Dolda fel vid köp av bostadsrätt

Ett dolt fel är något som finns där redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning.

Felet ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men alltså inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Du kan inte kan kräva ersättning för fel som du borde ha kunnat uppmärksamma vid en noggrann besiktning av lägenheten, och det är därför mycket viktigt att du undersöker lägenheten ordentligt innan köpet. Du kan läsa mer om detta i artikeln Undersökning och besiktning.

För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här tre kriterierna uppfyllas:

• felet måste ha funnits vid köptillfället
• felet ska inte ha varit upptäckbart
• felet ska inte ha varit förväntat.

Befintligt skick

Om bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick" krävs det, förutom att felet ska bedömas som dolt, även att någon av följande tre förutsättningar föreligger:

1. Lägenheten inte överensstämmer med sådana uppgifter som säljaren lämnat före köpet.
2. Säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt förhållande rörande lägenheten som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att informerad om.
3. Lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter haft anledning att räkna med.

Fel i bostadsrätt

Som köpare av bostadsrätt har du möjlighet att ställa krav mot säljaren om du hittar fel som du inte borde ha upptäckt innan köpet och om bostadsrätten sålts med förbehåll befintligt skick, och uppfyller något av kriterierna ovan. Du måste då kontakta säljaren snarast efter att du upptäckt felet och absolut senast inom två år från tillträdet. Säljaren kan då bli skyldig att åtgärda felet alternativt sätta ned priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan i sällsynta fall även hävning bli aktuellt.

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

Ta råd av advokat

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Ta gärna kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet.