsen för dig som besökare, exempelvis genom kortare nedladdningstider och tillgång till vissa funktioner anpassade efter dina tidigare val.

Så säger lagen
Enligt Lagen om elektronisk kommunikation ska alla som besöker en webbplats med cookies få information om:

  • att webbplatsen innehåller cookies
  • vad cookies används till


Besökaren ska också samtycka till att cookies används.

Cookies på hsb.se
Cookies på hsb.se används för att webbplatsen ska fungera så bra som möjligt för dig som besökare. Cookies gör så att vi kan anpassa webbplatsen efter dina val.

Det finns två kategorier av cookies, beständig (permanent) cookie och tillfällig (session) cookie.

  • Beständig – Sparas i din webbläsare tills du väljer att ta bort den. Används till exempel för inställningar som du fyllt i på hsb.se, i syfte att förbättra din användarupplevelse.
  • Tillfällig  Lagras tillfälligt i datorns minne under tiden du besöker en webbsida. Försvinner när du stänger din webbläsare.


Både beständiga och tillfälliga cookies används för besöksstatistik och i vårt arbete att förbättra webbplatsen.

Att undvika cookies
Du kan ställa in din webbläsare, så att du kan surfa anonymt och inte lämna några spår efter dig. Inställningarna skiljer sig åt beroende på vilken webbläsare du har. I webbläsaren kan du också radera tidigare lagrade cookies. Se din webbläsares hjälpsidor för mer information.

Om du väljer att inte acceptera cookies, finns det vissa delar av hsb.se som du inte kommer att kunna använda.

Läs gärna mer om cookies på Post- och telestyrelsens webbplats.

Stäng
Dela

Så här granskar du föreningens ekonomi

Det är inget hokuspokus. A och O är att förstå resultat- och balansräkningen i årsredovisningen.

Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året. Om intäkterna är större än kostnaderna har föreningen gått med vinst. Men målet är bara att gå runt. Balansräkningen visar föreningens ekonomiska kondition vid årets slut. Tillgångarna är hur mycket pengar föreningen har - skulderna och det som kallas eget kapital talar om hur föreningen finansierat fastigheten. Källa: GP Bostad

Resultaträkningen

Intäkter
Viktigast är medlemmarnas avgifter och hyresgästers hyror. De ska täcka kostnaderna. Det är illavarslande om föreningen går med förlust år efter år. Däremot behöver inte en förlust i sig vara farlig.

Kostnader
Föreningen har kostnader för att sköta huset. Under Reparation och underhåll kan du hitta orsaken till en eventuell förlust. Föreningen kanske har målat fasaden, vilket både kan vara bra och en förklaring till förlusten.
Större värdehöjande reparationer syns dock inte under underhåll. Då skulle föreningen skulle gå med en gigantisk förlust under just ett år. Kostnader för sådant som takbyte delas istället upp på flera år, man säger att de skrivs av. Hur mycket som skrivits av hittar du under avskrivningar.

Avskrivningar
Avskrivningar ska fördela kostnaden för en större ombyggnad eller renovering över en längre tid. Exempelvis kan ett nytt plåttak gagna medlemmarna i cirka 30-40 år.
Posten ska motsvara årets slitage på fastigheten och maskiner räknat i pengar. Att avskrivningar görs är viktigt. Görs inga döljs värdeminskningen samtidigt som föreningens resultat friseras. Det är dödsdömt i längden.

Finansiella intäkter/kostnader
Här ska du titta noga. Här avslöjas vad föreningen betalar i räntor på lån. För att ta reda på ”din” lägenhets ”ränteutgifter” multiplicerar du lägenhetens så kallade andelstal med räntekostnaden.
Står det att föreningen får räntebidrag trappas bidraget ner för varje år. Därför är det klokt att räkna fram verkliga kostnaden för räntor. Ta räntekostnader minus räntebidraget. Dividera differensen med föreningens långfristiga skulder, som du hittar i balansräkningen. Du får fram genomsnittlig ränta för föreningens lån. Är den under aktuell marknadsränta finns det risk för att räntorna kostar mer framöver.

Årets resultat
Trots vinst kan det finnas ett stort underskott i föreningen. I så fall står det under Balanserad förlust långt ner i balansräkningen. Underskott behöver inte vara detsamma som dålig ekonomi - om föreningen gått med vinst täcker ju intäkterna kostnaderna. Underskottet kan bero på att föreningen gjort saker med fastigheten tidigare år. Om inte måste föreningen förr eller senare höja avgiften eller sänka sina kostnader.
Ta reda på varför och när underskottet uppstått. Som spekulant ska du alltid fråga både mäklare och personer i föreningens styrelse vilka stora kostnader som tagits och vilka utgifter som är att vänta.

Balansräkningen

Tillgångar
Omsättningstillgångar är föreningens kassa och pengar på banken. Ju mer pengar (= bättre likviditet), desto bättre klarar föreningen oförutsedda utgifter utan behöva ta nya lån. Tumregeln är att posten åtminstone bör uppgå till 15 till 25 procent av summan av avgifter och hyror.
Anläggningstillgångarna är låsta. Fastigheten är den viktigaste. Var medveten om att fastighetens värde på pappret ofta inte säger ett dyft om marknadsvärdet. I gamla föreningar är det bokförda värdet i allmänhet lägre än marknadsvärdet, i nya kan det vara tvärtom.

Skulder
De långfristiga visar föreningens lån. Se upp om den har stora lån och dryga kostnader som byte av stammar*, tak och fasader är att vänta. Stora lån gör en förening mer räntekänslig och med stora skulder måste den plocka in högre avgifter för att amortera och betala räntor.
Men en stor i skuld siffror behöver inte innebära en tung skuldbörda per lägenhet. Multiplicera ”ditt” andelstal med långfristiga - och om du vill - även kortfristiga skulder för att ta reda på hur stor skulden är för ”din” lägenhet.
Kolla noga när lånen ska skrivas om. Tidpunkterna kan avslöja både högre eller lägre kostnader framöver. Om de nya räntorna tros bli lägre än dagens sjunker föreningens kostnader (och därmed kanske avgifterna). Vid högre räntor blir scenariot det motsatta.

Eget kapital
Tro inte att det egna kapitalet finns på ett separat konto. Insatserna är det kapital som de första medlemmarna betalade när föreningen bildades och som då, tillsammans med lån, gick till köpet av fastigheten.
Titta extra vad som står under yttre reparationsfond. Den visar vad som satts undan för arbete på fastigheten, som föreningen betalar. Pengarna finns som sagt dock inte på något särskilt konto utan ingår i kassan och kapitalet som på banken. Titta därför under omsättningstillgångar att pengarna som står avsatta verkligen existerar och inte har förbrukats.

Summa skulder och kapital
Här går ännu en gång att se årets resultat samt, som vi gick igenom under resultaträkningen, om föreningen har en balanserad förlust. Det vill säga att den tidigare gått back, vilket inte håller i längden eftersom föreningen antingen tar av sina egna pengar eller måste låna mer, som den måste finansiera med högra avgifter.
Ett råd är att inte bara titta i senaste resultat- och balansräkningarna utan även granska de från åren innan.

* Stammarna är de större ”ledningar” som går för vatten och avlopp och el i huset. Räknas tillsammans med sådant som takbyte och fasadrenovering som större arbeten.

Text: Martin Holmberg GP