För mäklare och köpare

Här har vi samlat den information som mäklare, banker och köpare oftast frågar efter. Beställning av mäklarbild, inlämning av överlåtelseavtal och medlemsansökan samt hantering av pantsättning sköts av vår ekonomiska förvaltare Bredablick. Gå till Bredablicks sida för mäklare: https://bredablickforvaltning.se/ekonomisk-forvaltning/for-maklare/

Hittar du inte svaret kan du mejla styrelsen på styrelsen@gullriset.se. Vi läser mejlen en till två gånger i veckan, så räkna med några dagars svarstid.

Föreningen

Föreningens namn: HSB:s Brf Gullriset i Tullinge

Organisationsnummer: 712800-1737

Säte: Botkyrka

Registrerad: 1971

Skattemässig status: Äkta bostadsrättsförening (privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen)

Medlemskap: Föreningen är en HSB-bostadsrättsförening, ansluten till HSB Södertörn. Medlemmar använder Mitt HSB för HSB-tjänster.

Fastighet: Castor 1, Botkyrka kommun. Marken ägs av föreningen med äganderätt. Det finns ingen tomträtt.

Adresser: Norrskensbacken 5–21, 146 46 Tullinge

Byggår: 1983

Antal hus: nio bostadshus med sju våningar vardera

Antal lägenheter: 293 bostadsrätter (66 med 2 rum och kök, 96 med 3 rum och kök, 113 med 4 rum och kök och 18 med 5 rum och kök)

Boyta totalt: 25 016 m²

Hyresrätter: Inga bostadshyresrätter. Alla 293 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt.

Antal medlemmar: 403 vid utgången av 2025

Överlåtelser 2025: 35

Förvaltning och handläggning

Teknisk förvaltning, fastighetsskötsel och felanmälan: Bredablick, 010-177 59 00, phmdigital.se eller appen PHM Digital.

Ekonomisk förvaltning, avisering, lägenhetsförteckning, överlåtelser, medlemsansökningar, mäklarbild och pantsättning: Bredablick Förvaltning.

Mäklare beställer mäklarbild och skickar in överlåtelseavtal samt ansökan om medlemskap via Bredablicks mäklarportal, https://phmdigital.se/broker. Behöver du skicka in något i original räcker det att det vidimerade originalet skannas in och mejlas till maklare@bredablickgruppen.se. Komplettering av redan inskickade överlåtelseavtal mejlas också dit. Ange objektnummer och föreningens namn i ämnesraden.

En uppdaterad mäklarbild kan beställas kostnadsfritt inom sex månader via samma portal. Fakturan för mäklarbilden skickas till de fakturauppgifter som anges vid beställningen. Pris och leveranstid framgår vid beställningen i portalen.

Bostadsrättshavaren kan själv hämta lägenhetsutdrag i PHM Digital (BankID). En mäklare behöver fullmakt från bostadsrättshavaren för att få utdraget.

Banker skickar underrättelser om pantsättning till Bredablick. Bredablicks normala handläggningstid för panter är 14 dagar. Avnoteringar från banken hanteras löpande; banken kan mejla avnotering till Bredablick för snabbare hantering.

Frågor till styrelsen: styrelsen@gullriset.se, Norrskensbacken 19, källarplanet, 146 46 Tullinge.

Medlemskap och ägande

Enligt stadgarna kan medlemskap beviljas den som är medlem i HSB och som övertar en bostadsrätt i föreningen. Om det kan antas att köparen inte ska bosätta sig permanent i lägenheten får föreningen neka medlemskap. Medlemskap får inte nekas på diskriminerande grund.

Delat ägande är tillåtet. Juridiska personer godkänns inte som medlemmar. Kommun och region får enligt stadgarna inte nekas medlemskap.

Avgifter vid överlåtelse, pantsättning och andrahandsuthyrning

Enligt stadgarna (§ 12) kan överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse tas ut efter beslut av styrelsen. Föreningen tar ut avgifterna. Handläggningen sköts av Bredablick, se https://bredablickforvaltning.se/ekonomisk-forvaltning/for-maklare/

Överlåtelseavgift tas ut av bostadsrättshavaren med högst 2,5 procent av prisbasbeloppet, vilket är 1 480 kr år 2026.

Pantsättningsavgift tas ut av bostadsrättshavaren med högst 1 procent av prisbasbeloppet, vilket är 592 kr år 2026.

Avgift för andrahandsuthyrning tas ut av bostadsrättshavaren med högst 10 procent av prisbasbeloppet per år, vilket är 5 920 kr år 2026. Om lägenheten hyrs ut under en del av ett år beräknas den högsta tillåtna avgiften efter antalet kalendermånader. Upplåtelse under del av en kalendermånad räknas som en hel kalendermånad.

