-
Välj HSB förening för att se regionalt anpassat innehåll.
Välj HSB-förening
-
Sök
-
Välj HSB förening för att se regionalt anpassat innehåll.
Välj HSB-förening
HSB rekommenderar att alla brf:er har en teknisk underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt i tiden. Detta är numera ett lagkrav för nyproducerade och ombildade bostadsrättsföreningar. Men det är minst lika viktigt för äldre föreningar, berättar Veikko Räihä, underhållsstrateg på HSB Stockholm.
– Alla delar i en fastighet har en teknisk livslängd. För att kunna ersätta eller renovera de här delarna när de är uttjänta måste föreningen se över sitt sparande för framtida underhåll. En långsiktig underhållsplan som visar när saker behöver åtgärdas och hur mycket det kommer att kosta hjälper föreningen att kalkylera hur mycket den ska spara för att täcka underhållskostnaden, säger han.
Trots detta är det många föreningar som saknar en bra underhållsplan, enligt Veikko.
Kartlägg fastigheten
Om er brf saknar underhållsplan, eller om ni vill få bättre ordning på den som finns, gäller det att först ta reda på hur huset mår.
– Börja med att kartlägga fastigheten. Titta i gamla årsredovisningar och ta reda på när olika delar åtgärdades, exempelvis när stammarna byttes. Även om det inte var så länge sedan, ta med stambyte i planeringen och gör en statusbesiktning cirka tio år innan det är dags för nästa byte. Även om en åtgärd har en viss livslängd är det sällan den stämmer exakt, så var ute i god tid. Då minskar risken att drabbas av något oförutsett, säger Veikko.
Genom att kartlägga föreningen och fastigheten får man fram ett underlag som kan ligga till grund för att kalkylera underhållsbehovet. När man tagit fram underhållsbehovet vet man hur mycket föreningen behöver spara. Då blir det också lättare att ta ut en rättvis årsavgift, så att alla medlemmar är med och betalar för det dagliga slitaget på fastigheten.
En ekonomi i balans
En digital underhållsplan gör styrelsearbetet lättare och underlaget mer tillförlitligt. Den är enkel att uppdatera om förutsättningarna ändras.
– Där uppdateras även pris- och avgiftskalkyler automatiskt utifrån branschindex så att de stämmer bättre, säger Veikko.
Så snart föreningen har gjort en åtgärd – även om det bara handlar om en investering i nya lampor – är det viktigt att revidera underhållsplanen utifrån det belopp som har spenderats.
– Allt bygger på att ekonomin är i balans.
Underhållsplanen bör fokusera på de mest kostsamma åtgärderna. Föreningen måste veta när de stora utgifterna kommer för att kunna planera ekonomin utifrån dem.
Det är viktigt att ha en avgiftsstrategi.
– Räkna ut föreningens totala årsintäkter. De ska täcka fastighetens drift- och räntekostnader. Överskottet, det vill säga föreningens sparande, ska vara i balans med det beräknade underhållsbehovet. Om det inte är det, då kan man behöva höja avgifterna, förklarar Veikko.
Det är bättre att höja avgifterna lite i taget över lång tid än att behöva chockhöja dem vid ett tillfälle om något kostsamt inträffar.
– Vet föreningen att den ska göra stambyte om 20 år är det viktigt att planera ekonomin så att det finns ett belåningsutrymme för det.
Kartlägg fastigheten för att ta reda på hur huset mår och vad som behöver åtgärdas när.
Beredd på det oförutsedda
Ibland kan föreningen behöva skjuta på vissa åtgärder för att ha råd. Då gäller det att prioritera rätt.
– Ett tätt tak är ju exempelvis viktigare än snygga belysningsarmaturer och nymålade trapphus, säger Veikko.
HSBs digitala underhållsplan kan vara till god hjälp i ett sådant läge, menar han.
– Där kan ni simulera olika scenarier för att se vad saker och ting skulle kosta.
Däremot är det svårt att planera för oförutsedda kostnader.
– En viss komponent kanske har en livslängd på 25 år, men måste ändå bytas efter 10 år. Kanske drabbas föreningen av en vatten- eller brandskada och måste lägga ut pengar för åtgärderna innan försäkringsbolaget ersätter kostnaderna. Då gäller det att ha en buffert för att inte få likviditetsunderskott, säger Veikko.
Han föreslår att en brf har en buffert som motsvarar cirka tre månaders intäkter. Detta för att kunna täcka upp för löpande och oförutsedda kostnader till följd av exempelvis underhållsbehov, räntehöjningar eller skenande elpriser.
Bra planering ger bättre ekonomi
Eftersom den ekonomiska planeringen är direkt kopplad till underhållsplanen lönar det sig att ha en långsiktig och detaljerad underhållsplan.
– Har ni koll på föreningens underhållsbehov blir det lättare att amortera och på så vis skapa ett belåningsutrymme inför framtida underhållsarbeten, säger Veikko.
Med en bra underhållsplan blir det också enklare att samordna flera åtgärder och därigenom spara pengar.
– När ni sitter med budgetarbetet är det en bra idé att lyfta näsan och se några år framåt i tiden. Kanske finns det saker som ska åtgärdas då, men som går att tidigarelägga för att samordna med åtgärder som ligger närmare i tiden. Till exempel kan det leda till att ni bara behöver sätta upp byggställningar en gång, istället för två eller tre inom loppet av några år. Det kan göra stor skillnad ekonomiskt.
Numera är det också många föreningar som lägger in energieffektiviserande åtgärder i underhållsplanen.
– Gör en energikartläggning, tipsar Veikko Räihä.
– Om föreningen ändå står inför en större åtgärd, räkna på om det kan vara värt att samtidigt göra fastigheten mer energieffektiv. Sådant kan HSB hjälpa till med.
Fakta: Ekonomiska bitar att ha koll på
Föreningens totala intäkter ska täcka den dagliga driften, till exempel räntekostnader och kostnader för värme och vatten.
Överskottet – föreningens sparande – ska vara i balans med underhållskostnaderna. Om sparandet inte räcker kan föreningen behöva höja avgifterna.
Underhållskostnaden är den totala kostnaden för föreningens framtida underhållsbehov.
Brf:en bör ha en buffert för löpande och oförutsedda kostnader, motsvarande cirka tre månaders intäkter.
Gör det enkelt med HSB Underhållsplan
Med tjänsten HSB Underhållsplan får styrelsen en tydlig överblick över fastighetens underhållsbehov och det sparande som krävs för framtida insatser. Det digitala verktyg som ingår i tjänsten gör det enkelt att flytta åtgärder och simulera olika scenarier för att räkna ut kostnader.
I tjänsten ingår:
- Upprättande av underhållsplan.
- Lättillgänglig och överskådlig digital underhållsplan.
- Årlig rådgivande uppföljning och revidering av underhållsplanen tillsammans med er underhållsstrateg.
- Okulär underhållsbesiktning vart tredje år.
- Statusrapport till stämma och årsredovisning.
HSB förvaltar boende i hela Sverige
Alla Sveriges brf:er och fastighetsägare kan få stöd av HSB. Vi erbjuder heltäckande förvaltningstjänster för en tryggare vardag.