Historik

Inflyttning

De första bostadsrättshavarna kunde ta sina lägenheter i besittning på Grenljusbacken 17 den 29 mars 1986. Succesivt under året följde sedan färdigställandet av de andra husen, tills inflyttningen i de sista lägenheterna på Lustigkullavägen 7 gjordes den 1 november samma år. Från början fanns 152 lägenheter i föreningen, 150 av dessa var bostadsrätter och två lägenheter på Lustigkullavägen 7 hyrdes ut som lägenhetsdaghem. 

En sällan använd föreningslokal på Lustigkullavägen byggdes 1992 om till lägenhet. Då priset på bostadsrätter fallit kraftigt och då var historiskt lågt (hälften av priset 1989), hyrdes den under några år ut, tills den 1998 såldes som bostadsrätt. Lägenhetsdaghemmet på Lustigkullavägen som hyrde två lägenheter av föreningen avvecklades 1999, och de två lägenheter som daghemmet varit inhyst i, såldes då som bostadsrätter. Detta innebär att det i dag finns sammanlagt 153 bostadsrätter i föreningen. Föreningen hyr dessutom ut 3 lokaler till kommunen och till två företag.

Bilparkering

I Kandelabern fanns under många år fler parkeringsplatser än de boende i föreningen efterfrågade. Fyra av uteparkeringsplatserna på Lustigkullavägen uppläts till besöksparkeringar, och under många år hyrdes sju platser i Grenljusbackens garage ut till Anticimex. Besöksplatserna avvecklades 1996, och då det så småningom bildades en kö till Kandelaberns parkeringar, sades Anticimex upp i slutet av 2012. Från 2013 har alla parkeríngar bara upplåtits till boende i föreningen, frånsett den bilpoolsplats som föreningen 2018 lät upplåta till Sunfleet, som service till boende som valt att inte skaffa egen bil, men ibland kanske behöver en för något ändamål. Dessutom ingår en parkering utanför grenljusbacksgaraget i hyran av lokalen på Lövholmsvägen 60, och en annan plats är reserverad för fastighetsskötaren.

Under 2010-talets sista år har Kandelabern börjat erbjuda parkering med elbilsladdning till boende som efterfrågar en sådan. Föreningen har som målsättning att efterhand utöka det antal parkeringar som tillåter elbilsladdning, efterhand som efterfrågan på detta succesivt förväntas växa.

Cykelparkering

Kandelaberns cykelparkeringar var från början helt otillräckliga. Efter något år gjordes ett tänkt redskapsrum för trädgårdsredskap i Grenljusbackens garage om till cykelrum, och barnvagnsrummen gjordes om till cykel- och barnvagnsrum.

Åren som följde klagades det mycket på otillräckliga cykelparkeringsplatser, och föreningen började med oregelbundet återkommande cykelutrensningar. Det är förvånansvärt hur många övergivna cyklar det hinner bli på ett år. De boende började tvärt emot vad som var tänkt, ställa sina cyklar på Grenljusbackens innergård, så till slut utrustades denna med egna cykelställ 1999. Trängseln har hela tiden varit stor i cykelrummen, men även utomhus har det varit snålt med utrymmet. Innan flyttningen av entrégången på Sannadalsvägen 3 och utökningen av cykelställen där, hade dessa 25 lägenheter ett 4,25 meter långt cykelställ utomhus, vilket innebar att varje lägenhet i genomsnitt hade 17 cm cykelställ att tillgå.

I mitten av 2010-talet gjordes så entrépartierna utanför Sannadals- och Lustigkullavägen om, så att Sannadalsvägen 1 och Lustigkullavägen fick något fler nivåskiljande och låsbygelutrustade cykelställ, och entrégången på Sannadalsvägen 3 flyttades så den kom närmare entrén, vilket gav dubbelt så många cykelställ här. Något år senare byttes även cykelställen på Grenljusbackens innergård ut. Därefter har Sannadalsvägen och så småningom Lustigkullavägen fått cykelhus på baksidorna, vilket ger vardera 16 fler förvaringsplatser för cyklar vintertid. I samband med markberedningen för sopkärl 2018, förberedddes också marken utanför Lustigkullavägens garageinfart för cykelställ, och från och med år 2020 finns där nu ytterligare 20 nya utecykelplatser.

