Beslutsfattande kring underhåll och åtgärder

Att avgöra om det behövs ett stämmobeslut eller ett styrelsebeslut kan vara svårt. Här reder vi ut gränsdragningen.

När det behövs stämmobeslut  

I 9 kap. 15 § bostadsrättslagen står det att beslut om en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark med anledning av en om- eller tillbyggnad ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Men det är inte alltid helt klart vad som utgör en sådan väsentlig förändring, därför bör man ta hänsyn till åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget. Ett exempel på en väsentlig förändring är en om- eller tillbyggnad (som inte är en ren underhållsåtgärd och inte är liten) med stora ekonomiska åtaganden.  

Standardförbättringar i huset 

En ombyggnad som förbättrar standarden i föreningens hus, och inte är en ren underhållsåtgärd, bör det beslutas om på en föreningsstämma. Sådana standardförbättringar kan vara att huset förses med nya installationer såsom hissar eller anordningar för sopstationer.  

Mindre standardförbättringar som inte innebär några större ekonomiska åtaganden kan det dock beslutas om i styrelsen. Ett exempel är om porten i föreningens hus byts ut till en funktionsdugligare trots att den äldre porten var i gott skick. 

Tillbyggnad och nybyggnad 

Beslut om tillbyggnad och nybyggnad kräver stämmobeslut. Det kan exempelvis handla om en utbyggnad för förråd och tvättstuga eller en ny byggnad för ytterligare bostäder eller garageplatser. Beslut om mindre tillbyggnader, såsom en mindre överbyggnad till en sopcontainer, kan fattas av styrelsen.  

När det behövs styrelsebeslut 

I styrelsens ansvar ingår det löpande underhållet och reparationer av föreningens mark och hus. Beslut kring dessa fattas alltså normalt av styrelsen. En vanlig missuppfattning är att om reparations- och underhållskostnaderna uppgår till ett stort belopp krävs beslut på en föreningsstämma. Rör det sig om reparation eller underhåll (till exempel byte av tak på grund av underhållsbehov) är det alltid en styrelsefråga oavsett vad kostnaderna uppgår till. Beloppet saknar alltså helt betydelse. 

Risker med att ta upp frågan på föreningsstämman 

Styrelsen har alltid möjligheten att ta upp en fråga på föreningsstämman och kan göra det vid osäkerhet om ett stämmobeslut krävs eller inte. Men innan styrelsen väljer att göra det bör styrelsen fundera över vilka konsekvenserna blir om stämman säger nej. Är det ett underhåll som är i stort behov att genomföras och föreningsstämman säger nej hamnar styrelsen i en mycket knepig situation eftersom styrelsen ansvarar för underhållet men inte kan vidta den åtgärd som behövs. 

Gränsdragning i tre steg 

Lite förenklat kan styrelsen utreda om en planerad åtgärd behöver stämmobeslut eller styrelsebeslut genom att följa dessa steg: 

1. Är arbetet en ren underhållsåtgärd eller en standardförbättring?
   Om ”underhållsåtgärd” – styrelsebeslut
   Om ”standardförbättring” – kan behövas stämmobeslut, fortsätt till fråga 2  

2. Är det fråga om en, inte liten, om- eller tillbyggnad med stora ekonomiska åtaganden?
   Om ”ja” – stämmobeslut
   Om ”nej” – styrelsebeslut  

3. Fortfarandeosäkra på vilket beslut åtgärden behöver? Utred vad som händer om styrelsen hänskjuter frågan till stämman och får ett nej!
   
   Om ”inte så farligt, det finns ingen risk för skada om de planerade åtgärderna får vänta” – stämmobeslut
   
   Om ”åtgärderna kan inte vänta, föreningen riskerar att drabbas av skador på hus eller mark” – styrelsebeslut