Prisbasbeloppet bestäms enligt socialförsäkringsbalken och fastställs för överlåtelseavgift vid ansökan om medlemskap och för pantsättningsavgift vid underrättelse om pantsättning.

Om avgifterna inte betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker, samt påminnelseavgift och inkassoavgift enligt lag om ersättning för inkassokostnader m.m. Samma regler gäller enligt stadgarna (§ 11) om årsavgiften inte betalas i rätt tid. Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början, om inte styrelsen beslutar annat.

Månadsavgift och vad som ingår

I årsavgiften ingår värme, vatten, kabel-TV (basutbud från Tele2) och bredband (Bahnhof 1 Gbit/s).

Hushållsel mäts individuellt sedan våren 2026 (IMD-el). Varje lägenhet betalar sin egen förbrukning via avgiftsavin, till SE3 månadsmedelpris plus ett påslag som föreningen kan justera. Köparen ska inte teckna eget elnäts- eller elhandelsavtal. Elen debiteras i efterhand, med en månads förbrukning per avi. Debiteringen går alltid till den som är bostadsrättshavare när avgiften förfaller till betalning. Förbrukning från säljarens tid kan därför hamna på köparens avi. Köpare och säljare reglerar det mellan sig utifrån den förbrukning som finns registrerad vid ägarbytet. Mer information finns på sidan IMD El.

Avgiftsförändringar beslutas på styrelsemötet i november varje år. Årsavgiften höjdes med 3 procent från januari 2025 och med 3 procent från januari 2026. Någon ändring för 2027 är inte publicerad här förrän styrelsen har fattat beslut.

Varje lägenhet har en inre reparationsfond. Saldot syns i lägenhetsutdraget i PHM Digital. Fonden följer med lägenheten vid försäljning.

Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Folksam med kollektivt bostadsrättstillägg, så köparen behöver inte teckna eget bostadsrättstillägg. Hemförsäkring tecknas av den boende. Försäkringen är förlängd.

Ekonomi i korthet (räkenskapsåret 2025)

Årsavgift per m² bostadsrättsyta: 745 kr

Sparande per m²: 254 kr

Skuldsättning per m² totalyta: 2 858 kr

Skuldsättning per m² bostadsrättsyta: 3 123 kr

Räntekänslighet: 4 procent

Energikostnad per m²: 156 kr

Soliditet: 44 procent

Banklån 31 december 2025: 78 137 084 kr, varav 1 711 868 kr amorterades under 2025

Genomsnittsränta vid årets slut: 2,42 procent, inga swapavtal

Underhålls- och investeringsplan till år 2075. Investeringsbehov 251 kr/m².

Alla årsredovisningar 2005–2025 finns under Årsredovisning: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/arsredovisning/

Genomförda större åtgärder (urval)

Alla åtgärder nedan är finansierade med egna medel.

2026: IMD-el infört och Evertherm installerat (värmeåtervinning ur avloppsvatten)

2025: byte av värmesystem och radiatorer påbörjat (hus 21, 5 och 11 är klara)

2024: fiber till alla lägenheter (1 000/1 000 Mbit/s), byte av alla entrépartier, OVK, byte av alla FTX-ventilationsaggregat och rengöring av kanaler

2023: nytt passage- och bokningssystem, LED-belysning i garage och trapphus, lägenhetstillsyn

2022: renovering och målning av entréer, våningsplan och trapphus

2021: laddplatser för elbilar

2019: renovering av alla nio hissar, postboxar

2017: byte av alla fönster och balkongdörrar

2016: nytt yttertak och övre balkongtak

Hela listan finns under Historik: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/historik/

Pågående och planerade åtgärder

2025–2029: byte från 1-rörs- till 2-rörs värmesystem med nya radiatorer, finansierat med egna medel. Entreprenören behöver tillträde till lägenheterna under arbetet. Föreningen har nio hus, och arbetet görs med två hus per år, ett på våren och ett på hösten. Tre av nio hus är klara (hus 21, 5 och 11), och nästa etapp är hus 17 våren 2027.

2026: ombyggnation av lokaler till lägenheter

2027: byte av undercentral, installation av torkskåp och renovering av tvättstugor

Cirka 2035: stambyte avlopp

Förstudie om solceller pågår.

Många lägenheter har våtrum i originalskick från 1983. Föreningen uppmanar alla som inte har renoverat att prioritera det, på grund av risken för vattenskador. Vid renovering bekostar föreningen byte av golvbrunn, som görs av föreningens VVS-entreprenör.

