Underhållsansvar i en bostadsrätt

 

Som bostadsrättshavare ansvarar du för lägenhetens inre underhåll, det vill säga att hålla bostaden i gott skick och reparera vid behov.

Föreningen ansvarar för ledningar och installationer för avlopp, värme, gas, el, vatten och ventilation – om de är installerade av föreningen och betjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller kablar för information och kommunikation, till exempel nätverk eller TV. Om sådana ledningar eller installationer behöver målas eller efterbehandlas inne i lägenheten, ansvarar du själv för det.

Till lägenheten räknas även balkong, uteplats och förråd, om dessa ingår i upplåtelsen. Du ansvarar även för att reparera eventuella skador som uppstår.

Föreningen sköter allt övrigt underhåll som inte omfattas av bostadsrättshavarens ansvar.

Underhållsansvaret regleras i bostadsrättslagen (7 kap. 2, 4 och 12 §§) samt i föreningens stadgar. Vissa delar bygger på tolkning och rättspraxis. Eftersom gränsen mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar ibland kan vara oklar, hittar du längre ner en detaljerad vägledning över vem som ansvarar för vad.

 

Vad är mitt ansvar?

Underhållsansvaret innebär att den som är ansvarig – oavsett om det är bostadsrättshavaren eller föreningen – ska utföra nödvändiga reparationer och underhållsåtgärder samt stå för kostnaderna. Detta gäller även om skadan orsakats av olyckshändelse, eget eller annans vållande.

Som bostadsrättshavare ansvarar du för att på egen bekostnad sköta lägenhetens inre underhåll, till exempel:

• tapetsering och målning
• underhåll och reparationer i badrum
• andra åtgärder som behövs för att hålla bostaden i gott skick

Vad som menas med "gott skick" beror på husets ålder, standard och skick i övrigt. Badrummet ska vara funktionsdugligt och tåla normal användning.

Du får anlita någon annan för att utföra arbetet, men du ansvarar alltid för att det sker fackmässigt. Om du och föreningen kommer överens om att föreningen utför arbetet, betraktas föreningen som en vanlig uppdragstagare, med motsvarande ansvar som en extern entreprenör.

 

Undantag vid brand- eller vattenskada

Vid brand eller vattenledningsskador gäller särskilda regler för ansvarsfördelningen.

Om skadan orsakats av läckage från ledning för tappvatten (kallt eller varmt vatten) inom bostadsrättshavarens ansvarsområde, är bostadsrättshavaren endast ansvarig för reparationen om skadan uppstått genom vårdslöshet eller försummelse från honom/henne själv, någon i hushållet, gäst, inneboende eller person som utfört arbete i lägenheten.

För läckage från avlopps- eller värmeledningar gäller däremot det vanliga inre underhållsansvaret (se ovan). Vid brandskada ansvarar bostadsrättshavaren bara om han/hon själv orsakat branden, eller om skadan beror på bristande omsorg eller tillsyn.

 

Skadestånd

Den som har underhållsansvaret kan försöka få ersättning för sina kostnader från den som orsakat skadan på annan grund, till exempel genom vårdslöshet eller försummelse. Vid en skada kan alltså det slutliga betalningsansvaret hamna på den som faktiskt vållat skadan.

Enligt bostadsrättslagen (7 kap. 2 § och 4 §) kan föreningen bli ersättningsskyldig om skadan beror på att föreningen inte uppfyllt sitt reparationsansvar. Den som är betalningsskyldig kan i sin tur ha rätt till ersättning från sitt försäkringsbolag, beroende på försäkringsvillkoren. Observera att frågan om vem som betalar inte påverkar själva fördelningen av underhållsansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen.

 

När föreningen tar över en underhållsåtgärd

Vid större underhålls- eller ombyggnadsarbeten i föreningens fastighet (till exempel vid stamrenovering) kan föreningen, efter beslut på föreningsstämman, ta över och bekosta underhållsåtgärder som normalt är bostadsrättshavarens ansvar. Detta kan ske även om en enskild medlem motsätter sig åtgärden.

Arbetet i lägenheten ska då ha ett naturligt samband med föreningens övriga åtgärder och utföras med sedvanlig standard. Om åtgärden innebär en förändring av lägenheten, till exempel att våtrumstapet byts ut mot kakel, krävs antingen bostadsrättshavarens samtycke, eller ett stämmobeslut med två tredjedelars majoritet, som därefter godkänns av hyresnämnden.

