Vidta åtgärder innan nya tomträttsavtal undertecknas

För att reda ut begreppet tomträtt och vad som gäller för en brf har vi tagit hjälp av Elin Persson, fastighets- och bolagsjurist på HSB Riksförbund.  

VAD ÄR EN TOMTRÄTT?  

• En rätt att nyttja marken inom en fastighet på obestämd tid för visst ändamål mot en årlig avgäld (hyra).  
• En nyttjanderätt till fastighet med så stark besittningsrätt att den liknar äganderätt.  
• Kommunen äger fastigheten, dvs. marken.  
• Tomträttshavaren äger byggnaderna.  
• Friköp av tomträtter är när tomträttshavaren köper loss marken från kommunen.  

VARFÖR FINNS DET TOMTRÄTTER?   
Om en brf äger huset men inte marken som huset står på, kan det vara fråga om en tomträtt. Tomträtter infördes 1908 med syftet att möjliggöra bostadsbyggande för fler. Att finansiera både köp av mark och att bygga huset som står på den var, precis som idag, en stor investering. Därför valde många kommuner runt om i Sverige att hyra ut rätten till tomten för att få igång byggandet på deras mark. 

Med tiden har tomträtterna blivit en viktig inkomstkälla för kommunerna och står i många fall för en stor del av deras totala inkomst. När lagarna kring tomträtterna stiftades fanns inte den kraftiga ökningen på markvärdet med i beräkningarna. Tomträttsavgälden kan omprövas vart 10:e eller 20:e år beroende på hur lång avgäldsperioden (dvs. avtalstiden) är. När en sådan omprövning skär kan marknadsvärdet på marken ha ökat mycket sedan den senaste omprövningen och kommunen därmed ha rätt att höja avgälden.   

AVGÄLDENS STORLEK KAN PÅVERKA AVGIFTEN OCH MÖJLIGHETEN TILL LÅN  
För en bostadsrättsförening kan en avgäldshöjning innebära att avgiften i föreningen måste höjas. Det kan även påverka föreningens möjligheter att ta lån för exempelvis en nödvändig stamrenovering. Avgäldens storlek kan alltså påverka både föreningens ekonomi och de boendes privatekonomi, berättar Elin Persson.  

FRIKÖP - INTE ALLTID MÖJLIGT
Elin Persson säger att i samband med att kommunen begär nya avgälder brukar frågan om friköp aktualiseras. Friköp är precis vad det låter som och innebär att tomträttshavaren köper loss marken från kommunen och slipper därmed betala den årliga avgälden framöver. Det är dock inte alltid möjligt att göra på grund av att marken oftast är dyr. Antingen får föreningen inte lån för friköpet eller så behöver föreningen pengarna till annat. Investeringen det innebär att köpa marken måste ställas mot framtida behov, t.ex. av underhåll av byggnaden.   

VIDTA VISSA ÅTGÄRDER INNAN NYA AVGÄLDER UNDERTECKNAS  
Kommunerna har rätt att som avgäld ta ut en skälig ränta på markvärdet. Då det finns olika metoder att ta fram ett markvärde och då räntan kan ändras är det viktigt att kontrollera om den nya avgälden beräknats rätt. Mitt råd är att inte bara skriva på den nya avgälden utan att bilda er en egen uppfattning och ta hjälp av er ekonom och en jurist för att kontrollera den avgäld kommunen begär. Då kan föreningen få hjälp med att bedöma rättsläget just nu, markvärdsfrågor, om räntan kommunen begär är skälig och möjligheter till friköpför föreningen.

Många kan vara rädda för att gå in i en tvist i domstol med kommunen men föreningen har ofta en rättsskyddsförsäkring som kan täcka rättegångskostnaderna i första instans.  

ATT TA IN HJÄLP KAN GÖRA STOR SKILLNAD 
Elin berättar om ett exempel när en förening följt rådet att inte bara skriva på den nya avgälden utan tagit in hjälp från sin brf ekonom och en jurist. HSB brf Trädet som har bl.a ekonomisk förvaltning hos HSB Södertörn gjorde det. Frågan prövades i mark- och miljödomstolen som beslutade att sänka avgäldsräntan från tre till två procent. I rena pengar innebär det att HSB brf Trädets tomträttsavgäld sänktes med nästan 5,7 miljoner kronor i förhållande till vad kommunen begärde. I en annan dom från december 2021, mellan brf Smyrna och Statens fastighetsverk, kom mark- och miljödomstolen till samma slutsats och satte avgäldsräntan till två procent. Båda domarna är dock överklagade.  

Det kan alltså göra stor skillnad att ta hjälp av er ekonom och ta del av juridisk rådgivning när tomträttsavgälden ska sättas.