HSBs expert: Många brf:er har för låg avgift

Hur vet styrelsen om ekonomin är tillräckligt stabil – utan att behöva höja avgiften?

– En brf ska ha intäkter som täcker den löpande driften – som kostnader för fjärrvärme, el, vatten, förvaltning och försäkringar – samt räntekostnader. Utöver det måste det finnas ett tillräckligt överskott för att kunna spara till framtida underhåll och investeringar.

Det kan handla om stambyten, fönsterbyten, takrenoveringar, byten av undercentraler och tvättmaskiner, förklarar Johan.

– På så sätt kan föreningen successivt amortera ner sina lån och därmed skapa ett låneutrymme inför kommande större återinvesteringar i fastigheten.

Enligt HSB bör en brf idag spara ungefär 300 kronor per kvadratmeter och år som en schablon. Det krävs för att klara kommande stam- och takbyten eller andra större investeringar, enligt den 50-åriga underhållsplan som föreningar bör ha.

– Det är inte en exakt siffra, men ett bra riktmärke. Det verkliga behovet ser man först när det finns en genomarbetad 50-årig underhållsplan som omfattar alla större komponenter i fastigheten, förklarar Johan.

Minskar mest i Stockholm

De senaste åren har svenska brf:er minskat sitt sparande. Allra mest har sparandet minskat i Stockholm, enligt siffror från Booli.

– I Stockholm sparar genomsnittsföreningen 73 kronor per kvadratmeter. Sedan finns stora skillnader mellan olika stadsdelar och mellan olika föreningar, säger Johan.

Han konstaterar samtidigt att sparandet i HSB-förvaltade föreningar i Stockholm ligger på 162 kronor per kvadratmeter.

– Det visar att HSB-förvaltade föreningar tar ett större ansvar för sitt sparande till framtida underhåll än brf:er i stort. Det är förstås glädjande och visar hur viktigt det är med en ansvarsfull förvaltning med tydliga råd och rekommendationer.

Varför minskar sparandet generellt?

– Jag tror att många styrelser är oroliga för två saker: att medlemmarna inte har råd med en högre avgift och att höjningar påverkar bostadspriserna negativt. Det finns ett allmänt antagande om att låga avgifter ger högre bostadspriser.

Men en låg avgift säger inget om hur välskött ekonomin är i en förening, understryker Johan.

– För att hantera oförutsedda händelser bör en förening ha tre till sex månaders intäkter i likvida medel. Men det kan finnas regionala skillnader som påverkar hur stor bufferten ska vara. På mindre orter, där det kan vara svårare för föreningar att få lån, kan behovet vara ännu större för att klara framtida underhållsåtgärder.

Vad händer om föreningen har ett för stort överskott?

– Avgiftsnivån ska vara rimlig, alltså inte för hög eller för låg. Vårt generella råd är ett sparande på 300 kronor per kvadratmeter och år. Vissa brf:er sparar mer än så och det kan vara motiverat om det grundar sig på en genomarbetad underhållsplan, säger Johan.

Fler avgiftshöjningar att vänta

Generellt präglas dock många brf:ers ekonomi av minskat sparande. För att nå en hållbar nivå kommer det därför att krävas fortsatta avgiftshöjningar i många föreningar – särskilt i storstäderna.

– I HSB-förvaltade föreningar i Stockholm skulle avgifterna behöva höjas med nästan 30 procent, förklarar Johan.

På nationell nivå uppskattar han behovet till en mer måttlig men ändå kännbar justering.

– Sett över hela Sverige handlar det om runt 15 procents höjning från dagens nivå. Brf:er utanför HSBs förvaltning har dock ett ännu större behov av höjningar eftersom deras sparande i genomsnitt är betydligt lägre, säger Johan.

Styrelser bör undvika chockhöjningar och istället aktivt arbeta med en flerårsbudget där avgiften justeras stegvis i takt med inflation och ränteförändringar. Annars riskerar man att urholka föreningens sparande och stå utan tillräckligt låneutrymme när stora renoveringar ska göras.

– Planera föreningens ekonomi på tio års sikt för att kunna se vilken avgift som behövs nu för ett vettigt sparande. Och ha en transparent kommunikation om avgiften med medlemmarna. Det är avgörande för en långsiktig värdeutveckling i brf:en.

Johan Lindén poängterar att avgiftshöjningar inte är den enda lösningen:

– Det finns mycket att göra för att minska kostnaderna. Energieffektiviseringar är ett bra exempel på åtgärder som brf:er kan ta till, vilket skulle kunna minska behovet av att höja avgifterna.

Johan Lindén tipsar: Så kan ni förklara avgiftshöjningen

Att kommunicera med och informera medlemmarna är särskilt viktigt i finansiellt oroliga tider.

Visualisera siffrorna. Visa hur varje intäktskrona fördelas på drift, ränta och sparande. Konkret grafik gör kostnadsbilden begriplig.

Knyt höjningen till underhållsplanen. Koppla sparandet per kvadratmeter direkt till den genomsnittliga kostnaden för framtida underhåll och investeringar.

Kommunicera tidigt och regelbundet. En mindre, årlig justering är bättre än en chockhöjning.

Betona långsiktigt ansvar. Nuvarande medlemmar har ett ansvar för sitt slitage. Att inte spara tillräckligt innebär att någon annan medlem i framtiden får betala för dina slitagekostnader.

Tre drivkrafter bakom ökade kostnader

1. Räntechocken. Lån som bands på längre löptider under nollränteperioden sätts nu om på betydligt högre räntor.

2. Driftinflation. Energi, vatten, avfall och andra bastjänster stiger ofta med tvåsiffriga tal.

3. Underhållsskulden. Bostadsrättsföreningar behöver nu ta ikapp många år av oförändrade avgifter när både ränta och driftkostnader stiger kraftigt.

Så kan ni minska era kostnader

Avgiften är det huvudsakliga verktyget för att hantera föreningens intäkter. Den ska täcka löpande utgifter och räcka till ett rimligt sparande. Här är tre kostnadsbromsar:

Energieffektivisera. Solceller, värmeåtervinning eller isolering kan sänka driftkostnader flera år framåt. Ta hjälp av HSBs energiexperter.

Låneöversyn. Sprid riskerna och förhandla aktivt med bankerna. HSB Låneförvaltning kan hjälpa er att pressa räntorna.

Samordna inköp. Gå ihop med grannföreningar för gemensam upphandling av exempelvis sophämtning och städning. HSB kan också erbjuda en rad ramavtal.