Omförhandling av räntan – fast eller bunden?

Skillnaden mellan bundna och rörliga räntor är just nu mycket låg, men kommer med stor sannolikhet att öka när konjunkturutsikterna ser lite ljusare ut och när Riksbanken börjar fasa ut sitt innehav av statsobligationer.

Detta är två förändringar som kan påverka och bidra till högre långa räntor. En risk med att ”binda när det är dags” är att då kan den bundna räntan redan ha ökat vilket påverkar hela låneportföljen eller de delar man väljer att binda.

Om man däremot binder räntan och har alla lån på samma bindningstid så kan ränteläget vara högt på den kommande ränteändringsdagen. En annan risk med att binda räntan på alla sina lån är att föreningen kan bli sittande med en hög ränta på lånen när ränteläget går ned och förblir lågt under en längre period vilket varit fallet under de allra senaste åren.

En mix av rörligt och bundet kan för många föreningar vara att föredra, för att inte hamna i en för stor exponering när räntorna ökar utan få en jämnare räntekostnad över tid. En annan viktig faktor är föreningens ekonomi, i synnerhet hur föreningens fastighet mår.

Ett av styrelsens viktigaste redskap i den ekonomiska planeringen är en bra underhållsplan. Många föreningar gör en budget på ett år och en underhållsplan på 20-30 år men där saknas ofta de större renoveringarna, vilket gör att det blir svårt att få en bra överblick över hur kostnaderna och lånebehovet kommer att se ut framöver.

Om föreningen som vanligt gör en budget för nästa år och samtidigt arbetar med att analysera föreningens ekonomi de närmaste 10 åren, men inte stannar där utan också arbetar med en underhållsplan och investeringsplan som sträcker sig 50 år framåt – då får vi en bra överblick över hur ekonomin kan förändras över tiden.

För att summera och delvis förenkla kan vi säga att en förening med låg belåning och inga stora investeringar i närtid kan ligga med en större andel rörligt. En högt belånad förening eller en förening som har stora investeringar under kommande år, bör istället titta på att ha en större andel bundet för att inte riskera att räntorna ”drar iväg” vilket då kommer att innebära kraftigt ökade avgifter.

Planera ekonomin flera år framåt, tänk 10 år, så blir det lugnare för både styrelse och medlemmar.

Mikael Enström,
Finansiering & Analys HSB Stockholm