Texten bygger på underhållsparagrafen i 2003 års normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar.

 

Sammanställning rättigheter och skyldigheter

Nedan hittar du en sammanfattning av vilka rättigheter och skyldigheter som bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen har enligt föreningens stadga. Vill du läsa stadgan i sin helhet hittar du dem här.

 

Bostadsrättshavarens ansvar (§31)

Ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.

Ansvarar för både underhåll och reparationer inne i lägenheten.

Bör ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg som täcker detta ansvar.

Ska följa föreningens anvisningar gällande installationer för avlopp, värme, gas, el, vatten, ventilation och informationsöverföring.

Alla arbeten ska utföras fackmässigt.

 

Till lägenheten hör bland annat:

• Ytskikt - Väggar, golv och tak – inklusive underarbete som krävs för att ytskiktet ska utföras fackmässigt. Även fuktspärrar i badrum och våtrum ingår i ansvaret.
• Icke bärande innerväggar - Du ansvarar för reparation, underhåll och eventuell ombyggnad av dessa väggar.
• Inredning och utrustning - Till exempel sanitetsporslin, köksinredning, vitvaror (kyl, frys, tvättmaskin m.m.) samt vattenledningar, avstängningsventiler och anslutningar som hör till dessa.
• Dörrar - Ytter- och innerdörrar med karm, lister, beslag, handtag, lås, tätningslister, brevinkast och nycklar. Föreningen ansvarar dock för målning av ytterdörrens utsida. Vid byte av ytterdörr ska den uppfylla gällande krav för brand- och ljudklassning.
• Fönster och fönsterdörrar - Glas, spröjs, beslag, handtag, gångjärn och tätningslister. Föreningen ansvarar för målning av utvändiga delar.
• Målning av radiatorer och värmeledningar.
• Synliga ledningar - För avlopp, gas, vatten, el och informationsöverföring om de bara betjänar den egna lägenheten.
• Vattenarmaturer - Blandare, duschmunstycken, packningar, ventiler och anslutningar.
• Golvbrunn och vattenlås - Rensning samt underhåll av klämring runt golvbrunn.
• Ventilation i kök och badrum - Köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och fläktar – om de inte ingår i husets ventilationssystem.
• Installationer som påverkar ventilationen kräver styrelsens tillstånd.
• Elinstallationer - Säkringsskåp, alla elledningar i lägenheten, strömbrytare, eluttag och fasta armaturer.
• Brandvarnare.
• Egen elburen golvvärme och handdukstork - Bostadsrättshavaren ansvarar för underhåll och reparation av dessa.

 

Balkong, uteplats, altan, mark och förråd:

Bostadsrättshavaren ansvarar för renhållning, snöskottning och målning av insida/golv.

Ska följa föreningens anvisningar för skötsel.

På takterrass ska avrinning för dagvatten hållas fri.

Samma ansvar gäller för förråd som ingår i upplåtelsen.

 

Föreningens ansvar (§ 32)

Ska hålla huset, marken och fastighetens gemensamma delar i gott skick.

Ansvarar för ledningarna för avlopp, värme, gas, el och vatten om dessa de är installerade av föreningen, och betjänar fler än en lägenhet.

Ansvarar även för ventilationskanaler, dolda ledningar (som inte är synliga i lägenheten), radiatorer och värmeledningar som föreningen installerat, rökgångar (ej i kakelugnar), spiskåpa eller köksfläkt som ingår i husets ventilationssystem.

Om föreningen försummar sitt ansvar kan bostadsrättshavaren ha rätt till nedsättning av årsavgiften, ersättning för skada, i allvarliga fall, att frånträda bostadsrätten (§ 2).

 

Undantag: Brand- och vattenskador (§ 33)

Bostadsrättshavarens ansvar endast för skador som orsakas genom:

• egen vårdlöshet,
• vårdlöshet av hushållsmedlem, gäst, inneboende eller någon som utfört arbete i lägenheten

Vid brandskada ansvarar bostadsrättshavaren bara om han/hon brustit i omsorg eller tillsyn. Samma regler gäller vid ohyra.

 

Åtgärder som kräver styrelsens tillstånd (§ 37)

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens godkännande:

• Göra ingrepp i bärande konstruktioner,
• Ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
• Genomföra annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får endast neka tillstånd om åtgärden skulle medföra påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Du hittar mer information om renoveringar eller ändring i lägenheten här.