Ansvarsfördelning mellan bostadsrättshavare - förening

Delat ansvar för underhåll och reparationer

Om du bor i en bostadsrätt är ansvaret uppdelat. Bostadsrättshavaren har ansvar och betalar för vissa reparationer och visst underhåll, bostadsrättsföreningen har ansvar och betalar för vissa andra reparationer och visst annat underhåll.

Reglerna för hur ansvaret, och därmed kostnaderna, ska fördelas mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren finns reglerat i bostadsrättslagen och i bostadsrättsföreningens stadgar.

Bostadsrättshavarens ansvar

Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättshavaren underhållsansvar och tillsynsskyldighet för lägenheten. Underhållsskyldigheten regleras i bostadsrättslagens kapitel 7 § 12 och tillsynsansvaret regleras i § 9 och § 12. I Kandelaberns stadgars § 31 upprepas en del av det som står i bostadsrättslagen, och dessutom görs en hel del förtydliganden och uppräkningar av vad ansvaret omfattar.

Förenklat om bostadsrättshavarens ansvar: Bostadsrättshavaren ansvarar och betalar för underhåll och reparationer av den egna bostadsrätten. Bostadsrättshavaren betalar för att reparera ytskikt, inklusive fuktspärr i våtrum och underliggande behandling som behövs till ytskikt i andra rum, allt som är synligt t ex synliga rör, icke bärande väggar, fönster och dörrar (utom målning av utifrån synliga delar på fönster och ytterdörrars utsida), inredning (ex sanitetsporslin och köksutrustning), klämringen till golvbrunnen, vattenkranen och allt lösöre, samt målning av de radiatorer och de olika ledningar som föreningen försett lägenheten med.

Om bostadsrättshavaren har utrustat lägenheten med installationer som avviker från bostadsrättsföreningens standard, ansvarar bostadsrättshavaren alltid själv för installationerna. Ansvaret är knutet till installationen och överförs vid överlåtelse till nästa bostadsrättshavare. En sådan egen installation ersätts inte om den behöver tas bort i samband med att bostadsrättsföreningen utför reparationer eller underhåll. Eventuella tillkommande kostnader betalas av bostadsrättshavaren.

Om bostadsrättshavaren brister i sitt ansvar: Om bostadsrättshavaren eller någon hen är ansvarig för brister i sitt ansvar kan bostadsrättsföreningen kräva bostadsrättshavaren på skadestånd för de kostnader föreningen fått med anledning av detta. Så om bostadsrättshavaren t ex orsakar en brand- eller vattenskada medvetet eller genom "grovt slarv", eller vet om att avloppsbrunnens klämring saknas eller är skadad utan att göra något åt det, kan bostadsrättshavaren då i slutänden få betala för hela skadan, även det som bostadsrättsföreningen i vanliga fall skulle haft betalningsansvaret för. 

Bostadsrättsföreningens ansvar

I bostadsrättslagens kapitel 7 § 12 anges att bostadsrättsföreningen har ansvaret för stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med, och för reparationer efter brand- och vattenledningsskador. I Kandelaberns föreningsstadgars § 32 och 33 preciseras och regleras mer i detalj vad bostadsrättsföreningen ansvarar och ska betala för.

Förenklat om bostadsrättsföreningens ansvar: Bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadernas stomme inklusive bärande väggar, yttertak, alla inte synliga ledningar som går till mer än en bostadsrätt, golvbrunn, radiatorer och värmeledningar, rökgångar och ventilationskanaler, ventilationsdon, spiskåpa / köksfläkt som är en del av husets ventilation, och målning av utifrån synliga delar av ytterdörr, fönster, panel och skärmvägg.  

Inträffar en brand- eller vattenskada har föreningen ansvar för att göra en
     o  Undersökning av vad som skadats 
     o  Utrivning av det skadade om man tror att skadan gäller mer än ytskiktet. Föreningen betalar
         för hela utrivningen (också utrivningen av det ytskikt som bostadsrättshavaren ansvarar för).
         Utrivningen ska göras så att skadan sen ska kunna repareras fackmässigt.
     o  Upptorkning av det som föreningen har ansvar för t ex bjälklaget. När föreningen är klar
         med sin del, ansvarar bostadsrättshavaren för att reparera sin del: Ytskiktet, inklusive
         fuktspärr i våtrum, och underliggande behandling som behövs till ytskiktet i andra rum.

Om bostadsrättsföreningen brister i sitt ansvar: Om föreningen vet om att något är uppenbart bristfälligt men inte åtgärdar detta, får föreningen betala för de skador som detta orsakar.

Skador genom trycksatt vatten eller brand

Ett undantag från regeln om delat ansvar mellan bostadsrättshavare och förening är skador av trycksatt vatten och brand, för vilka föreningen har ansvaret. Föreningen ansvarar i dessa fall för hela reparationen, om skadan inte beror på att innehavaren, hens släkt, gäster eller anlitade hantverkare, varit vårdslös eller försumlig. Observera att med trycksatt vatten avses endast varmt och kallt tappvatten, och inte exempelvis värmelednings- eller avloppsvatten.

Ovanstående gäller i tillämpliga delar även om ohyra, se BRF Nytts Vem ansvarar för skadedjuren

Sammanfattningsvis

Var och en ansvarar och betalar för sin del, oberoende av hur en skada har uppkommit. Läs HD-domen om Ansvarsfördelning vid skada. Men om skadan orsakats av att någon varit vårdslös eller medvetet orsakat skadan, kan den få betala även det som den andra parten i annat fall skulle ansvarat och betalat för.

 
1) Vid medlemmens åverkan står denne för kostnaden 
2) Samma regler som för lägenhet beträffande väggar, golv och tak.