HSB Östergötlands rekommendationer kring eventuell hantering av månadsavgifter och hyror med anledning av COVID-19

Med anledning av den pågående coronapandemin kan nu flera bostadsrättsföreningar under den närmsta tiden ställas inför nya frågor och eventuella ekonomiska utmaningar. Vi har en stor förståelse för den oro som detta kan medföra och har därför tagit fram relevanta FAQ (frågor & svar) kopplade till ärenden kring eventuell hantering av månadsavgifter och hyror. Dessa juridiska FAQ:s är framtagna som stöd för för förtroendevalda i brf-styrelser.

FAQ - Årsavgift för medlemmar i brf

Kan medlemmar undgå att betala avgiften till föreningen mot bakgrund av ekonomiska problem kopplade till coronapandemin?

• Bostadsrättshavarnas skyldighet att betala årsavgiften månadsvis påverkas inte av den nu rådande situationen.

Kan styrelsen besluta om en avgiftsfri månad för samtliga medlemmar?

• HSB Östergötland avråder från generella beslut av den typen. Det ligger förvisso inom styrelsens mandat att besluta i frågan. Med hänsyn till självkostnadsprincipen som beskrivs närmre nedan (se rubriken ”generella råd”) är det sannolikt att det inte finns utrymme för en avgiftsfri månad för medlemmarna såvida inte föreningen av något skäl fått minskade kostnader. Styrelsen måste vara långsiktiga i den nu rådande situationen och se till föreningens ekonomi som helhet.

Kan föreningen bevilja anstånd med månadsbetalningen av årsavgiften?

• Rekommendationen är att inte bevilja generellt anstånd för samtliga medlemmar eftersom detta kan föranleda likviditetsproblem för föreningen. Styrelsen bör istället göra en bedömning från fall till fall. Ett beslut om anstånd innebär att föreningen står en kreditrisk för medlemmens framtida betalningsförmåga. Om styrelsen beslutar att lämna anstånd är det av stor vikt att styrelsen meddelar bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltare om detta så att fordran inte lämnas över till inkasso. Beslutet måste fattas och protokollföras av bostadsrättsföreningens styrelse.

Kan föreningen tillmötesgå medlemmar med ekonomiska besvär på något annat sätt?

• En sen betalning av månadsavgift kan vara grund för uppsägning av bostadsrätten. Fordran kan även överlämnas till inkasso. Om föreningen har kännedom om att någon medlem befinner sig i en ekonomiskt svår situation med anledning av coronapandemin så kan föreningen välja att under en viss period avvakta med att överlämna ärendet till inkasso och avvakta med att genomföra uppsägning av medlemmen.

Om åtgärder enligt ovan vidtas är det viktigt att generella riktlinjer för besluten tas fram.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att förhålla sig till likhetsprincipen. Likhetsprincipen innebär förenklat att medlemmarna ska behandlas lika i likartade situationer. En bostadsrättsförening kan dock göra avsteg från likhetsprincipen om föreningen kan visa att avsteget är sakligt motiverat. För att styrelsen ska kunna försäkra sig om att de förfrågningar som inkommer hanteras likvärdigt bör generella riktlinjer för styrelsens hantering tas fram vilka sedan ska ligga till grund för bedömningen av varje enskild förfrågan (se även under rubriken ”generella råd”)

FAQ - Hyra för lokalhyresgäster

Kan hyresvärden ge lokalhyresgästerna en hyresfri månad, reducerad hyra eller anstånd med hyresbetalningar?

• Utgångspunkten är att även lokalhyresgästerna är fortsatt skyldiga att betala hyran i enlighet med hyresavtalet. HSB Östergötland rekommenderar inte att föreningarna fattar generella beslut av den här typen. Bedömningen bör istället göras från fall till fall och med hänsyn till företagets långsiktiga överlevnadsförmåga. Om det är en hyresgäst som normalt klarar att betala hyran, kan ett anstånd med betalningen eller rabatt på hyran göra att hyresgästen finns kvar efter krisen. Den bedömning som görs är därmed utifrån föreningens bästa och att ett eventuellt anstånd med hyran eller rabatt på hyran tas utifrån den aspekten.
  
  Den 16 april beslutade regeringen om en förordning om rabatt för fasta hyreskostnader i utsatta branscher som ett sätt att mildra de ekonomiska konsekvenserna av virusutbrottet. Här har vi sammanfattat information kring stödpaketet

Generella råd för bostadsrättsföreningar

En bostadsrättsförening har en rad allmänna principer att ta hänsyn till i sin verksamhet. Självkostnadsprincipen är en sådan. Bostadsrättsföreningen ska inte gå med vinst och årsavgiften ska motsvara de faktiska kostnaderna för förvaltningen samt avsättningar för framtida underhåll. Det gör att föreningarna i normalfallet inte har någon ekonomisk buffert som ger utrymme för minskade intäkter inför nuvarande situation. Intäkter från hyror från bostads- och lokalhyresgäster påverkar också föreningens ekonomi och nivån på årsavgiften för bostadsrättshavarna, i vissa fall i mycket stor utsträckning.

Eventuella medel som föreningarna har bör, typiskt sett, vara öronmärkta för framtida underhåll. På det sättet är en bostadsrättsförening inte som vilken fastighetsägare som helst. Avsaknaden av vinstintresse gör marginalerna mindre. De flesta av landets bostadsrättsföreningar har alltså inte en sådan likviditet och kapital att man kan sänka avgifterna eller hyrorna, eller bevilja anstånd med inbetalningar.

I frågor som rör medlemmarnas skyldighet att erlägga årsavgift till föreningen ska likhetsprincipen ha en stark genomslagseffekt. Det är därför mycket viktigt att styrelsen tillser att eventuella eftergifter och anstånd hanteras likvärdigt för alla medlemmar som inkommer med förfrågningar. Vårt råd är därför att i styrelsen prata igenom olika potentiella förfrågningar med anledning av den eventuellt kommande ekonomiska situationen för era medlemmar, och därigenom ta ställning till hur ni vill förhålla er till dessa och utifrån detta ta fram generella riktlinjer för hanteringen.

Det finns ingen skyldighet för bostadsrättsföreningen att göra eftergifter eller lämna anstånd avseende vare sig årsavgifter eller hyror. Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi och har att fatta beslut enbart utifrån föreningens intresse och föreningens bästa. Eftergifter med avgifter och hyror idag kan ge ett underskott som kräver avgiftshöjningar längre fram. Därför bör styrelsen vara mycket försiktig med att fatta beslut som på sikt kan drabba föreningen ekonomiskt, såväl i nutid som på sikt.