Frågor och svar

Vad omfattar fasadprojektet?

Rivning: Fasaden och de utanpåliggande balkongerna rivs i sin helhet. Asbestsanering av de underliggande fasadskivorna Alla aluminiumfönster byts ut och tillhörande vädringsluckor försvinner.

Åtgärder:

• Fasaden tilläggsisoleras 120 mm
• Ny fasad sätts upp
• Nya fönster med persienner monteras där det idag finns aluminiumfönster
• Nya och fler spaltventiler monteras för bättre ventilation
• Nya djupare balkonger
• Nya balkongsidor
• Samtliga balkonger glasas in
• Ny takbeläggning
• Ny takavvattning
• Nya skärmtak vid entréerna
• Ny skyltning och belysning sätts upp på fasaden
• Ny utomhusbelysning på alla balkonger och uteplatser. Smidesräcken monteras på loftgångarna.
• Loftgångslägenheterna får nya ytterdörrar av säkerhetsklass samt ny brevlåda.

 

Vilken entreprenör utför arbetet?

MVB Astor Bygg AB är totalentreprenör. De anlitar i sin tur underentreprenörer för att utföra vissa typer av arbeten.

Hur kan jag veta att personer som utger sig för att tillhöra fasadprojektet verkligen gör det?

I god tid innan tillträde behövs till lägenheten kommer du att få information om detta. Alla byggnadsarbetare har varselkläder och kan identifiera sig med ID-kort.

Hur går asbestsaneringen till och är den säker?

Asbestsanering måste ske av de underliggande eternitskivorna i fasaden. Arbetet utförs enligt alla säkerhetsföreskrifter och av utbildad personal iklädd särskild skyddsutrustning.

Vilka delar av fasaden tilläggsisoleras? Hela fasaden tilläggsisoleras förutom de delar som idag har tegelfasad. Det sker heller ingen tilläggsisolering av fasaden inne på balkongerna.

Vem har beslutat att alla balkonger ska göras djupare och glasas in? Medlemmarna har vid en demokratisk omröstning på en extrastämma som hölls den 14 juni 2018 beslutat att alla balkonger ska göras djupare och glasas in. Därefter har beslutet fastställts av Svea Hovrätt. 

Vilka lägenheter får en inglasad balkong?

Alla lägenheter som idag har balkong med balkongsidor av betong får en inglasad balkong. Detta gäller alltså inte dig som bor i en lägenhet utan balkong eller på markplan med uteplats som saknar detta (röda fyravåningshus).

Hur mycket större blir balkongerna?

De utanpåliggande balkongerna blir 25 cm djupare. På loftgångshusen blir balkongerna 50 cm djupare.

Hur kommer balkongerna att se ut? Balkonginglasningarna levereras av Alnova och heter Flexline. Balkongskärmen heter Flex Opal och kommer att vara i opalglas. Denna bidrar till ökat ljusinsläpp på balkongen men med begränsad möjlighet till insyn. Balkongerna utrustas också med neddragbart solskydd.

Får de nya balkongerna någon annan effekt?

Ja, eftersom balkongsidorna i betong försvinner men också för att de nya balkongskärmarna är i glas istället för plåt så kommer ljusinsläppet i lägenheterna att öka.

Vad händer med belysningen?

På alla loftgångar och fasader byts belysningsarmaturerna ut. Alla balkonger och uteplatser utrustas dessutom med ny enhetlig utomhusbelysning.

Hur kommer entréerna att se ut?

Alla trapphusentréer får skärmtak med upplysta siffror vilket underlättar för besökare att hitta rätt.

Kommer solceller att monteras på taken?

Nej. Frågan har utretts men tyvärr visar beräkningarna att takstolarna med dagens byggnorm inte klarar den ökade belastningen. Styrelsen har därför valt att teckna nytt miljöavtal med Göteborg Energi Din El AB om el från solenergi.

När inleds projektet?

Huskropp G (Friedländers gata 10-16) börjar renoveras den 1:e december.

Hur utförs arbetet?

Etapp 1 som avser huskropp G (Friedländers gata 10-16) genomförs under ca 6 mån. Därefter sker besiktning av huset så att alla parter är nöjda med resultatet och den levererade kvalitén. Om alla är nöjda med resultatet tecknas nytt avtal med entreprenören och resterande huskroppar renoveras utan tidsfördröjning.

