Uthyrning i andra hand – detta gäller

I juli 2026 ändrades reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. En viktig förändring är att tidigare uthyrningar inte längre automatiskt ska tala emot en ny ansökan. Det kan göra det enklare att få tillstånd att hyra ut under en längre sammanlagd tid.

– Tidigare såg vi att det efter två–tre års uthyrning blev betydligt svårare att få fortsatt tillstånd. Nu ska tidigare uthyrning bara vägas in om den har skett i betydande omfattning. Vad det innebär får vi se när det kommer mer praxis, säger Maria Mati, bolags- och fastighetsjurist på HSB Riksförbund.

Det betyder däremot inte att du som bostadsrättshavare kan hyra ut fritt eller hur länge som helst. Du behöver fortfarande styrelsens godkännande och måste ha ett godtagbart skäl för uthyrningen.

En annan förändring är att gränsen mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand har förtydligats.

Vad räknas som andrahandsuthyrning?

Det avgörande är inte om du tar betalt för uthyrningen, utan hur lägenheten används. Om någon annan använder bostaden som sitt eget boende och du själv inte bor där, kan det räknas som andrahandsuthyrning. Det kan därför vara fråga om andrahandsuthyrning även om ingen hyra betalas. Om du till exempel låter ett barn eller en annan släkting bo ensam i lägenheten medan du själv bor någon annanstans behöver du normalt tillstånd från styrelsen.

Gränsen mot att ha en inneboende är inte alltid självklar. Det viktiga är hur bostaden faktiskt används och vilken anknytning du själv har kvar till den. Om lägenheten inte är din permanentbostad och du bara använder den i begränsad omfattning, räknas upplåtelsen normalt som andrahandsuthyrning.

– Om bostadsrättshavaren sover i lägenheten två–tre gånger i veckan och kan dyka upp oanmäld med egen nyckel, kan det påverka om den andra personen anses använda bostaden självständigt, säger Maria Mati.

När får du hyra ut din bostadsrätt?

För att få hyra ut i andra hand behöver du ha ett godtagbart skäl. Vanliga skäl är arbete eller studier på annan ort, utlandsvistelse, provsamboende, tillfällig vistelse på vårdboende eller att du vill ge en närstående möjlighet att bo i lägenheten. I vissa fall kan du också få tillstånd om du har försökt sälja bostaden men inte lyckats få ett rimligt pris.

Hur länge du kan få tillstånd beror på situationen, enligt Maria Mati:

– Vissa skäl lever längre än andra. Ska du till exempel arbeta i ett annat land i två år kan det finnas skäl för andrahandsuthyrning under hela den tiden. Vid provsamboende har Hyresnämnden tidigare bedömt att man efter ett år bör veta om man vill fortsätta bo tillsammans eller inte, säger hon.

Vid längre uthyrningar blir det också viktigt att kunna visa att skälet fortfarande finns kvar och att du har en plan för att återvända till bostaden.

Så ansöker du om att hyra ut

Innan du hyr ut behöver du ansöka om tillstånd hos styrelsen. Ansökan bör innehålla skälet till att du vill hyra ut, under vilken period uthyrningen ska pågå och vem som ska bo i lägenheten. Styrelsen behöver också ha aktuella kontaktuppgifter till dig och veta var du kommer att vistas under uthyrningstiden.

Styrelsen bedömer sedan ditt skäl, vem som ska hyra lägenheten och om föreningen har befogade skäl att säga nej. Tillståndet gäller för den period och den hyresgäst som styrelsen godkänt. Om du vill byta hyresgäst eller fortsätta hyra ut efter att tillståndet har löpt ut behöver du lämna in en ny ansökan.

Om styrelsen säger nej kan du vända dig till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Be styrelsen om ett skriftligt beslut där det framgår varför ansökan har avslagits.

Du har fortfarande ansvar för bostaden

Som bostadsrättshavare ansvarar du alltid för din bostad gentemot föreningen. Det gäller till exempel att månadsavgiften betalas, att lägenheten sköts och att den som hyr följer föreningens regler. Om hyresgästen stör grannarna eller orsakar skador är det dig föreningen vänder sig till.

