Årsredovisning

Årsredovisning (finns längst ned på sidan)

Årsredovisningen är styrelsens sammanfattning över det gångna året. Den brukar bestå av två delar:

Verksamhetsberättelsen (eller förvaltningsberättelsen), en fritt formulerad rapport över vad som hänt under året. Brukar innehålla styrelsens sammansättning, fakta om föreningen, underhåll som gjort och som planeras och viktiga frågor som har behandlats. Verksamhetsberättelsen brukar vara ganska intressant och lättläst.

Bokslutet, med Resultat- och Balansräkningen, bostadsrättsföreningens ekonomi i rena siffror. Dessutom ett antal noter där vissa uppgifter redovisas i detalj. Bokslutet ska följa vissa formella och enhetliga krav.

Resultaträkning (nettoomsättning, fastighetskostnader, rörelseresultat, årets resultat)
Resultaträkningen visar det ekonomiska utfallet av en verksamhetsperiod, dvs. de intäkter och kostnader föreningen haft under perioden. Den visar hur årets resultat har räknats fram och om föreningen gått med vinst eller förlust.

Kostnader:
Föreningen har kostnader för att sköta om husen. Under fastighetskostnader kan du hitta orsaken till en eventuell förlust. Större värdehöjande reparationer syns dock inte under underhåll. Då skulle föreningen gå med en jätteförlust under just det året. Sådana kostnader skrivs istället av under det antal år som underhållets beräknade livslängd är. Det hittar du under avskrivningar.

Balansräkning (anläggningstillgångar, omsättningstillgångar, eget kapital, skulder, avskrivningar)
Balansräkningen är en ögonblicksbild av föreningens tillgångar, skulder och eget kapital på balansdagen (oftast räkenskapsårets sista dag).

Anläggningstillgångar:
I anläggningstillgångarna beskriver företaget värdet av de fastigheter, lokaler, butiker, maskiner osv som föreningen äger. Fastigheternas värde på papperet säger inget om hur marknadsvärdet är idag.

Omsättningstillgångar:
Är tillgångar avsedda att omsättas i föreningen. Tillgångarna är likvida medel såsom avräkningskonto, kontanter, kortfristiga placeringar och andra banktillgodohavanden. Även olika slags kundfordringar ingår (som avgifts- och hyresfordringar från boende).

De långfristiga skulderna:
Visar föreningens lån. Stora lån gör en förening mer räntekänslig.

De kortfristiga skulderna:
Är skulder som kan betalas av under loppet av ett år.

Avskrivningar:
Avskrivning avser de kostnader (dvs. för viss period) bostadsrättsföreningen har för värdeminskningen av sina anläggningstillgångar. Man måste alltså göra avskrivningar för att kunna redovisa hur stora föreningens tillgångar är totalt. Avskrivningar ska fördela kostnaden för en större ombyggnad eller renovering över en längre tid. Byts t.ex. ett tak ut som har beräknad livslängd av 50 år skrivs beloppet av med 1/50 varje år.

Den första uppgiften de flesta tittar efter är nog årets resultat, längst ner i resultaträkningen. Det vill säga om bostadsrättsföreningen gått plus eller minus det gångna året. Vad säger det om föreningen? Absolut ingenting. För en bostadsrättsförening är det helt normalt att redovisa förlust ibland, t ex pga. omfattande underhållsarbeten.

En annan siffra många kanske tittar på är värdet på fastigheten, det vill säga materiella anläggningstillgångar, överst i balansräkningen. Vad säger det om föreningen? Absolut ingenting. Denna siffra är enbart ett bokfört värde, och speglar sällan fastighetens verkliga marknadsvärde.

Fördjupning!

Soliditet, likviditet, räntekostnader, Underhålls- och amorterings-utrymmet, föreningens skuldsättning 

Soliditet och likviditet:

Soliditet och likviditet är två traditionella nyckeltal som används inom bostadsrättsföreningar. Man anser att dessa nyckeltal säger något väsentligt om föreningen. I detta avsnitt förklaras varför dessa nyckeltal fungerar dåligt för bostadsrättsföreningar.

Soliditet: definieras som eget kapital delat med totalt kapital (summa eget kapital och skulder)*100. Hög soliditet anses i de flesta sammanhang vara bra. Men det egna kapitalet som används i dessa beräkningar utgörs till stor del av medlemmarnas insatser, och dessa är kopplade till det bokförda fastighetsvärdet, och detta värde är i gamla föreningar mycket lågt. Resultatet blir att soliditeten i gamla föreningar blir låg, kanske bara 10 %, medan soliditeten i nya föreningar brukar hamna runt 50 %. Ändå är de flesta gamla föreningar mycket mer “solida” och välmående än nya föreningar. Soliditets-begreppet ger nästan alltid en felaktig bild av bostadsrättsföreningen.

Soliditeten kan bara öka på tre sätt:

1. Genom att föreningen genererar vinst och denna återinvesteras i företaget

2. Genom amortering av skulder

3. Genom att de boende skjuter till medel

Likviditet: Likviditet är ett mått på en organisations kortsiktiga betalningsförmåga. Definieras som omsättningstillgångar delat med kortfristiga skulder. Omsättningstillgångar är avräkningskontot, kortfristiga placeringar och fordringar av olika slag. En hög likviditet anses vara bra för då kan föreningen betala alla sina kortfristiga skulder. Många bostadsrättsföreningar har mer än väl likviditet för att täcka de kortfristiga skulderna. Överlikviditeten placeras då på olika sätt för att ge en högre förräntning än vad ett enkelt bankkonto ger. Om det är tvärtom och föreningen har dålig likviditet kan det innebära svårigheter att betala löpande räkningar. En bra likviditet är 125 % och uppåt.
Men egentligen vad som utmärker bostadsrättsförening är nämligen mycket stabila och kontinuerliga intäkter.
En bostadsrättsförening kommer därför alltid kunna betala både kortfristiga skulder och andra normala utgifter, oberoende av likviditet. Det är helt andra faktorer som avgör om föreningen är finansiellt stabil eller inte.

