Sätt rätt avgift - inte låg avgift

"Låg avgift beror i idealfall på att fastigheten har låga driftkostnader, är lågt belånad och att en tilltagen reparationsfond redan finns på plats.” Ovanstående mening kommer från Hemnet och är en snygg summering av vad många tänker när de upptäckt en annons för en bostadsrätt där avgiften inte är speciellt hög. Naturligtvis kommenteras även riskerna med låga avgifter men det är nog ganska många bostadsköpare som slutar tänka efter de första positiva orden om billiga boendekostnader.

Som styrelse i en bostadsrättförening gäller det att tänka bredare och längre, menar Sophie Skytt, som är HSB Södertörns verksamhetschef för ekonomisk förvaltning.
– Styrelsen har ett ansvar för att fastigheten ska kunna leva  vidare, och att avgifterna är satta efter föreningens framtida behov.
Styrelsen bör alltså inte tänka för mycket på hur det ser ut i en annons på Hemnet?
– Exakt.

I grunden handlar det här om att HSB uppmanar – och hjälper – bostadsrättsföreningarna att sätta rätt avgift. Vilket inte alls behöver betyda en låg avgift.
– Rätt avgift är när föreningen har ett tillräckligt bra sparande för att klara av framtida underhåll och investeringar, säger Sophie Skytt. Sparandet bör enligt HSB vara minst 200 kronor per kvadratmeter och år, något som ger en bra grund för kommande kostnader och är ett riktvärde att använda om man inte har en 50-årig underhålls- och investeringsplan.

50 år är en ganska lång tid?
– Ja, det kan kännas så. Men utgår man från en kortare tid, säg 20 år, så skulle många större investeringar missas. Ett stambyte har till exempel en livslängd på cirka 50 år och allting ska ju täckas in i avgiften. Sen låter det dramatiskt med 50 år, men det handlar om balans. Varje budget är ett delmål och avgiften ska fungera över tid. I HSB Södertörn har de flesta bostadsrättsföreningar bra koll på sin avgift men enligt Sophie Skytt har var åttonde ändå för låg avgift.
– Vi rekommenderar att höja varje år, det gäller att ta hänsyn till de  kostnader som kommer.

Vad kan hända om avgiften är för låg?
– Om något inträffar eller en större investering behöver utföras kan det bli en chockhöjning. Kanske upp mot 20-30 procent, beroende på vad som måste göras. Och det är det ju ingen som vill, säger Sophie Skytt och nämner att en låg avgift faktiskt även kan se illa ut i bostadsannonserna.
– Det kan bli svårt att sälja om avgiften är låg och köparna inser att fastigheten inte tagits om hand eller om stora investeringar väntar i framtiden.

Går det att ha för hög avgift?
– Ja, och då kan det också bli svårt att sälja. Det är visserligen bättre att ligga lite för högt – räntorna kommer ju till exempel inte vara så här låga för evigt – men om vi ser någon förening som ligger väldigt högt i sparande per kvadratmeter och år så kan vi komma att rekommendera en lägre avgift. Alla föreningar har olika förutsättningar och får därför självklart olika rekommendationer.

Sophie Skytt betonar att just rådgivning och hjälp till föreningarna är HSBs uppdrag.
– Det är svårt att förmedla att avgiften inte enbart ska täcka kostnader som finns i dag, den ska även täcka medlemmarnas slitage på fastigheten, och alla förstår inte det tänkesättet. Vi kommer gärna ut och pratar med föreningsmedlemmarna.