Den ofrivillige hyresvärden – föreningens ansvar för hyresrätter i föreningen

Nedan belyses ett urval av föreningens rättigheter och skyldigheter.

Hyreslagen
Hyreslagen, som 12:e kapitlet i jordabalken kallas, är en social skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Många bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att hyreslagens bestämmelser gäller om inte hyresvärden och hyresgästen avtalat om bättre villkor för hyresgästen än de hyreslagen anger. Hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter gentemot varandra följer av hyreslagen.

Hyra och hyreshöjning
Vilken hyra som ska utgå för en bostadshyresrätt framgår av tecknat hyresavtal eller förhandlingsöverenskommelse, om förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen finns. Hyra för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd, detta gäller dock inte kostnad för värme, kyla, el, varmvatten eller avgifter för vatten och avlopp. Vill hyresvärden höja hyran för en bostadshyresrätt måste den nya hyran antingen förhandlas direkt med hyresgästen eller med hyresgästföreningen om förhandlingsklausul finns. Det är inte möjligt för hyresvärden att ensidigt höja hyran. Finns förhandlingsklausul kan hyran inte förhandlas direkt med hyresgästen.

Vissa renoveringar som innebär standardhöjning i lägenheten kan utgöra grund för hyreshöjning. Viktigt är dock att åtgärden inte vidtas innan behöriga tillstånd finns och förhandling om hyran påbörjats.

Lägenhetens skick och underhåll
Hyresvärden ansvarar för att hålla lägenheten och gemensamma utrymmen, tex tvättstuga, i fullt brukbart, eller bättre, skick under hela hyrestiden. Om bättre skick än fullt brukbart avtalats ska det bättre skicket hållas under hela hyrestiden. Hyresvärden ska även tillse att lägenheten underhålls med skäliga tidsmellanrum genom t.ex. målning och tapetsering, om inte förhandlingsöverenskommelse finns där annat avtalats. Brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet kan hyresvärden drabbas av nedsättning av hyran, skadeståndsskyldighet gentemot hyresgästen, föreläggande från hyresnämnden att åtgärda det bristande underhållet och/eller att hyresgästen avhjälper bristen på hyresvärdens bekostnad.

Hyresgästen har, frånkopplat hyresvärdens underhållsansvar, rätt att på egen bekostnad utföra mindre åtgärder i lägenheten i form av målning, tapetsering och dylikt.

Hyresvärdens tillträde till lägenheten
Hyresrätt är en exklusiv nyttjanderätt vilket innebär att hyresgästen har ensam rätt att nyttja den förhyrda lägenheten. Hyresvärden har dock rätt till tillträde till lägenheten men först efter tillsägelse med beaktande av viss tid beroende på vilken åtgärd som måste vidtas. Det åligger hyresvärden att tillse att hyresgästen får del av begäran. Planerar hyresvärden att utföra underhållsåtgärder eller dylikt måste begäran om tillträde göras i tid och tidsaspekten tas med i planeringen av underhållet. Skulle hyresgästen neka hyresvärden tillträde, trots korrekt begäran därom, kan ansökan om särskild handräckning ske till Kronofogdemyndigheten.

Hyresvärdens renovering och ändring av fastigheten och lägenheten
Det är inte ovanligt att hyresvärden vill utföra renovering och ändringar av fastigheten, gemensamma utrymmen och lägenheten, t.ex. att hyresvärden i samband med stambyte även helkaklar våtutrymmen som inte tidigare varit helkaklade, bygger om tvättstugan och slår ihop separat toalett och badrum i lägenheten till ett badrum. Vid planering av sådana åtgärder är det viktigt att känna till att hyresgästernas, eller hyresnämndens, godkännande av åtgärderna krävs. Godkänner inte hyresgästerna begärda åtgärder ska hyresnämnden, efter hyresvärdens ansökan därom, pröva om åtgärderna får genomföras. Observera att hyresnämndens handläggningstid är lång och att detta är viktigt att ta med redan i planeringen. Inga åtgärder kan vidtas innan godkännande erhållits.

Som framgått av exemplen ovan är det viktigt för föreningar som har hyresrätter i sina fastigheter att ha koll på sina hyresrätter och hyresavtal. Det gäller för föreningarna att veta vilka de hyresrättsliga skyldigheterna är för att kunna följa hyreslagen och att alltid ha hyresrätterna i beaktande vid planering av åtgärder som berör hyresgästerna på ett eller annat sätt.

Har din föreningen frågor eller funderingar gällande hyresrätter inom föreningen så tveka inte att höra av dig till oss på juristerna.stockholm@hsb.se