Energi

Energideklarationer för alla nio hus finns under Energideklaration: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/fakta-om-oss/energideklaration/

Uppvärmning sker med fjärrvärme. Som exempel har Norrskensbacken 5 energiklass D (85 kWh/m² och år). Deklarationen gjordes den 29 december 2018 och gäller till den 29 december 2028.

Parkering, laddplatser och förråd

Föreningen har ett eget garage med 288 platser för uthyrning samt 15 gästparkeringsplatser. Uthyrning, kö och kontrakt sköts av Bredablick, 010-177 59 00. Parkeringsplatsen hör inte till lägenheten. Avtalet avslutas automatiskt samma dag som säljarens anmälda avflyttning, och köparen får själv kontakta Bredablick för plats eller köplats.

Månadshyran beror på typ av plats:

Garageplats: 451 kr per månad

Garageplats med motorvärmare: 525 kr per månad

Stor garageplats: 603 kr per månad

Stor garageplats med motorvärmare: 676 kr per månad

Garageplats utan tak: 331 kr per månad

Garageplats utan tak med motorvärmare: 405 kr per månad

Hyresändringar beslutas vid styrelsens budgetmöte i november.

Det finns åtta gemensamma laddplatser på garagets översta plan (typ 2, upp till 22 kW, ChargeNode). De kan inte hyras permanent.

Till varje lägenhet hör ett förråd i källaren eller på entréplanet, och vissa lägenheter har dessutom ett mindre förråd på våningsplanet. Numreringen stämmer inte alltid med den ursprungliga fördelningen, så säljaren ska visa köparen vilket förråd som hör till lägenheten och lämna det tömt. Vissa förråd ligger i skyddsrum och måste tömmas inom 48 timmar om höjd beredskap utlyses. Cykelrum finns i varje hus.

Andrahandsuthyrning

Andrahandsuthyrning kräver styrelsens tillstånd. Uthyrning kan normalt beviljas i högst ett år totalt, oftast sex månader åt gången, och kräver giltigt skäl som studier eller arbete på annan ort, provsamboende eller sjukdom. Uthyrning via Airbnb eller liknande tjänster är inte tillåten. Föreningen tar ut en avgift för andrahandsuthyrning av bostadsrättshavaren med högst 10 procent av prisbasbeloppet per år, vilket är 5 920 kr år 2026. Ansökan skickas till styrelsen, som fattar beslut och registrerar tillståndet hos Bredablick. Mer information finns på sidan Andrahandsuthyrning.

Renovering, ändringar och tillsyn vid överlåtelse

Större renoveringar kräver bygganmälan och styrelsens godkännande innan arbetet börjar. Våtrum ska renoveras av en entreprenör med våtrumsbehörighet. Inglasning av balkong kräver bygglov från Botkyrka kommun och bygganmälan till föreningen. Nya säkerhetsdörrar ska vara mahognyfärgade.

Föreningen intygar inte kända ombyggnader i en lägenhet vid försäljning. Vid varje överlåtelse görs en avflyttningstillsyn som säkerställer att inget har ändrats som ligger på föreningens ansvar, det vill säga bärande väggar, värme, ventilation, VVS och avlopp. Tillsynen är inte en besiktning och delas inte med köparen. Den är endast till för styrelsen och föreningen.

Styrelsen rekommenderar alltid att köparen gör en egen besiktning för att säkerställa att bostaden är i rätt skick. Föreningen tar inte ansvar för skador eller fel som köparen inte har uppmärksammat inom sin undersökningsplikt.

Vid tillträdet

Säljaren lämnar över minst tre nycklar till lägenhetsdörren, minst fyra nyckelbrickor och nyckeln till förrådsutrymmet.

Köparen beställer aktiveringskod till Steplock-appen och anmäler sig till porttelefonen hos Bredablick via PHM Digital.

Fiberkonvertern tillhör Bahnhof, och TV- och datauttag är föreningens egendom. De ska sitta kvar i lägenheten.

Dokument

Stadgar (2023 års stadgar, registrerade 21 februari 2025): https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/stadgar-2011/

Årsredovisningar 2005–2025: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/arsredovisning/

Energideklarationer: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/fakta-om-oss/energideklaration/

Planritningar: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/brf-gullriset/fakta-om-oss/planritningar/

Underhållsansvar: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/boendeinformation/underhallsansvar/

Ordningsregler: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/boendeinformation/ordningsregler/

IMD El: https://www.hsb.se/sodertorn/brf/gullriset/boendeinformation/imd-el/

Bredablick för mäklare: https://bredablickforvaltning.se/ekonomisk-forvaltning/for-maklare/