Hur lång tid tar hela fasadprojektet att genomföra?

Tidplanen är satt till 3,5 år, inklusive etapp 1, hus G.

När renoveras huset där jag bor?

I vilken ordning huskropparna renoveras är inte definitivt bestämt. I god tid innan det fortsatta arbetet kommer en mer detaljerad tidplan att presenteras.

Kommer arbeten att ske inne i lägenheten?

Ja, även om själva fönsterbytet sker utifrån måste hantverkare komma in i lägenheten för att dreva och sätta upp nya lister runt fönstren. En del av de befintliga fönstren måste på grund av tilläggsisoleringen, även om de inte byts ut i projektet, flyttas utåt i fasaden. Vid byte av ytterdörrarna på loftgångshusen krävs också tillträde till lägenheten. Tillträde till lägenheterna kan även behövas vid montage av balkonger och inglasningar.

Vad sker med min nuvarande balkonginglasning och markis?

Allt sådant tas bort. Ingenting kan/får återmonteras. Medlem som vill kan förstås själv plocka ner och ge bort/sälja dessa delar innan de rivs av föreningen.

Kommer arbetet att medföra störningar?

Ja, arbetet är stort och kommer att medföra störningar. Framförallt under rivningsarbetet kommer oljud att förekomma.

Kan jag få ett annat boende under tiden? Nej, vi är alla delägare i bostadsrättsföreningen och äger denna tillsammans. Arbetet utförs till allra största delen utvändigt även om arbeten inne i lägenheterna också är nödvändigt. Som bostadsrättsinnehavare får du själv bekosta ett ersättningsboende om du tror dig behöva det.

Kan jag få ekonomisk ersättning?

Nej, ingen ersättning kommer att utgå i någon form. Vi är alla delägare i bostadsrättsföreningen och äger denna tillsammans.

Vilka tider utförs arbetet?

Arbete får enligt kontraktet utföras under vardagar kl. 07.00 – 18.00, avsteg får endast ske i synnerliga fall och först efter styrelsens godkännande.

Hur kommer fasaden att se ut?

Arkitektritningar finns på styrelseexpeditionen. Ritningarna finns också att se på hemsidan. Sammanfattningsvis blir grundfärgerna på fasaden vit och grå med inslag av trä i olika nyanser. De röda och gula färgerna som är typiska för vår förening bevaras endast i mycket liten utsträckning, framförallt kring vissa fönster men också på ytterdörrarna på loftgångarna.

Vad får fasaden för material?

Fasaden får olika material av trä och fibercementskivor.

Vad blir det för fönster? 3-glasfönster med trästomme som utvändigt klätts med aluminium. De nya fönstren kommer att vara H-hängda och öppnas utåt i nederkant. Badrumsfönstren är helt i aluminium och kommer med frostat glas.Exakt öppningsmekanism för dessa är inte fastställt.

Ingår persienner?

Alla fönster förutom badrumsfönstren kommer med monterade persienner.

Vad händer med vädringsluckorna?

Alla vädringsluckor som inte är av trä försvinner. Istället monteras nya fönster. Detta bidrar till ökat ljusinsläpp och en ljusare lägenhet. Samtidigt förses alla nya fönster med spaltventiler för att förbättra ventilationen och inomhusklimatet.

Vad händer med ytterdörrarna på loftgångarna (Cederflychts gata)?

Alla boende på loftgång får en säkerhetsdörr (om du inte redan har det) med överlås, dörrkik samt tillhörande separat brevlåda.

Kommer även tvättstugorna och gemensamhetslokalerna att renoveras?

Ja, alla byggnader i föreningen renoveras utvändigt, förutom miljöhusen, termogaragen och parkeringsdäcket.

Kommer tvättstugorna att vara tillgängliga under tiden de renoveras?

Ja, men det kan bli nödvändigt med kortare avstängningar vid fönsterbytet med mera.

Hur kommer framkomligheten i området att påverkas under projektets gång?

Det kommer att förekomma inhägnader runt de aktuella arbetsplatserna. Under byggtiden kommer därför valda vägar att ha begränsad framkomlighet. Följ anvisningarna på plats.

