Info angående förstärkning av balkongplattorna

Som ni vet hade vi en extrastämma den 5 maj 2021. Resultatet av denna blev 19 för och 19 emot och stämmoordföraren beslöt med sin utslagsröst att det blev ett NEJ.
Sedan inkom det en begäran från några medlemmar om att röstningen inte har gått rätt till. Det kallades då till en ny extrastämma den 26 september 2021. Vid den stämman så framkom det att kallelsen inte varit tydlig med att det skulle genomföras omröstning om balkongförstärkning. Efter röstning genom handuppräckning beslutades att kallelsen inte har skett i behörig ordning och därmed avslutades extrastämman.

Styrelsen har anlitat en advokat för att ta reda på vad som gäller i detta fall. Dessa lagar är inblandade i vårt fall. (Advokatens synpunkter i blått)

Bostadsrättslagen 9 kap. 15 §.

Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

Beslut som stämman fattar med stöd för ovannämnda bestämmelse fattas med enkel majoritet, dvs en rösts övervikt. Av orsaker som jag kommer till nedan är det inte dock aktuellt för Brf Åstaden att fatta beslut i enlighet med denna bestämmelse och med enkel majoritet. I stället gäller nedanstående bestämmelse.

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 § första stycket.

För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf ska vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits. 

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 § andra stycket.

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Denna förstärkning medför att en balk på 8 x 16 cm fästes mot väggen i båda ändarna på balkongplattans sidor. Den måste även fästas i grunden under det befintliga trädäcket på uteplatserna. För att kunna göra det behöver några trätrallar lyftas bort tillfälligt. Efter att balken har fästs så sågar man ur trätrallen mot balken så att inget hål skapas. Balken fortsätter sedan på väggen till strax under befintligt räcke. Sedan fästes det två mindre balkar ut till framkant på balkongplattan. Dessa balkar hamnar utanför glasväggarna på balkongerna. Kostnaden för detta blir 12 500 kr inkl. moms / lägenhet. Detta innebär att alla medlemmar bör ge sitt uttryckliga samtycke till denna ändring. Beslut om byggprojektet blir giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman har gått med på beslutet och det i efterhand godkänns av hyresnämnden.

Bostadsrättslagen 9 kap. 17 § första stycket.

Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Om inte samtliga berörda medlemmar ger sitt uttryckliga samtycke till byggprojektet på föreningsstämman och inte heller vid en efterföljande skriftlig enkätundersökning, måste föreningen alltså inge en ansökan till hyresnämnden för att inhämta nämndens godkännande till stämmobeslutet. Nämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt.
De medlemmar som inte ger sitt uttryckliga samtycke kommer att vara motparter till föreningen i hyresnämndensärendet.

Föreningslagen 6 kap. 38 §.

Föreningsstämman får inte fatta ett beslut som är ägnat att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem.

Skulle föreningen stämmobeslut innebära att vissa bostadsrättshavare/lägenheter inte får nytta av den aktuella investeringen – som kommer från föreningens gemensamma kassa – strider stämmobeslutet mot generalklausulen i den ovan angivna bestämmelsen samt mot föreningsrättsliga likhetsprincipen. Enskilda medlemmar kan klandra i domstol inom 3 månader från beslutsdagen och begära att beslutet upphävs.
I detta fall bör dock det aktuella byggprojektet kunna anses vara till gagn för samtliga medlemmar/lägenheter eftersom samtliga medlemmar/lägenheter genom projektet ges möjlighet att i framtiden glasa in sin balkong eller uteplats.

En sammanfattning blir att om inte samtliga medlemmar ger sitt uttryckliga samtycke är det bara att lägga ner detta.

Allt detta beror på att HSB Produktion valde en billigare lösning på balkongplattorna. Den ursprungliga arkitekten gav dem 2 alternativ. Ett som gjorde att det går att glasa in och ett som vi har idag.

/Styrelsen