För Bostadsrättsföreningar

Bostadsrättskollen består av sju nyckeltal som övergripande visar föreningens ekonomi. Nyckeltalen är valda för att de dels ska ge en relevant bild av föreningens ekonomi och risken för årsavgiftshöjningar, dels ska vara så få som möjligt så att de är lätta att till sig.

Nyckeltalen kan aldrig ge hela berättelsen om föreningen, men de ska göra det lättare att snabbt få en överblick av ekonomin. Styrelsen ges också möjlighet att kommentera de överväganden som gjorts och hur den ser på ekonomin framåt. Planeras till exempel några stora investeringar eller amorteringar av lån?

Nyckeltal som ger ett bra beslutsunderlag

Bostadsrättskollen består av sju nyckeltal. För vart och ett av dessa anges en definition, varför nyckeltalet är viktigt och riktvärden att förhålla sig till. Dessutom finns ett kortare utrymme för styrelsen att kommentera värdet.

Styrelsens kommentar ska vara kort, då blir den lätt att läsa. Det finns däremot inget som hindrar att styrelsen ger en fylligare kommentar på något annat ställe i årsredovisningen – kanske rentav med grafer och tabeller. Bostadsrättskollen är en sammanfattning, den ersätter inte årsredovisningen.

De riktvärden som anges bygger på statistik från befintliga bostadsrättsföreningar i HSB. De ska ses som en jämförelse och innehåller ingen värdering. Till exempel behöver högre skuldsättning inte vara sämre än lägre skuldsättning, bara det finns en naturlig förklaring. Nyckeltalen ska helst betraktas tillsammans, det ger ingen rättvisande helhetsbild att välja ut enstaka nyckeltal.

För de flesta är ett gott boende förknippat med ekonomisk trygghet. Bostadsrättskollen ska ge styrelsen och föreningsmedlemmarna ett bra beslutsunderlag. Den ska underlätta långsiktig planering för att möjliggöra jämna årsavgifter.

Nedan följer några kortare resonemang om respektive nyckeltal.

Sparande

Sparande är här definierat som det löpande kassaflöde som finns, dock med beaktande av om jämförelsestörande planerat underhåll är kostnadsfört. Många föreningar styr idag bara på att det finns mer pengar som kommer in än som går ut. Vanligast är detta i föreningar som är yngre än 25 år. Det beror på de ändrade redovisningsregler som infördes 2014. Givetvis behövs ett sparande för att det ska finnas medel framförallt för de år när större investeringar på grund av ålder och förslitning behöver göras.

Då räntekostnaderna varit låga men är stigande så behöver sparandet anpassas till dessa kostnadsökningar. Det enklaste för att skapa ett bra sparande är att höja årsavgifterna. Men det är givetvis smartare för föreningen att arbeta med att hålla kostnader nere och planera för åtgärder i god tid. Observera även att enskilda år kan något högre kostnader uppstå och då blir nyckeltalet negativt påverkat. Finns sådana kostnader kommenterar styrelsen med fördel varför nyckeltalet har påverkats, men ändrar givetvis inte i själva nyckeltalet.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Sparbehovet är beräknat utifrån att föreningen ska klara alla förväntade utbetalningar samt att investeringarna lånefinansieras med 25 procent sett på en 20-årshorisont.
• Sparandet är tillfredsställande med hänvisning till styrelsens erfarenhet från tidigare år och med tanke på att en större stamrenovering gjorts för bara tre år sedan.
• Sparandet ligger på genomsnittet av HSBs riktvärden och anses tillfredställande.

Skuldsättning

De flesta föreningar har banklån för att finansiera delar av verksamheten. Ett normalt förhållningssätt till lån är att amortera på dessa mellan perioder av större investeringar, till exempel stambyte eller takomläggning. Genom att amortera på lånen minskas även räntekostnaden och risken för kostnadsökningar på grund av ränteförändringar (se räntekänslighet nedan). Det finns föreningar som anser att lån inte behöver amorteras av olika skäl och därför är det bra att styrelsen ger sin syn på den skuldsättning föreningen har. En högre skuldsättning behöver inte vara sämre än en lägre om medvetenhet om varför finns. Ta till exempel en förening som just genomfört ett stambyte med en del som är sparad och en del som är lånad för detta. Jämför det med en förening som precis står inför samma stambyte med lägre skuldsättning. Inte så självklart, eller hur? Även nyare föreningar har ofta lite högre skuldsättning, men de har också i regel väldigt många år framför sig utan större investeringar och kan därför minska sin skuldsättning tills det behovet uppstår.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Styrelsen har amorterat 500 000 kronor om året de senaste åren och bedömer att detta bör göras till år xx då nyupplåning avses göras för fönsterbyte om 15 miljoner. Efter lånefinansiering för fönsterbytet bedöms skuldsättningen ha ökat till 8 000 per kvm men vara långsiktigt hanterbar för jämna årsavgifter till dess.
• Styrelsen amorterar en procent av lånen årligen då skuldsättningen bedöms vara låg och därmed tillfredställande handlingsutrymme ändå kan anses finnas för nya lån.
• Styrelsen amorterar inte på lånen och givet såväl skuldsättningen som det låga ränteläget bedöms behovet för att minska skulderna inte krävas på lång tid.