Kommer räddningstjänsten fram om så skulle behövas?

Ja, räddningstjänsten är underrättad och har kontrollerat arbetsområdet så att deras fordon kommer fram.

Hur kommer gårdarnas växtlighet och lekplatser att påverkas?

Träd och annan växtlighet bevaras i så stor omfattning som möjligt. I en del fall måste träd tas bort och annan växtlighet beskäras till marknivå. Lekplatser kan på grund av säkerhetsskäl komma att vara avstängda under perioder. Målsman ansvarar alltid för sina barns säkerhet.

Hur och när aviseras det när tillträde behövs till lägenheten?

Minst 14 dagar före tillträdet aviseras detta i din brevlåda och/eller som anslag i din trappuppgång.

Vad händer om jag är bortrest när entreprenörerna ska in i lägenheten?

Särskilt du som reser bort under långa perioder måste planera för hur du ska lämna tillträde. Som boende har du flera alternativ: 1. Den boende är hemma och öppnar. 2. Den boende ombesörjer att någon annan är hemma och öppnar. 3. Den boende lämnar nycklar till MVB när de har öppet för nyckelinlämning, den boende kommer få information i brevlådan när dessa tider är. (Mer information om hur detta går till kommer i samband med att tillträde behövs till lägenheten.)

Vad händer om jag inte lämnar tillträde till lägenheten?

Kom ihåg att det är föreningen som äger lägenheten. Du som bostadsrättsinnehavare måste därför lämna tillträde för de entreprenörer som föreningen anlitar för åtgärder i lägenheterna. Av föreningens stadgar § 39 framgår att du är skyldig att släppa in de entreprenörer som föreningen anlitat för åtgärder i lägenheten. Alla kostnader som drabbar föreningen på grund av att du inte lämnar tillträde kommer att debiteras dig som boende. I § 44 Förverkandegrund, framgår det också att det i yttersta fall är ett skäl för förverkande av bostadsrätten.

Vad händer med uteplatsen?

Marken där uteplatsen är belägen ägs av föreningen. Hela uteplatsen tas bort. Det innebär att buskar, träd, altaner, staket och vindskydd rivs i samband med projektet.

Vilket är mitt ansvar för lösa saker på uteplatser och balkonger?

Du ansvarar själv för att allt lösöre på uteplatsen/balkongen tas bort. Kostnader för att flytta eller ta hand om kvarlämnade saker faktureras dig som boende.

Vilket är mitt ansvar för markiser och balkonginglasningar?

Du ansvarar själv för markiser och tidigare balkonginglasningar. Vill du sälja detta måste du alltså ta hand om det, i annat fall kastas det. Observera att ingenting kommer att få återmonteras.

Kan jag behålla något litet på min uteplats/balkong?

Nej, hela uteplatsen/balkongen tas bort.

Kan jag använda min uteplats/balkong under tiden som mitt hus renoveras?

Nej av säkerhetsskäl kan och får inte uteplats eller balkong nyttjas under byggtiden.

Utgår någon ersättning för uteplatsen?

Nej, ingen ersättning utgår. Marken ägs av föreningen och är ett lån till den boende. Föreningen tar hela marken i anspråk under projektet. Den boende har skyldighet att ta tillvara på sina ägodelar och sådant man vill spara. Allt annat rivs i projektet. Kostnader för att flytta eller ta hand om kvarvarande saker faktureras dig som boende.

Hur återställs uteplatsen? På alla uteplatser sätts nya staket och vindskydd upp. Gräsytorna återställs. Den boende kommer inte att få utföra några byggnationer (altaner, plattläggningar, spaljéer, växthus eller planteringar av stora buskar eller träd) på marken då den ägs av föreningen. Styrelsen kommer att uppdra åt föreningsstämman att besluta vad medlem därefter får göra på uteplatsen.

Hur återställs uteplatsen för dig som bor i markplan i ett rött fyravåningshus (som alltså inte har en balkong)?

Alla som bor på markplan i ett rött fyravåningshus får en ny altan.

Vad händer om jag ändå anlägger altaner, plattsättningar eller planterar stora träd eller häckar på uteplatsen?