Det är därför viktigt att välja hyresgäst med omsorg och se till att personen känner till vilka regler som gäller i föreningen, menar Maria Mati. Det kan vara klokt att ta referenser på den som ska hyra bostaden.

Du behöver också vara nåbar under uthyrningstiden, så att styrelsen kan komma i kontakt med dig om något händer.

För dig som sitter i styrelsen

Tydliga rutiner gör det enklare för styrelsen att hantera ansökningar om andrahandsuthyrning. Maria Mati rekommenderar till exempel att styrelsen använder en standardiserad ansökningsblankett för att få in rätt uppgifter samt ger skriftliga beslut.

När en ansökan kommer in behöver styrelsen bedöma skälet till uthyrningen, vem som ska bo i lägenheten och vilken tidsperiod ansökan gäller.

– Gör en noggrann prövning. Tänk på att besluten ska fattas på ett sakligt sätt och inte vara godtyckliga, säger Maria Mati.

Styrelsen kan säga nej om bostadsrättshavaren saknar ett godtagbart skäl, om uthyrningen blivit långvarig utan en tydlig plan för återflytt eller om det finns tidigare allvarlig misskötsel kopplad till uthyrningen. Även många pågående andrahandsuthyrningar kan i vissa fall ha betydelse, exempelvis om föreningen kan visa att de påverkar möjligheterna att sköta den löpande förvaltningen.

– Vi ser en risk att fler andrahandsuthyrningar kan minska medlemsengagemanget och göra det svårare att få ihop styrelser. Det kan också leda till ökad otrygghet i föreningen, säger Maria Mati.

Det är också viktigt att styrelsen har en rutin för att följa upp pågående uthyrningar. När ett tillstånd löper ut bör styrelsen kontrollera om bostadsrättshavaren har flyttat tillbaka eller om det behövs en ny ansökan. Aktuella kontaktuppgifter till bostadsrättshavaren bör finnas under hela uthyrningstiden.

Om någon hyr ut utan tillstånd

Det är en olovlig andrahandsuthyrning om någon annan använder lägenheten självständigt utan tillstånd från styrelsen. Det gäller också om ett tidigare tillstånd har löpt ut men uthyrningen fortsätter, eller om upplåtelsen beskrivs som inneboende trots att personen i praktiken använder lägenheten som sitt eget boende.

Om styrelsen misstänker olovlig uthyrning bör man först undersöka om det finns stöd för misstanken. Om misstanken visar sig vara befogad behöver styrelsen agera skyndsamt. Det kan innebära att bostadsrättshavaren får en rättelseanmaning, det vill säga en skriftlig uppmaning att upphöra med den olovliga uthyrningen.

Eftersom det finns formella krav kring hur en förverkandeprocess ska hanteras rekommenderar Maria Mati att styrelsen tar juridisk hjälp. Om bostadsrättshavaren inte rättar sig kan det i förlängningen leda till uppsägning och tvångsförsäljning.

Vanliga frågor om andrahandsuthyrning

Kan jag ha en inneboende utan styrelsens tillstånd?

Ja, om du själv använder lägenheten i tillräcklig omfattning. Annars kan upplåtelsen räknas som andrahandsuthyrning.

Måste jag söka tillstånd om jag lånar ut lägenheten gratis?

Ja, om någon annan använder lägenheten på ett självständigt sätt. Det spelar ingen roll om du tar ut hyra eller inte.

Får jag hyra ut till mitt barn eller en annan närstående?

Ja, men samma regler gäller som vid annan andrahandsuthyrning. Om personen bor där självständigt behöver du tillstånd.

Behöver jag ansöka på nytt om jag byter hyresgäst eller vill förlänga uthyrningen?

Ja. Tillståndet gäller för den hyresgäst och den period som styrelsen godkänt.

Vad kan jag göra om styrelsen säger nej?

Du kan vända dig till Hyresnämnden och få frågan prövad.

Får bostadsrättsföreningen ta ut en avgift för andrahandsuthyrning?

Ja, om det finns stöd för det i föreningens stadgar.