Gränsen mellan andrahandsuthyrning och inneboende

I ett sådant fall kan det vara mycket svårt för en förening att göra en gränsdragning samt styrka att en inneboende i själva verket är en andrahandshyresgäst. Vidare kan det vara svårt att styrka att en person hyr ut i andrahand i tingsrätten vid ett förverkande om en medlem underlåter att rätta sig efter en anmodan då föreningen har bevisbördan för detta. Nedan kommer en redogörelse för att underlätta en sådan gränsdragning och hur man går tillväga om det föreligger misstanke om en olovlig andrahandsuthyrning.

Nyckelordet för att en uthyrning ska räknas som en andrahandsuthyrning är att bostadsrättshavaren nyttjar lägenheten självständigt. Det saknas tydliga anvisningar i lag om hur stor omfattning en bostadsrättshavare ska nyttja lägenheten. Det finns däremot två rättsfall från HD som ger en relativt god bild av hur bedömningen ska göras. I NJA 2001 s. 241 I hyrde en bostadsrättshavare ut sin lägenhet med undantag för ett rum som undantogs från upplåtelsen. Det var på så sätt inte fråga om att hyresgästen nyttjade hela lägenheten självständigt. Däremot så hade bostadsrättshavaren aldrig vistats i lägenheten. Bostadsrättshavarens sambo gjorde besök månadsvis i lägenheten men aviserade alltid hyresgästen i förväg. I detta fall fann HD att det rörde sig om en andrahandsuthyrning trots att personen inte nyttjade hela lägenheten självständigt med hänsyn till att bostadsrättshavaren inte nyttjade lägenheten, besökte den så pass sällan samt att aviserade innan besök. I det andra rättsfallet NJA 2001 s. 241 II hade bostadsrättshavaren likt det första rättsfallet undantagit ett rum från upplåtelsen. I detta fall övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden samt besökte lägenheten flera gånger i veckan oaviserat. I detta fall fann HD att bostadsrättshavaren nyttjade lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen skulle anses vara inneboende.

Det som går att sammanfatta från de båda rättsfallen är att gränsdragningen mellan ett inneboendeförhållande och andrahandsuthyrning kan vara svårdragen. Några frågor som kan göra det lättare att göra en sådan gränsdragning är hur ofta bostadsrättshavaren besöker lägenheten, hur länge han eller hon stannar samt huruvida bostadsrättshavaren aviserar i förväg innan den besöker lägenheten. En rekommendation till föreningar som misstänker att en boende hyr ut sin lägenhet olovligt eller försöker rubricera denna som ett inneboendeförhållande är att be grannar föra dagbok över när de har sett personen besöka lägenheten får att på så sätt få en uppfattning om hur ofta personen besöker lägenheten.

Även om uthyrningen skulle bedömas som ett inneboendeförhållande är det svårt för en förening att sätta stopp för en sådan men det finns vissa gränser. Uthyrningen får inte medföra men för föreningen eller dess medlemmar. Vidare får uthyrningen inte ge upphov till att de som bor i omgivningen utsätts för störningar. Om medlemmen har väldigt hög omsättning av inneboende skulle även föreningen kunna hävda att lägenheten används för annat syfte än som bostad.

Informationen i den här artikeln var aktuell det datumet som artikeln publicerades. Förändringar inom både praxis och lagstiftning kan ha skett om det har gått ett tag sedan publicering. Som kunder hos HSB Stockholm kan ni alltid kontakta er förvaltare eller våra jurister direkt om ni önskar ett förtydligande eller känner er osäkra.