Låssystem

Föreningen bytte våren 2004 från ett system med vanliga metallnycklar,som hade en tendens att komma på drift, till ett nytt låssystem med beröringsfria plastbrickor. Fördelen med detta var bland annat, att om en plastbricka kom på drift, kunde man lätt plocka bort den från systemet, och riskerade inte att som tidigare kanske behöva byta ut alla låskolvar som den försvunna nyckel gick till.

Tvättstugorna som tidigare bokats med en speciell nyckel i en bokningstavla utanför tvättstugan, fick en egen bildskärm utanför entrén. Bokning av tvättstugan gjordes därefter också med plastbrickan, och ingen annan än den som bokat tvättstugan hade tillträde till den, vilket satte stopp för tidigare ibland förekommande okynnesutnyttjande av tvättstugorna på någon annans bokade tid. Numera bokas även gästlägenheten och föreningslokalen på samma sätt. Med det nya systemet är det dessutom möjligt att boka lokalerna via webben, och via en app på mobilen.

Återkommande

Redan de första åren på 80-talet uppstod en del problem som sedan fortsatt genom åren. Dels har detta berott på bristfällig konstruktion och besök av utomstående 
-   garagetaket i Grenljusbackens garage började tidigt läcka, och gör det fortfarande
-   balkongtaken De 52 balkongtaken i glas till de övre balkongerna läckte, och problemen
    kvarstod tills de blev åtgärdade med ett tråg under öppningen 2008 - 09. 
-   hissarna har mestadels fungerat något så när, men med några år mellanrum har det krävts
    omfattande genomgångar och reparationer
-   inbrott i framför allt garage och förrådsutrymmen, men även lägenhetsinbrott som
    företrädesvis skett i anslutning till jul- och nyårshelgen.
-   klotter från den första klotternoteringen 1989, till att sedan upprepat återkomma genom åren

dels har detta berott på problem som till största delen orsakats av oss boende själva
-   sopsugen har haft återkommande problem med sopstopp och reparationer. Till en del har
    detta berott på bristfällig konstruktion, men till övervägande del på att boende slängt fel saker
    i sopnedkasten. Reparationskostnaderna ökade genom åren, och 2016 hade de växt till sådana
    proportioner att sopsugen slutligen stängdes 2016. 
-   ventilationsproblem till och från. Till en del beroende på konstruktionen, men mycket
    beroende på att boende installerat fläktar som trycker ut matoset till grannarna.
-   tvättstugorna Det klassiska problemet med bristfällig städning och renhållning i tvättstugorna
    Från början också med bristande respekt för andras tvättider, men det problemet försvann
    2004 med den elektroniska bokning som då infördes.
-   återvinningen Främst beroende på att boende ställt sopor utanför kärlen, slängt osorterat
    avfall och matrester i sopsorteringskärlen som saboterat den sortering grannarna bemödat sig
    om att göra, inte rivit sönder eller vikt ihop kartonger så också grannarnas sopor får plats, och
    ställt vitvaror, byggavfall och kemiskt avfall i återvinningsrummet så att "någonannan" i stället
    ska ta hand om det.

Avgifts- och intäktsutveckling

Den 1 juli 86 - 30 juni 87 uppgick föreningens avgifter till knappt 3,7 miljoner kronor. Men i periodens början pågick inflyttning fortfarande, så det första fullständiga redovisningsåret är 1.7.87 - 30.6.88, då avgifterna belöpte sig till totalt 4,4 miljoner kronor (4,6 inkl avsättning till inre fond). Under 90-talet höjdes avgiften åren 90 - 94 och 96 med minst 9 % per år, mellanåret 95 hölls den oförändrad, 97 höjdes den med 6 %, för att sedan växla ned så att avgiftshöjningen vid millenieskiftet var nere i 1 % per år. Sammanlagt resulterade detta årtionde i en avgiftshöjning med 210 %, och avgifterna som föreningen tog in vid millenieskiftet uppgick till totalt 10,2 miljoner kronor per år.

