Nya regler om moms, K3 och solel – detta behöver din brf känna till

”Moms på parkeringar – bubblan som släppte bomben”

Elin beskrev hur skatteverkets nya tolkning av eu-direktiv påverkar parkeringar i brf:er.
”Moms på parkeringar, den här bubblan som släppte bomben mot oss. Det är skatteverket som har gjort nya tolkningar av eu-direktiven”, sa hon.

De nya reglerna omfattar parkeringar, garage och även cykelplatser som hyrs ut och ska klassas som momspliktig verksamhet. För att en parkering ska kunna fortsätta vara momsfri krävs att:

• Parkeringen är underordnad boendet.

• Den ligger i samma fastighetskomplex som bostaden.

• Bostadsrättshavaren inte kan välja bort platsen för att få en lägre avgift.

• Platsen inte hyrs ut vidare till momspliktig verksamhet.

”Det är i stort sett bara någon enstaka förening på södertörn som klarar alla de här kraven fullt ut”, konstaterade elin.

Hon betonade också hur viktigt det är att styrelserna går igenom sina avtal.
”Vi rekommenderar att ni går igenom alla avtal som rör parkering och garage. Titta särskilt på hur momsklausulen är formulerad. Nyare avtal har ofta detta tydligt, men äldre kan se väldigt olika ut”, sa hon.

Om avtalen saknar skrivning om moms behöver de sägas upp för omförhandling, så att föreningen kan lägga på moms när regelverket kräver det.

Momspliktig lokal – ny modell för momsavdrag

Elin gick vidare till hur en brf kan bli momspliktig för vissa delar av sin verksamhet, till exempel när lokaler hyrs ut till momspliktig verksamhet som kontor, butik eller restaurang.

”Som huvudregel är en brf inte momspliktig eftersom boendeupplåtelse är momsfri. Men har föreningen lokaler uthyrda till momspliktig verksamhet kan den delen bli momspliktig. Då kan föreningen lyfta moms på kostnader som hör dit”, förklarade hon.

Tidigare har man beräknat hur mycket moms som får lyftas på gemensamma fakturor utifrån yta. Nu öppnas möjlighet att i stället beräkna utifrån omsättning.

• Lokalens omsättning ställs i relation till föreningens totala omsättning.

• Det ger en procentsats som visar hur stor del av momsen som får lyftas på gemensamma kostnader.

• Detta kan ge större momsavdrag när lokalen står för en stor del av föreningens intäkter.

”Omsättningen varierar från år till år, så här behöver man räkna om sin momsnyckel varje år”, sa elin.

Från k2 till k3 – tydligare bild över tid

Därefter tog elin upp övergången från k2 till k3-regelverket.
”k2 och k3 är regelverk för bokföring. Nu vill man att alla brf:er ska gå från k2, som är ett enklare regelverk, till det mer omfattande k3. Tanken är att ge en tydligare och mer rättvis bild över tid”, sa hon.

Med k3 ska byggnaden delas upp i betydande komponenter med olika nyttjandeperioder, till exempel:

• stomme

• fasad

• fönster

• stammar och installationer

”Större underhållsprojekt blir investeringar som skrivs av över tid, i stället för att hela kostnaden slår mot resultatet ett enda år. Det hänger bättre ihop med underhållsplanen och gör det också enklare för köpare att jämföra olika brf:er”, förklarade hon.

Solel och beskattning – när blir elförsäljning skattepliktig?

Nästa del handlade om solel och försäljning av el.

”Föreningar som säljer el, till exempel laddel eller överskott från solceller, kan bli inkomstskatteskyldiga. Huvudprincipen är att försäljning av el räknas som näringsverksamhet”, sa elin.

Hon förklarade skillnaden mellan el till medlemmarna och el som säljs externt:

• El som säljs till medlemmar via imd (individuell mätning och debitering) räknas som en del av föreningens vanliga verksamhet och är inte inkomstskattepliktig.

• Överskott som matas ut på elnätet och säljs externt kan bli inkomstskattepliktig näringsinkomst och behöver deklareras särskilt.

Hon lyfte också risken för uttagsbeskattning.
”Om föreningen sätter ett pris till medlemmarna som ligger under marknadsvärdet på el kan man bli uttagsbeskattad. Ett tips är att försöka lägga imd-priset, alltså kronor per kilowatt, ungefär i nivå med marknadsvärdet”, sa hon.

Nationellt bostadsrättsregister – stärkt konsumentskydd

Elin berättade också om det kommande nationella bostadsrättsregistret, som regeringen gett lantmäteriet i uppdrag att förbereda.

”Syftet är att stärka konsumentskyddet och minska bedrägerier, penningtvätt och dolda pantsättningar. Registret ska bland annat innehålla uppgifter om bostadsrättshavaren, föreningen, pantsättningar och ägarbyten”, sa hon.

Införandet beräknas ske successivt mellan 2027 och 2030.

”Myndigheter som skatteverket och kronofogden kommer att ha tillgång till registret. Hur mycket styrelserna själva kommer åt är ännu oklart”, sa elin.

Nya krav från bolagsverket på årsredovisningen

Avslutningsvis tog elin upp de nya kraven kring årsredovisningen från och med bokslut 2025.

”Bolagsverket vill ha en styrkt kopia av årsredovisningen och revisionsberättelsen, samt ett fastställelseintyg i original. Och tyvärr är det här inte digitalt än, utan handlingarna måste skickas in med vanlig post”, sa hon.

Hon påminde om att det är styrelsen som ytterst ansvarar för att handlingarna kommer in i tid, även om hsb hjälper till så långt det går.

”Håll er uppdaterade – och kom på Årshjulet i januari”

Passet avslutades med en kort sammanfattning.

”Det var p-moms, momsavdrag på omsättning, k2 till k3, försäljning av el som kan bli skattepliktig och nya krav från bolagsverket. Det är en hel del att hålla reda på”, sa elin.

Anna fyllde på med en inbjudan till fortsatt stöd.
”Håll er uppdaterade med våra nyhetsbrev. Och i januari kör vi kursen årshjulet där vi går igenom vad styrelsen behöver tänka på under hela året. Ni är varmt välkomna”, sa Anna.