Råvind blev fyra nya lägenheter för brf Staren

Men vi tar det från början. Innan stambytet hade föreningen en låg belåning och ekonomin var stabil. Men då tidigare styrelser inte avsatt medel för framtida underhåll eller investeringar behövde brf Staren i och med stambytet ta stora lån för att täcka kostnaderna.

- Vi såg chansen att såväl minska belåningen som öka intäkterna av årsavgifter och bli fler medlemmar genom tillskapande av fyra nya vindslägenheter. Detta genom ett ”delad vinst”-upplägg tillsammans med HSB, förklarar Jonatan Wolrath, som tillsammans med Ingemar Frykman från styrelsen drivit såväl stambyte som vindslägenhetsprojektet.

I samband med stambytet gjordes även ett antal andra underhålls- och förbättringsarbeten som ombyggnad av källarrum till användbara lokaler, nya källarförråd till samtliga lägenheter (för att kompensera för vindsförråden som försvann), uppfräschning av hela källaren samt flytt av tvättstuga till en större lokal och bygge av ett separat låsbart rum för undercentralen.

- Med hjälp av HSB Stockholm tog vi fram kalkyler över framtida årsavgiftsutveckling som vi presenterade för medlemmarna på föreningsstämman. Det blev väldigt tydligt – årsavgift med eller utan förädling av vinden till lägenheter. Det var ett av det lättare besluten som stämman har tagit, säger Jonatan.

Våga be om hjälp

Även om engagemanget i styrelsen och stödet bland medlemmarna är stort finns det utmaningar med att kliva in i en ombyggnad av råvind till bostäder.

- För oss var det självklart att ta in experthjälp. Det kanske största misstaget man kan göra som styrelse är att tro att man klarar allt själv. Tro mig – det kan man inte. Det är så mycket som kan gå fel. Våga be om hjälp, det lönar sig.

Jonatan berättar också att de haft stor hjälp av sin HSB-ledamot, Martina Hultstrand som guidade dem rätt i början och bidrog med tips och råd.
Martina var även ett stöd när Jonatan gick med i styrelsen. Då fanns ingen dokumentation alls över fastigheten, det saknades underhållsplan liksom ekonomisk plan.

- Det första vi gjorde var att anlita HSB Stockholm som ekonomisk förvaltare, därefter har vi gått från klarhet till klarhet. Vi har gjort den här resan tillsammans med HSB och lärt oss enormt mycket på vägen, konstaterar Jonatan.

En annan framgångsfaktor är total transparens och kontinuerlig och frekvent kommunikation med medlemmarna. Tidigt i projektet började styrelsen kommunicera vad som var på gång till de boende.

- Allt arbete, tid och energi som vi har lagt ned på projektet har gått ut på att göra det som är bäst för föreningen med en total öppenhet och redovisning av processen inför medlemmarna.

Med tanke på att ombyggnationen tog vid direkt efter ett stambyte, så fanns det en risk för ”renoveringströtthet” bland medlemmarna.

- De boende har varit väldigt förstående, det boendesociala har fungerat över förväntan.

Koncept med ”delad vinst”

Styrelsen tog in tre offerter för konsultuppdraget att driva ombyggnationen av vinden. Att uppdraget gick till HSB Stockholm berodde på tydliga och trovärdiga kalkyler och ett koncept med ”gemensam ombyggnation” som styrelsen gillade.

- Upplägget är att föreningen genomför ombyggnationen gemensamt med HSB Stockholm. Vi delar på kostnaden, men HSB sköter allt praktiskt kring projektet och står för all risk. När allt är klart delar vi på vinsten från bostadsförsäljningen. Allting sker med öppen redovisning.

Det kan låta som en mastig uppgift att endast två styrelsemedlemmar har hanterat hela projektet, men det är också en av framgångsfaktorerna. Jonatan och Ingemar delade i sin tur upp arbetsuppgifterna mellan sig, utifrån tidstillgång och kunskap.

- Vi har haft ett tydligt mandat från styrelsen. Inom ramarna för mandatet har vi haft korta beslutsvägar internt och med entreprenör och HSB. Det har underlättat och även uppskattats mycket av alla entreprenörer.

Tänk högre intäkter – inte bara lägre utgifter

Emil Lindhagen är fastighetsutvecklare på HSB Stockholm och har lång erfarenhet av liknande projekt. I ett högre ränteklimat som nu råder ser han ofta att bostadsrättsföreningar försöker att hitta lösningar som minskar deras utgifter. Men han råder alla fastighetsägare att leta lösningar som höjer intäkterna, till exempel genom att förädla outnyttjade eller ”felutnyttjade” ytor.

- Det finns absolut fallgropar att trampa i, men fokuserar man på rätt saker och väljer en trygg och pålitlig aktör som HSB Stockholm, så är förädling av ytor en säker och bra affär för bostadsrättsföreningar.

Han håller med Jonatan om vad som är viktigt för att det ska bli en bra affär. Han framhåller särskilt vikten av bra kommunikation mellan konsult, entreprenör och styrelse, tydlig kommunikation till medlemmarna och få kontaktytor.

Överskott går till amortering av lån

Överskottet från försäljningen ska användas till att amortera av föreningens lån, extra välbehövligt nu när ränteläget är högre. Även om de rent ekonomiska effekterna är viktiga finns det andra aspekter som Jonatan vill framhålla.

- I samband med stambytet bytte vi värmesystem. När vi renoverat vinden blir det som en ”yllemössa” på fastigheten, så vi räknar också med att den förbättrade isoleringen ska leda till lägre energikostnader och mindre klimatavtryck.

De fyra lägenheterna innebär också nya medlemmar, som förhoppningsvis vill vara med och engagera sig i sitt boende.

- Som många andra bostadsrättsföreningar, inte minst ”små” föreningar, har vi en utmaning i att rekrytera nya styrelseledamöter och andra förtroendevalda. Förutom att vi får fler grannar så innebär fyra nya lägenheter ett välkommet tillskott för valberedningen, säger Jonatan.

Se lägenheterna här

Tulegatan 58A

Se på Hemnet

Tulegatan 58B

Se på Hemnet