Fast i villan – seniorer nekas bolån

I en rymlig villa i Göteborgsstadsdelen Bergsjön bor pensionerade läraren Gisela Grahm. Hon tycker att hon bor för stort och skulle vilja flytta till en lättskött etta eller tvåa i närheten. Men det kan hon inte. Bankerna vill inte bevilja henne det lån hon behöver för att köpa en bostadsrätt.

– Säljer jag huset har jag kvar 1,7 miljoner när kapitalvinstskatten är betald. Då lägenheter i Göteborg är dyra behöver jag låna cirka en miljon kronor, säger Gisela Grahm.

Men bankerna säger nej med motiveringen att hon kommer att ha för liten pensionsinkomst kvar när mat, kläder, mediciner och hygienartiklar är betalda.

– Bankerna går efter en mall som säger att en ensamstående äldre kvinna gör av med 10 000 kronor i månaden på sådant. Det är ju helt stolligt! Ingen jag känner gör av med så mycket. De finns ju högkostnadsskydd för medicinerna, kläder köper jag inga och utgifterna för mat och hygienartiklar stannar på 3 000 kronor i månaden, säger Gisela Grahm.

”Jag har räknat på det här, och kan visa att jag mycket väl kan klara räntor och amorteringar.”

Att bankerna räknar med en kalkylränta på cirka 7 procent i stället för dagens räntor bidrar också när de anser att Gisela Grahms pension inte räcker till räntor och amorteringar.

– Jag har räknat på det här, och kan visa att jag mycket väl kan klara räntor och amorteringar. Men bankerna godkänner inte mina kalkyler, säger hon.

I dag bor nästan en miljon personer som är 65 år eller äldre likt Gisela Grahm i egen villa eller eget radhus. Ytterligare 440 000 bor i bostadsrätt. Det betyder att cirka sju av tio seniorer bor i eget boende (ej äldreboende), och närmare varannan i villa eller radhus.

Om seniorer får möjlighet att flytta från sina villor och radhus till bostäder som är mer anpassade för äldre blir vinsten stor – både för samhället och för individerna. Villor och radhus blir tillgängliga för barnfamiljer, samtidigt som de äldre slipper bo kvar i för stora, och ibland obekväma, boenden.

Viljan, men också förmågan, att flytta är i flera fall begränsad. Ett skäl är kapitalvinstskatten, ett annat att bostadsrätter i städerna stigit kraftigt i pris samtidigt som hyrorna i nyproduktionen är höga. Den tredje utmaningen, att det blivit svårare för seniorer att få ett bostadslån, är ett växande problem.

På bilden: Gisela Grahm vill flytta från villan i Bersjön i Göteborg men nekas bolån av banken för att kunna köpa en lägenhet. "Det känns så onödigt. Inlåsningseffekten drabbar inte bara mig utan också många barnfamiljer", säger hon.

”Problemet med minskande pensioner riskerar att låsa bostadsmarknaden ytterligare”

Fredrik Von Platen är arkitekt och sakkunnig i bostadsfrågor på SPF Seniorerna samt tidigare biträdande generaldirektör på Boverket. Han säger att Finansinspektionens beslut om amorteringskrav och en skuldkvot på minst 4,5 (hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst före skatt ska amortera ytterligare 1 procent per år) var spiken i kistan för de seniorer som behöver låna till sitt boende.

– Amorteringskravet kom ju till för att unga inte skulle äventyra sin ekonomi. Det borde vara självklart att undanta seniorer som vill låna till sin kanske sista egna bostad. Att som pensionär tvingas amortera på ett lån innebär i praktiken att man sparar till sina 40–50-åriga barn, säger han.

– Dessutom är kalkylräntorna på cirka 7 procent vansinniga i ljuset av att 10-årsräntan på ett lån ligger på cirka 2,5 procent. I sina kalkyler förutsätter bankerna också att pensionärerna har bil och dagstidningar, vilket i många fall inte stämmer. Ofta är dagstidningen det första man drar in på som pensionär.

Fredrik Von Platen tror att Finansinspektionen och vissa banker gör misstaget att jämställa pensionärers bostadstillägg med bostadsbidrag, vilket han understryker absolut inte stämmer.

– Bostadstillägget är inget bidrag, utan en väsentlig del av pensionssystemet. Många gånger tittar bankerna inte heller på värdet av befintlig bostad, sommarhus, skog eller annan förmögenhet, säger han och fortsätter:

– De regler och krav staten ålagt bankerna de senaste åren har försvagat seniorers ställning på bolånemarknaden. Inkomstnivå, amorteringskrav och skuldkvotstak samt kalkylräntor styr i hög grad möjligheten till bostadslån, medan låg belåningsgrad, bostadens värde eller tillgång till en extra ekonomisk säkerhet inte behöver spela någon roll. Positivt är dock att ränteavgiften på uppskjuten reavinstskatt tas bort 2021. Då slipper man ta banklån för att betala skatt.

Inlåsningseffekten påverkar även framtidens pensionärer

Problemet med den så kallade inlåsningseffekten på bostadsmarknaden rör inte bara dagens seniorer. De som går i pension om 20–30 år riskerar i ännu högre utsträckning att drabbas. Det visar Skandias rapport Pensionär utan bostad som publicerades i slutet av augusti.

I rapporten har Skandia kartlagt var i Sverige en medelinkomsttagare som i dag är mitt i livet förväntas kunna köpa en bostad när hen går i pension år 2047. Resultatet visar att morgondagens pensionärer riskerar att nekas bostadsköp i nio av tjugo av Sveriges större städer. Utvecklingen beror på dyrare bostäder, svårigheten att hitta en hyresrätt samt skärpta kreditregler vid bostadsköp.

– Med rapporten vill vi också peka på att problemet med minskande pensioner riskerar att låsa bostadsmarknaden ytterligare. Även om man arbetat hela livet och gör vinst på sin bostad kan man tvingas bo kvar, säger Mattias Munter, pensionsekonom på Skandia. Bolånedirektivet kräver att bankerna vid kreditprövning tar hänsyn till en varaktig inkomst. Står man inför pension ska bankerna ta hänsyn till hur inkomsten påverkas vid pension, och behöver då räkna på framtida pension som varaktig inkomst. Detta gör det ännu svårare för pensionärer, eller blivande pensionärer, som vill ta bolån.

På bilden: En av tio i åldersgruppen 65-69 år och en av tre som är 80 år och äldre nekas bostadslån.
Se mer infografik från HSB över äldres situation på bostadsmarknaden.

"Inte bara ett storstadsproblem"

– Vi tenderar att anpassa våra liv och vår konsumtion efter den lön vi har under olika skeden i arbetslivet. Men framöver blir skillnaden mellan lön och pension större än tidigare, och den stora gruppen medelinkomsttagare berörs mest. De har inte så stor tjänstepension samtidigt som de har för hög pension för att vara berättigade till stöd i form av bostadstillägg, säger Mattias Munter. Rapporten belyser också att detta inte bara är ett storstadsproblem, vilket enligt Mattias Munter var något oväntat.

– Att det skulle vara svårt i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö anade vi. Men även i städer som Jönköping, Halmstad och Visby kommer framtidens pensionärer enligt våra beräkningar att nekas bolån, säger han.

För Gisela Grahms del återstår bara att bo kvar i det för stora huset som nu är tommare och tystare än någonsin sedan katten dog. Samtidigt finns tvärs över gatan en trångbodd barnfamilj som gärna skulle köpa hennes hus: 

– Hela situationen känns så onödig. Inlåsningseffekten drabbar inte bara mig, den drabbar också den familjen och många andra, säger Gisela Grahm.