Räntekänslighet

Nyckeltalet ger en indikation på hur känslig föreningsekonomin är för ränteändringar sett över tid. Föreningar kan binda hela eller delar av sina lån för att minska känsligheten, men för jämförbarhet tar detta nyckeltal inte hänsyn till det. Sett över en längre tidsperiod slår ränteförändringar alltid igenom på ekonomin så därför blir nyckeltalet ändå relevant. Observera att en ökad kostnad på grund av att räntan stiger inte automatiskt slår igenom på årsavgiften direkt. Det kan finnas sparade medel och föreningen kan även gå med förlust en kortare period. Men förr eller senare måste kostnaden bäras av föreningen och dess medlemmar. Annars riskerar föreningen att få svårt med nya lån, och kanske även får svårt att sälja sina lägenheter. Styrelsen kan med fördel kommentera hur den ser på räntekänsligheten och vad som görs för att eventuellt mildra den.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Räntekänsligheten är normalt enligt riktvärdena, men styrelsen arbetar dels med att amortera skulderna, dels med olika bindningstider för att minska känsligheten. Se not 12 på sid 6 i årsredovisningen. Om inslagen inriktning av ekonomistyrning med dess investeringar och lånebehov bibehålls av kommande styrelser kommer känsligheten att sjunka till cirka sex procent inom fem år.
• Styrelsen anser att sparandet täcker även eventuella räntehöjningar om en procent på föreningens lån, vilket är det som prognosticeras av Riksbanken för kommande tre år, och att inga åtgärder därför behöver göras.
• Styrelsen anser att räntekänsligheten är för hög, men avser att vid nästkommande års strategikonferens besluta sig för en finansieringsplan för att hantera frågan.

Energikostnad

Detta nyckeltal är det svåraste att förenkla då det egentligen behöver vara nedbrutet på olika nyttigheter så som vattenförbrukning, elanvändning och uppvärmning. Det kunde även ha kompletterats med till exempelvis A-temp, Co2-avtryck/kvm och totalt, avfallshantering eller livscykelperspektiv. Här har en grov förenkling gjorts till förmån för att erbjuda en möjlighet att redovisa och kommentera kostnaden. Det ser väldigt olika ut i föreningarna både hur energieffektiv själva byggnaden är och hur resurssnålt el, vatten och uppvärmning används av de boende. Det är även stora skillnader i kostnader beroende på vem som levererar dessa nyttigheter. Tänk på att om det görs åtgärder ur både ekonomiskt och miljömässigt perspektiv ökar attraktiviteten för kommande medlemmar. Även värdet på dagens lägenheter ökar, vilket gynnar medlemmarna.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Föreningens satsning på solpaneler överträffar planen efter tre år och ny tid för ”break-even” är bara fyra år istället för ursprungliga sju. Byggandet av de nya vindslägenheterna bedöms också, genom att taket nu blir isolerat, minska uppvärmningskostnaderna med cirka 20 procent kommande år. Nästa projekt är att se över är vattenförbrukningen, vilket planeras under kommande år. Se sid 4 i årsredovisningen.
• Föreningens kostnader bedöms rimliga i förhållande till omvärlden. Nytt elavtal med bara grön el är tecknat med kommunens elbolag. Prognosstyrning av värmesystemet fungerar enligt plan efter föregående års installation.
• Föreningens energikostnad består till största delen av fjärrvärmekostnad från kommunens fjärrvärmebolag och kostnaden är svår att påverka, men har tack vare en mild vinter varit lägre än normalt.

Investeringsbehov

Varje bostadsrättsförening står dels inför att underhålla byggnaden/byggnaderna som exempelvis att måla om fönster, dels inför större investeringar som att byta ut hela fönster med karm och allt. Investeringar av större karaktär på byggnadens olika delar som takomläggning, fasadrenoveringar, utbyte av värmesystem, hissar, stammar och liknande inträffar inte så ofta men påverkar ekonomin mycket när de väl görs. En bra investeringsplan som innehåller en inventering av dessa större åtgärder med avseende på när och uppskattad kostnad är ett väldigt viktigt beslutsunderlag för att kunna planera för jämna årsavgifter. En sådan investeringsplan hjälper styrelsen att planera för lämplig likviditet, vilket sparande respektive upphandling av lån som kan behövas och därmed vilka årsavgifter som blir lagom. Valberedning och medlemmar kan i god tid kompetensförstärka styrelsen när större upphandlingar behöver göras. Inte minst kan en köpare av en bostadsrättslägenhet lättare bilda sig en uppfattning om vad föreningen står inför och om planeringen och ekonomin är väl förberedd för detta. I Bostadsrättskollen klarläggs det om det finns en investeringsplan och i sådana fall kan styrelsen redogöra för vilka större investeringar det planeras för och när.