Under 2000-talets första årtionde hölls avgiften oförändrad, tills den i decennieslutet sänktes med 5 % två år i rad. Sänkningen fortsatte sedan direkt på 2010-talet med en avgiftssänkning på 4 %, följt av två år med avgiftsfri månad, som i sin tur följdes av en sänkning med 5 % två år i rad, för att efter detta ha hållits oförändrad. De första tjugo åren på 2000-talet har inneburit en sammanlagd avgiftssänkning med 2,4 miljoner eller 22 %, innebärande att avgifterna som föreningen nu tar in uppgår till totalt 7,8 miljoner kronor per år (8,1 miljoner inklusive kabel-TV och bredbandsavgiften). 

År                                      30.6.86            30.6.90              31.12 99             31.12.09             31.12.19     
(i % av S:a intäkter)
Avgifter (tkr)               362 (93%)      4 639 (75%)       9 985 (87%)       9 655 (89%)      7 768 (83%)
Avs. till inre fond           20 (  5%)          238 (  4%)           239 (  2%)                                              
Kabel-TV                                                                                                                                                138 ( 1%)
Bredband                                                                                                                                               229 (  2%)
S:a avgifter                   382 (98%)      4 877 (79%)    10 224 (89%)       9 655 (89%)       8 135 (86%)    
       
Hyror lokaler                     0 (  0%)                                                                                                      746 (  8%)
Hyror parkering                8 (  2%)                                                                                                      520 (  5%) 
S:a hyror                             8 (  2%)      1 045 (17%)       1 124 (10%)      1 103 (10%)       1 266 (13%)
    
Övrigt                                   0 (  0%)         279 (  4%)               67 (  1%)             68 (  1%)              66 ( 1%)
S:a intäkter                    390                 6 201                  11 415                10 826                    9 467

Kapital- och ränteutveckling

De sammanlagda amorteringarna på lånen har under varje 10-årsperiod uppgått till mellan 8 och 11 miljoner. Imponerande är att man klarade av detta även under de tuffa 90-talsåren med skyhöga räntenivåer, samtidigt med att föreningens räntebidrag avvecklades. Men samtidigt sjönk också räntorna, och föreningen genomförde de här åren kraftfulla avgiftshöjningar, så vid millenieskiftet hade man fortfarande räkenskaperna i balans, trots avvecklade räntebidrag.

Taxeringsvärdena har visat på helt astronomiska värdestegringar, taxeringsvärdet på föreningens mark har 48-dubblats under de här 35 åren. Detta är möjligen baksidan med dagens låga räntor, de driver upp tillgångsvärdena till vad som för bara några få år sedan sågs som helt orealistiska nivåer.

År                                  30.6.86            30.6.90           31.12 99         31.12.09            31.12.19
Taxeringsvärde
Tax.värde mark (tkr)   2 700                6 500                 9 115              43 733              131 334     
 -  "  - byggnader         21 200             40 895               60 570              85 905              135 023   
S:a tax.värde              23 900             47 395              69 685           129 638              266 357

Lån (tkr)                       40 000             86 410              76 974              66 019                57 940    
                                                              (+ 46 410)            (- 9 436)         (- 10 955)              (- 8 079)      
                  
Kostnadsränta                - 328             - 9 528               - 5 620               - 2 698                    - 486  
- räntebidrag                                         + 6 424                                                                                         
Nettoräntekostnad      - 328             - 3 103              - 5 620              - 2 698                    - 486  
Snittränta               ej relevant            11,0 %                7,3 %                 4,1 %                   0,8 %

