Analys av nyckeltal kan öka värdet på fastigheten

Att ha nära miljonen i värmekostnader kan vara jättemycket – eller helt normalt. För vad som är dyrt för den ena bostadsrättsföreningen är ju en helt rimlig kostnad för en annan och det är med hjälp av nyckeltal som ni kan upptäcka hur er egen bostadsrättsförening ligger till.

– Precis som vi jämför löner bör vi jämföra föreningens kostnader mot ett snitt för att lättare förstå vad de faktiskt innebär. Därför är det så häftigt att jobba med nyckeltal, de gör det möjligt, säger Johan Lindén, chef för Analys & Utveckling på HSB Stockholm.

Upptäck vilka åtgärder som är värdeutvecklande
Så hur funkar det? HSB Stockholm har samlat information från 1 000 bostadsrättsföreningar i en databas, från finansiella nyckeltal (sparande, belåning etc.) och driftnyckeltal (från el till sophämtning) till de poster i bokföringen som visar hur ofta exempelvis tvättstuga och hiss repareras. Utifrån informationen räknas ett snitt per kvadratmeter ut, som den egna föreningens kostnader kan jämföras med. Urvalet kan också avgränsas till exempelvis hus byggda under en viss tidsperiod eller med en specifik lokalyta.

– Genom att avgränsa urvalet gör vi en så korrekt jämförelse som möjligt, är exempelvis er fastighet byggd på 80-talet kan ni kolla hur andra hus byggda under just den perioden ligger till, säger Johan. De här nya insikterna kan användas för att inte ”bara” upprätthålla det värde fastigheten har idag, utan också ringa in de åtgärder som höjer värdet, från det rent ekonomiska värdet till ökad komfort och trivsel för de boende.

Så blir informationen till konkreta åtgärder
Ett exempel är på sin plats! När HSB Stockholm på uppdrag av en bostadsrättsförening analyserade deras kostnader upptäckte de att posten för uppvärmning stack ut.

– Det ledde till att vi gick vidare med att göra en energibesiktning. Utifrån den kunde vi ge förslag på åtgärder, lista dem i prioriteringsordning utifrån vilka som har störst effekt och räkna ut hur snabbt varje investering återbetalar sig, berättar Johan.

Bostadsrättsföreningen i det här exemplet har nu planerat in ett utbyte av sin fjärrvärmecentral, vet exakt vad investeringen kostar och att den är återbetald på fem år. Miljövinsterna i form av minskade utsläpp, de får de direkt. Utöver det har de flera andra åtgärder inplanerade de kommande åren. 

Prisvärt att få koll på kostnaderna
I det här exemplet är det HSB Stockholm som har gjort analysen men som styrelse kan ni också välja att köpa en nyckeltalsrapport för att på egen hand överblicka hur kostnaderna står sig mot snittet, och vad som kan vara värt att titta närmare på.

– Rapporten är automatiserad och kan därför erbjudas mot en låg kostnad, tanken är att så många av HSBs bostadsrättsföreningar som möjligt ska få del av den här informationen, säger Johan.

– När ni med hjälp av nyckeltalen hittar era utvecklingsområden kan ni börja sätta långsiktiga mål som bidrar till att er förening är stabil, trygg och har en hållbar ekonomi.

Visa upp de nyckeltal som höjer lägenheternas värde
Det är fördelaktigt att den tekniska och ekonomiska sidan av förvaltningen samarbetar i sin analys. Den ena har koll på underhållsbehov, den andra på ekonomin och tillsammans kan de se till att föreningen har rätt avgiftsnivå genom att säkerställa att sparandet står i relation till det planerade underhållet. Idag är det vanligt att avgifterna är för låga.

– Och glöm inte att använda nyckeltalen för att se var ni ligger bra till och hur varje investering gör er bättre! Ni ska ha koll på och visa upp era styrkor för både medlemmar och potentiella köpare, de bidrar till att höja lägenheternas värde och visar att ni som styrelse vet vad ni gör.