Finns inte en investeringsplan som omfattar alla byggnadskomponenter som föreningen ansvarar för på 50 års horisont ska nyckeltalet lämnas tomt. Styrelsen kan alltid kommentera varför det inte finns, eller att den avser att ta fram en investeringsplan. Signalen om hur styrelsen arbetar med detta är väldigt viktig för att förstå förädlingsgraden på beslutsunderlag och med vilken noggrannhet styrelsen därför kan bedöma rimlig skuldsättning, sparande och årsavgifter. 

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Föreningen arbetar med en 50-årig investeringsplan som uppdateras årligen med hjälp av Firma AB. Enligt investeringsplanen utgör hisskorgsutbyte och fasadrenovering de största investeringarna för de kommande fem åren, varav fasaden avses göras om tre år. Stammar byttes 2015 och för övriga investeringar se sid 12 i årsredovisningen.
• Föreningen har arbetat med en underhållsplan om 20 år som saknar investeringar. Denna avses kompletteras nästa år med investeringar samt utökas till att omfatta 50 år. Stamrenovering gjordes 1998. För översikt av genomförda investeringar se sid 6 i årsredovisningen.
• Föreningen arbetar med en underhållsplan. Nästkommande år avses samtliga fönster på södra fasaden att målas om.

Tomträtt

Antingen äger föreningen fastigheten som byggnaden eller byggnaderna står på, eller hyr den marken med så kallad tomträtt av kommunen. Tomträtt är ett sätt att minska behovet av kapital för en bostadsrättsförening genom att markköp inte har behövt finansieras när den byggdes som en bostadsrättsförening. På det sättet har många bostadsrättsföreningar och hyresrättsfastigheter kunnat byggas där det annars kanske inte hade varit möjligt. Kommunen som äger marken tar ut en avgäld, eller hyra, för marken där tomträtt finns, och oftast är det avtal på omkring tio år. Då avgälden är kopplad till ett tänkt marknadsvärde, och en ränta eller avkastning för detta, kan det bli stora skillnader när avtalet ska omsättas vart tionde år. Detta nyckeltal är bra för att förstå om denna ekonomiska risk finns, hur stor den kan vara och när förändring ska ske. Har föreningen ingen tomträtt är det givetvis inte så mycket att kommentera.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Föreningens tomträttsavtal sätts om 2020 och de indikationer styrelsen erhållit är att kommunen kommer öka avgälden med 22 procent eller XX tkr. Denna ökade kostnad ryms inom den planeringshorisont om 10 år som styrelsen arbetar med och kommer inte att föranleda högre avgiftsförändringar än som redovisas nedan.
• Föreningens tomträttsavtal löper 7 år till och utgör 5 procent av totala årsavgiftsuttaget idag. En befarad höjning av avgälden om 20 procent betyder med andra ord ca en procentenhets höjning av avgifterna då.
• Föreningen har tomträttsavtal som omsätts om tre år.

Årsavgifter

Årsavgiften är sannolikt det viktigaste nyckeltalet att kommunicera eftersom det i slutändan är det som betyder mer eller mindre kvar i plånboken för de enskilda medlemmarna. Årsavgifter samvarierar även med värdet på lägenheten vid en överlåtelse eller försäljning. Detta genom att högre avgifter ofta, men inte alltid, betyder lägre värde allt annat lika. Det går däremot inte att säga att låga avgifter alltid är bra. Speciellt inte för den som köper en lägenhet med låga avgifter men högt pris och året därefter finner att höjda avgifter betyder ett lägre pris vid en flytt. Därför ska avgiftsnivån snarare ses med perspektivet: risk för förändring. Denna riskbedömning gör man genom att titta på övriga nyckeltal och göra en egen bedömning. 

För att få jämna årsavgifter över tid behöver styrelsen arbeta med långsiktiga beslutsunderlag som innefattar investerings- och underhållsplan. Det behövs också flerårsprognoser som har dessa likviditetsbehov integrerade. Normalt sätts årsavgifterna som ett sista moment i en planering/budget, eftersom en realistisk plan för kostnaderna behöver ligga till grund för vilket sparande som behövs. Vilken bedömning kring årsavgiftsbehovet som görs, oavsett planeringshorisont, är alltid intressant för alla nuvarande och blivande medlemmar. Det ger viktig information om hur styrelsen arbetar och hur attraktivt det är att vara eller bli medlem i föreningen. Observera att planering och bedömningar är en sak, och att kommande styrelser kan göra andra bedömningar varför de kommentarer som lämnas alltid bara är sittande styrelses vid årsredovisningens avlämnande.

Tre exempel på hur en styrelsekommentar kan se ut:

• Styrelsen arbetar med en 30-årig investeringsplan samt en 10-årig flerårsprognos för att bedöma behovet av årsavgiftsuttag. Det ligger en jämn plan med 1 procents höjning årligen för att föreningen inte ska hamna i sämre ekonomisk ställning vid utgången av år xxxx för detta jämfört med idag.
• Styrelsen anser att årsavgifterna väl täcker föreningens behov och att sparandet täcker det tidigare kommunicerade behovet av fönstermålning och övrigt underhållsbehov nästa år.
• Styrelsen bedömer att höjda avgiften inte behövs det kommande året men lämnar över till kommande styrelse att göra en egen bedömning.