Ekonomiskt sammandrag

De första 10 åren hade föreningen turen att åtnjuta mycket förmånliga räntebidrag, men de omfattade bara de första 10 åren. En kombination av efterhand sjunkande räntekostnader och föreningens egna kraftiga avgiftshöjningar, innebar trots avvecklingen av räntebidragen att föreningen vid millenieskiftet lyckades upprätthälla balansen i sina räkenskaper. Nuvarande låga räntor riskerar att invagga föreningen i föreställningen att de goda tiderna nu är här för att stanna. Ett annat sätt att se på saken, är att se de goda tiderna som ett ypperligt tillfälle att se över och förbättra sin kapitalstruktur inför de sämre tider som förr eller senare alltid infinner sig.

År                                      30.6.86             30.6.90               31.12 99             31.12.09               31.12.19
(i % av S:a intäkter)
S:a intäkter (tkr)        390 (100 %)    6 201(100 %)   11 415 (100 %) 10 826 (100 %)     9 467 (100 %)
Avs. till inre fond        - 20 (-5 %)        - 238 (-4 %)          - 239 (-2 %) 
Kabel-TV-avgift                                                                                                                                   - 138  ( -1 %)
Bredbandsavgift                                                                                                                                 - 229  ( -2 %)
S:a nettointäkter      370 (95 %)      5 963 (96 %)    11 176 (98 %)   10 826 (100 %)     9 100  ( 97 %)

Rörelsen
Driftskostnader       - 249 (-64 %)   - 2 372 (-38 %)    - 4 150 (-37%)   - 4 530 (-42%)     - 5 397 ( -57 %)
Reparationer                 - 2  (  0 %)       - 136  ( -2 %)        - 273 ( -2 %)       - 909 ( -8 %)     - 1 247 ( -13 %)
Underhåll                          0  (  0 %)       - 226  ( -4 %)        - 296 ( -2 %)       - 407 (- 4 %)     - 1 895 ( -20 %)
Avskrivningar                  0   ( 0 %)          - 55  ( -1 %)        - 460 ( -4 %)       - 481 ( -5 %)     - 2 289 ( -24 %)
Rörelsekostnader  - 251 (-64%)   - 2 789 (-45 %)    - 5 179 (-45 %)  - 6 237 -59 %)  - 10 828 (-114%)

Räntor                             
Intäktsräntor               212 ( 54 %)        216 (     4 %)            72 (  0 %)            71  ( 1 %)             11 (  0 %)
Kostnadsräntor        - 328 (-84 %)  - 9 528 (-154 %)   - 5 620 (-49 %)  - 2 698 (-25 %)       - 486 ( -5 %)
Bruttoräntekost       - 116 (-30 %)  - 9 312 (-150 %)   - 5 548 (-49 %)  - 2 627 (-24 %)       - 475 ( -5 %)
Räntebidrag                                        + 6 424 ( 104%)                                                                                       
Nettoräntekost       - 116 (-30 %)  - 2 888 ( -46 %)   - 5 548 (-49 %)  - 2 627 (-24 %)       - 475 ( -5 %)
                                                          
Resultat                             3 ( 1 %)          286  (  4 %)           449 ( 4 %)       1 872 ( 17 %)    - 2 203 (-23 %)
Avs t yttre fond                                      - 279  ( -4 %)        - 700 (-6 %)     - 2 200 (-20 %)     - 1 664 (-18 %)
Uttag ur yttre fond                                      0  (  0 %)           296 ( 2 %)           407  (  4 %)        1 895  ( 20 %)
Res. efter yttre fond    3 ( 1 %)               7  (  0 %)             45 ( 0 %)             79  (  1 %)      - 1 973  (-21 %)

Är du intresserad av mer detaljerad information om vad som hänt i Kandelabern genom åren, kan du hitta sådan i de tioårssammanställningar som finns här i vänstermenyn.