Lägenhetsbyte – tänk på det här

Intresset för att byta hyreslägenhet har varit stort den senaste tiden. En orsak är att flera år med hög inflation drivit upp priser och i slutändan även hyrorna. Men en växande familj eller ett nytt jobb kan också vara en anledning till att folk väljer att leta efter någon att byta lägenhet med.

Läs också: Bo i hyresrätt – så funkar det

Hyresgästföreningen tog emot cirka 1200 juridiska rådgivningar om lägenhetsbyte under 2023, varav omkring 300 ledde till tvister. Det visar att det finns både ett stort intresse och en del fallgropar. Här reder vi ut vad du behöver tänka på när du vill byta din lägenhet.

1. Börja hos hyresvärden

Det första steget är vanligen att skicka in en ansökan eller prata med din hyresvärd och förklara varför du vill byta. För att ett byte ska vara lagligt krävs att båda parterna är hyresgäster med förstahandskontrakt och att bytet sker utan otillåtna ekonomiska ersättningar.

– Har du en mindre hyresvärd kan det vara lättare att ha en dialog direkt, annars brukar man gå via en förvaltare, säger Niclas Sundell.

För att få tillstånd till lägenhetsbyte krävs att du har ett beaktansvärt skäl, exempelvis förändringar i livssituation, ekonomi eller arbetspendling. Det räcker inte att bara vilja byta.

– Det kan exempelvis handla om förändrade familjeförhållanden, att du väntar barn eller om en familjemedlem gått bort. Det kan också handla om ändrade ekonomiska förhållanden, att du förlorat jobbet eller att din ekonomi förbättrats och du vill bo större. Ett tredje skäl är att du har fått jobb eller ska studera på en annan ort. Därför är det bra att ha koll på lagstiftningen redan innan du kontaktar din hyresvärd, säger Niclas Sundell.

Bra att känna till: För dig med HSB-hyreslägenhet kan processen för att ansöka om lägenhetsbyte se olika ut beroende på vilken förening du tillhör. Mer information om lägenhetsbyte hittar du i Mitt HSB eller på sidan "Bo i HSB" här på hsb.se. Kontakta din förening om du är osäker på vad som gäller.

2. Vad krävs av bytespartnern?

För hyresvärden är det viktigt att personen du byter med är en pålitlig hyresgäst med stabil ekonomi och som tagit hand om sitt tidigare boende väl. Leta upp dokument som kan vara viktiga för hyresvärden.

– Processen underlättas om du ser till att göra förarbetet. Visa att du ska byta med en bra hyresgäst och ta fram kopior på hyreskontrakt, folkbokföringsuppgifter och referenser från tidigare hyresvärdar. Det ökar chanserna till ett snabbare godkännande. Om det finns osäkerheter kring inkomster, kan det vara bra att inkludera anställningsintyg eller kopior på lönespecifikationer.

3. Vad händer om bytet nekas?

Om din ansökan om lägenhetsbyte nekas kan du vända dig till hyresnämnden och få bytet prövat. Ärenden där hyresvärden sagt nej utan godtagbara skäl eller dragit ut på tiden kan också tas vidare till hyresnämnden.

– Får du ett negativt besked eller inget besked alls så kan du skicka en ansökan till hyresnämnden om att ditt ärende ska handläggas skyndsamt. Om det blir en process i hyresnämnden är det bra att förbereda den du ska byta med, säger Niclas Sundell.

Dokumentera när du lämnade in din ansökan, det kan exempelvis vara e-postmeddelande eller bekräftelse på ifyllt formulär. Att ha rätt underlag kan hjälpa om det blir aktuellt med ett överklagande.

4. Hur hittar man en bytespartner och vad bör man kontrollera?

Att hitta någon att byta lägenhet med kan kräva lite tålamod. Håll koll på sidor för lägenhetsbyte, digitala marknadsplatser eller Facebook-grupper inriktade på byten. En del hyresvärdar erbjuder internkö för byten. När du hittat någon du vill byta lägenhet med är det viktigt att säkerställa att personen är folkbokförd på adressen samt att lägenheten är en hyresrätt. 

Det är också viktigt att besöka lägenheten och dokumentera skicket om det behövs. På så sätt undviker du missförstånd eller framtida krav från hyresvärden.

5. Vilka risker finns – och hur undviker du att bli lurad?

En del väljer att ta en dyrare hyresrätt enbart i syfte för att byta den till en billigare – men det är en strategi som med stor sannolikhet får avslag.

– Har du bott kortare tid än ett år i lägenheten blir det troligtvis avslag. Anledningen till det är att fastighetsägaren vill minska omflyttningen eftersom det sliter på lägenheten. Enligt lagen behöver du ha synnerliga skäl för att byta, det kan exempelvis vara en oförutsedd händelse som ett dödsfall i familjen eller att man förlorat jobbet och inte kan betala hyran. Men om du har samma ekonomiska förutsättningar som tidigare, har du samtidigt bevisat att du kan betala för lägenheten, säger Niclas Sundell.

Att ta eller ge betalning i samband med ett byte är olagligt och något som kan leda till allvarliga konsekvenser även i efterhand.

– Den ena kanske har en attraktivare lägenhet och vill ha ersättning för det, men det får inte förekomma. Om det kommer fram att någon har betalat ersättning kan man bli av med lägenheten. Men det kräver att hyresvärdarna agerar och går vidare med ärendet.

Du bör också dokumentera alla överenskommelser skriftligt, särskilt vid byten där flera parter är inblandade.

6. Vad gäller om du ångrar dig?

Det är inte ovanligt att någon av parterna i ett lägenhetsbyte ångrar sig – särskilt om processen dragit ut på tiden. Ett godkänt byte är dock juridiskt bindande när det väl genomförts. Det går alltså inte att kräva tillbaka den gamla lägenheten i det läget.

Om någon ångrar sig innan tillstånd har getts är det däremot klokt att dokumentera det skriftligt och meddela hyresvärden direkt.

7. Vad gäller om ni är fler än två som byter i kedja?

Lägenhetsbyten sker inte alltid mellan bara två parter. Det är vanligt att flera personer ingår i en byteskedja. Då är det viktigt att alla i kedjan har godkända skäl och är förstahandshyresgäster. Samordna ansökningarna och se till att alla parter vet vad som gäller.