Eftersom föreningen äger marken kommer allt sådant att omedelbart tas bort på din bekostnad. Ingen ersättning utgår.

Efter fönsterbytet och fasadarbetet så har jag märken i väggen som inte entreprenören har haft en direkt inverkan på vem åtgärdar dessa?

När entreprenören byter fönster bostadsrättsföreningens lägenheter så kan det bli märken på ytskiktet runt fönster efter de gamla fönsterlisterna eller fönsterbänkarna. I vissa lägenheter uppstår det också sättningssprickor. Detta anses inte vara en skada där entreprenören har varit försumlig och är därför inte ansvarig för att återställa dessa märken.

Enligt den 31§ i stadgarna så är man som medlem ansvarig för ”ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt”. Med det menas att varje medlem är ansvarig för att återställa den här typen av märken ifall de skulle uppstå vid fönsterbytet.

 

Varför har entreprenör tagit mitt bort mitt handtag till balkongen?

Då medlemmar fortsätter att gå ut på balkongen under renoveringen, vilket man absolut inte får då man gör intrång på entreprenörens arbetsplats. Så kommer vi att ta bort handtagen till balkongen för att försöka hindra detta. Det är absolut förbjudet att tillträda balkongen innan handtaget är tillbakasatt.

Hur mycket kommer månadsavgiften att behöva höjas framöver?

Det går inte att ge ett exakt svar på detta eftersom det beror på en rad olika faktorer, t.ex. slutlig renoveringskostnad och till vilka låneräntor de nya lånen binds. Dessutom beror det på hur el-, värme- och vattenförbrukning samt återvinning och sophantering utvecklas men också på höjningen av tomträttsavgälden som ska omförhandlas 2022. Genom fasadprojektet uppstår förhoppningsvis också en del kostnadsminskningar t.ex. avseende energiförbrukning och lägre kostnader för reparationer. I dagsläget är riktvärdet att det kommer att krävas en avgiftshöjning på drygt 10 procent inkluderat den höjning om 2 procent som skett inför 2021. Om vi alla hjälps åt att minska el- och vattenförbrukningen, återvinna och lämna förpackningar till förpackningsinsamlingen samt vara rädda om våra gemensamma ägodelar så kan avgiftshöjningarna hållas på så låg nivå som möjligt. Styrelsen arbetar också aktivt med att minska föreningens kostnader och öka intäkterna på andra sätt t.ex. genom att hyra ut fler lokaler. Om du idag (december 2020) har en månadsavgift (anges på raden årsavgift bostad på månadsavin) på 5 000 kr så är riktvärdet att du kommer att betala 500 kr mer per månad när projektet är färdigställt d.v.s. år 2024.

Vilken effekt har renoveringen på mig som bostadsrättsinnehavare?

Genom att renovera och underhålla huskropparna ökar vi standarden på våra fastigheter men också välbefinnandet för oss bostadsrättsinnehavare. Samtidigt ökar vi trivseln för alla i närområdet men också attraktiviteten för att köpa en bostadsrätt i vår förening. Det i kombination med all nyproduktion av bostäder i vårt närområde ger förhoppningsvis högre överlåtelsepriser. När projektet är klart så är vår bostadsrättsförening förmodligen ett av de finaste bostadsområdena, inkluderat de nybyggda, i hela stadsdelen. Viktigt: I samband med att byggnadsställningar sätts upp kring husen så blir även lägenheter högre upp i husen åtkomliga från marknivå. Glöm därför inte att stänga fönster för att hålla obehöriga borta och förhindra inbrott. Till sist: Du äger inte en lägenhet utan en andel i den ekonomiska föreningen HSB brf Bäckebol med rätten att bo (bostadsrätten) i en av föreningens lägenheter. Tänk på att vi alla tillsammans äger vår bostadsrättsförening. Därför är det upp till oss medlemmar i föreningen att göra fasadprojektet till det bästa för oss alla och vår förening. Självklart kommer det att uppstå situationer där kompromisser måste ske och alla kan inte vara nöjda med allt hela tiden. Men om vi hjälps åt och samarbetar och gör vårt bästa så kommer projektet att löpa på så friktionsfritt som möjligt.