Räntekostnader:

Det absolut snabbaste sättet att få en uppfattning om en bostadsrättsförening är att titta på räntekostnaderna. Räntekostnaden är i många föreningar den allra största utgiften, och har därmed störst påverkan på månadsavgiftens storlek.

Beräkningen är mycket enkel att göra. Man letar upp Resultaträkningen, raden Räntekostnader, och jämför med Nettoomsättningen (intäkterna). Man ska inte blanda in ev. ränteintäkter eller räntebidrag, utan enbart titta på den bokförda räntekostnaden.
Är räntekostnaden under 25 % av omsättningen är det bra. 

Nya eller nybildade föreningar har ofta räntekostnader på 50 % eller mer. Då måste de ha mycket höga avgifter för att matcha de stora räntekostnaderna. Annars blir det bara ännu värre i framtiden. Är räntekostnaden över 60 % ska man fråga sig om det verkligen är rätt förening att satsa sina pengar i.
 Den stora fördelen med denna beräkning är att den är så enkel att göra, den kan göras på alla slags årsredovisningar, och med enkel snabb huvudräkning.
Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 25 % – inga problem, över 50 % – problem.
Observera att denna beräkning inte är någon exakt måttstock, den påverkas t ex av ränteläge och lånens bindningstider. Särskilt om man tittar på årsredovisningar från 2009 och 2010 kan lånen ha legat på en extremt låg rörlig ränta (kolla i slutet på årsredovisningen), och då ger ovanstående beräkning en alltför positiv bild av föreningens ekonomi.

Underhålls- och amorterings-utrymmet

Frågan gäller: Är föreningens intäkter tillräckligt stora för att klara framtida underhåll (utan stora avgiftshöjningar)?

Återigen tittar vi på Resultaträkningen. Lägg ihop följande siffror: Reparationer, Periodiskt underhåll, Avskrivningar och lägg till eller dra av ifrån Årets resultat. Om föreningen har ränte- eller rotbidrag ska dessa dras ifrån. Jämför (dividera) med Rörelsens intäkter (nettoomsättningen).

periodiskt underhåll menas stora reparationer och underhållsåtgärder som behöver göras relativt sällan, t.ex. vart 10:e eller 20:e år. Kallas också planerat underhåll, eftersom det kan planeras lång tid i förväg. Om planerat underhåll inte återfinns i årsredovisningen som en post kan det bero på två saker: antingen har inget sådant underhåll gjort det aktuella året, eller så har man bokfört det lite felaktigt under annan rubrik, t.ex. ”reparation och underhåll”, eller bara som ”reparationer”.

Detta värde kallas för Underhålls- och amorterings- utrymmet (Uh/am-utrymmet).

Är värdet över 25 % – bra!
Är värdet under 25 % - avgiftshöjningar kommer inom några år!
Är det under 0 (negativt) – katastrof!

Denna beräkning är den absolut bästa indikatorn på föreningens finansiella styrka.

Man kan uttrycka det så här: Uh/am-utrymmet bör vara minst 25 %, annars är föreningen underfinansierad. Och ju lägre värdet är, desto tidigare kommer styrelsen tvingas till avgiftshöjningar. Och omvänt, är värdet över eller mycket över 25 % kan det finnas utrymme för sänkt avgift eller investeringar.

För nya och/eller skuldfria föreningar är gränsvärdet ca hälften, 10-15%. Och om föreningen har räntebidrag eller andra bidrag, ska dessa räknas ifrån. Observera att beräkningen förutsätter att föreningen låneräntor varit någorlunda normala. Det är en snabb och enkel beräkning, som vem som helst kan göra, enbart utifrån resultaträkningen. Den ger en tydlig indikation på hur föreningen står sig ekonomiskt.

Obs! Resultaträkningar kan se väldigt olika ut. I många föreningar redovisas reparationer och underhåll som en enda post. Ibland ingår reparationerna i driftskostnaderna, och då redovisas beloppet i dess not. I vissa små föreningar särredovisas dessa kostnader inte alls, och då är det omöjligt att göra en säker beräkning.

Föreningens skuldsättning

Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening

Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av att beräkna föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och bindningstider på lån. Men vad ska man jämföra med?

Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150 %. Men eftersom taxeringsvärdet är ett slags marknadsvärde som kan skilja mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara lite inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod. Dessutom kan taxeringsvärdet ibland vara svårt att hitta i årsredovisningen.

Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, eller belåningsgrad, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 15 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Men om man hittar uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel: Under 5 000 kr/kvm = bra, över 10 000 kr/kvm = inte bra.

Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett bra mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs. föreningens möjlighet att hantera sina skulder. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta fastighetslån eller skulder till kreditinstitut) och dividera med nettoomsättningen (eller Summa intäkter) överst i resultaträkningen.
Värdet brukar bli mellan 1 och 15.

Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 5 = bra, över 10 = inte bra, 15 = mycket illa!

Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp 1 % så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12 %, åtminstone på sikt, för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination